房贷新政试水深圳
时间：2021-01-12 00:06:23 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
美国次级抵押贷款危机正在影响中国房贷市场。在美国次级债市遭受损失的国内银行业初步领略了房贷市场的风险，一个关于提高房贷首付，停止二手房按揭的房贷新政正在酝酿。
在中国房价最高的城市——深圳部分商业银行已经开始提高房贷首付，并停止了二手房按揭贷款。随着最近房价的再涨,中国政府借“提高房贷首付”进行新一轮宏观调控，防范金融风险的消息在业内再次响起。记者通过坊间的调查和走访，发现这个传言并非空穴来风。截至记者发稿时，中国建设银行深圳分行对外宣布，自8月14日开始，他们已经全面停止房贷相关业务；此外，除工商银行还进行房贷业务外，中行、农行保留了一手房贷业务，其他业务均已停止。
房贷首付50%深圳试点？
近一段时间，房贷首付将提高至50%的传闻在业内炒得沸沸扬扬，虽然“红头文件”一直未出台，但有迹象表明，房贷紧缩的趋势将变成事实。
记者了解到，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行的有关负责人都表示，目前他们还没有接到提高贷款首付的书面通知。不过，他们均表示，不排除未来有这种可能性。“今年以来，除了房贷以外的其他贷款，如个人消费贷款、汽车贷款和助业贷款，‘门槛’都提高了，贷款控制比以前更加严格，至于住房贷款会不会也加以控制，确实很难说。”一位银行业人士分析说。
中国房价涨得最快的现在要数深圳，均价目前已经达到了15000元/平米。“国家要试点，应该会先拿沿海城市深圳开刀。”一位资深地产分析人士说。
而来自深圳的消息说，华夏银行深圳分行已经将所有住房按揭贷款的首付比例上调，招商等银行个人房贷业务虽然执行原政策，但放贷程序较之以前更为严格。建设银行深圳某支行的二手房按揭的确被要求停办。在深圳房价惊人的飙升速度面前，各银行发放房贷的态度显然比以前更加谨慎，光大银行已经向深圳分行下发了风险提示，希望他们能严格控制房贷产品的风险。
深圳行动了，这被某些行业人士称为“深圳试点”。“国家的意图很明确，在房价最高的深圳进行调控，即能“杀鸡给猴看”也能“初试牛刀”，若可行将推广至全国其他省市。提高住房贷款首付，将对深圳房地产的价格上涨起到压制作用。”国家新一轮的宏观调控已经开始。事实上，中国银监会主席刘明康近日就在公开场合表示，希望商业银行提高首付，一是为控制商业银行的信贷规模，另外，目前一些地区房价上涨也十分厉害。专家分析，银监会建议提高首付比例的说法可以成为影响中国楼市走向的最大因素，作用远大于调整房贷利息。
北京诚必达房地产经纪有限公司陈总经理表示，在正式文件出台以前，一切都是传言，深圳的情况只是说明了深圳部分银行擅自提高首付。而一位业内知名房地产开发商透露，他得到的消息是深圳试点，将来很可能在北京或全国铺开。“我正在打听消息的准确度，我觉得我们应该在这次变故来临之前做好准备。”他对记者说。
记者通过走访调查，发现对于山雨欲来的高价楼市，各地企业都有打算.有开发商考虑找民营银行合作，还没有拿到地的公司表示考虑增加小户型，降低总价，有的打算改变营销策略和楼盘定位。“你无力去改变，只能适应。”连云港嘉禾置业有限公司的总经理邹先生表示。
房贷新政吹出新泡沫？
据记者调查，目前，火爆的南京房市个别项目白天不敢开盘，等到半夜12点开盘1小时，全部售磬。据该盘内部策划人员透露，该公司以前做的几个项目整个不敢卖，等气球吹得足够大以后才出手，造成一定的市场恐慌，自然形成抢购。“据说苏州都没房子卖了。那才是吹得最大的气球！”这位策划人员说。
打算今年在广州买房的张女士表示，如果房贷首付真的提高到五成，要么准备砸锅卖铁买房，要么准备租房过一辈子。一旦提高首付，会使一部分人提前买房，原因是提高首付会引起以前持币待购的人恐慌，带来新的销售热潮。
嘉禾邹总却认为：如果银行首付调整对开发商不完全是个坏事。首先，提高首付将会使一部分人提前购房，很可能造成房价上升；第二停办二手房贷款，将加剧一手房的供应压力；第三真正受到影响的是开发区等新区。
还有一种说法：开发商为客户垫首付款，与客户另签合同，业内称之为骗贷。还有提高房价，把开发商自己垫的10％从房价中折算出来等，方法可谓五花八门，但有一点不变——利润。
提高首付在某种意义上旨在打击投机炒房，进而影响开发商的资金链，抑制房价上涨。但开发公司一位不愿具名的高层人士对记者表示，政府的调控措施增加了地产成本，但同时给了开发商一个提价的理由，最终推动房价上涨。
在深圳长河房地产经纪公司供职的袁先生表示：深圳的房子30％以上都是投资者在购买，据记者调查最近几天各楼盘销售情况基本正常，房价和销售均没有出现大幅的涨跌。只是购房者的结构有一些变化，持币观望的人增加，在售楼盘减少是最大的影响。
二手房贷款停办对中介公司无疑是一个冲击，接受采访的中大恒基北方区负责人田经理表示：目前公司还没有任何大的举措，但他一直关注银行方面的消息，一旦市场有变，公司将根据市场情况积极应对。“我们不能拿现在的方法去解决将来的问题，只能静观其变。
宏观调控组合拳下的博弈
首创建设营销部总监霍伟认为，需求和购买力决定房价，提高放贷首付比例将压制真实的购房需求，对老百姓影响很严重，同时，助长房价攀升，尤其是高档项目，提高首付比例对房价根本不起作用。
来自山东的消息显示，2007年不提高首付，但城市信用社商业利率达到了8.27%，并且对期房控制严格，不允许期房销售款进入开发商帐户。
“我们收紧房贷的政策主要指向投机炒房，对有不断办理房贷又不断结清记录的投机客户，以及一人办理多套按揭贷款的客户，我们基本上不予办理，此外对于大额经营创业贷款和转按揭贷款也进行了收缩。”中信银行一位人士表示，这个政策只针对部分房价上涨过快的城市，对于部分房价上涨不是很明显，也不用这个政策。
深圳市金宸房地产开发有限公司研发部史经理接受采访时表示：深圳房价短期不会降下来。他认为即使银行不做按揭，深圳房价也不会降。单一的某项政策想调控目前的这个房价是不太现实的，最多是个治标的短期行为。“全面调控房价必须从金融、土地、财税以及必要的行政手段合力才有可能有所突破。按理说，对房价实行宏观调控不可能在短期内起作用，最少需要一年时间，市场才会有明显反映。这其实也是政府的目的和用意，房价要平稳发展，接下来应该还会有新的政策出来，应该主要针对炒家。”
霍伟从理论上说，增加小户型供应量是可以加大市场供应量的，但这是中央调控和地方政策的博弈。政府要让地产软着陆,要缓解由高房价引发的社会矛盾,尤其是北京和上海等城市,泡沫已经浮出,现在有点失控了；而地方政府希望土地能多卖一点钱。
“伟嘉安捷”专家建议，如果国家通过提高房贷首付款等金融政策调控房地产市场，将个人住房消费贷款和个人住房投资贷款区分对待。比如，对购买第二套以上住房的多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，可以较大幅度的提高首付比例，严控授信机制。但是，对于购买一套住房的自住型中低收入购房群体，则可以实行优惠房贷政策，更有效发挥国家调控措施。
同时，另一个消息也值得留意。58岁的国家发展和改革委员会副主任姜伟新出任建设部长。而发改委此前曾以调研报告的方式直陈房价涨幅过快，宏观调控效果不甚明显，此人事变动是否会带来房地产宏观调控的加码，整个楼市都在关注。
