我国住房制度改革30年来的得与失
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[摘要]我国住房制度改革30年来，促进了房地产业的发展与繁荣，带动了国民经济增长，提高了城市居民的居住水平。但是，也存在着住房市场化过度，房价过高，住房保障制度和政策没能切实实施等问题，完善我国住房制度的任务仍然十分艰巨。
[关键词]住房制度；改革；得与失
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1002-736X(2011)04-0015-03
我国住房制度改革始于30年前邓小平同志关于住宅问题的谈话。30年来，在住房制度改革和房地产业发展取得巨大成就的同时，我国城镇住房仍存在着许多问题，可谓有得有失，本文对此略谈拙见。
一、我国住房制度改革的简要回顾
改革开放以来，我国住房制度改革大体经历了以下几个阶段。
(一) 1980年至1988年的试点阶段
1980年4月2日，邓小平同志和中央负责同志谈话时，提出了房屋出售和房租改革等房改总体方案，我国的城镇住房制度改革逐步启动。1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出了住房商品化政策。1986年2月，国务院住房制度改革领导小组成立。1988年1月，国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，会后印发了《关于全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》，这是我国发布的第一个房改文件。
(二)1988年至1994年的房改推进阶段
1991年6月，国务院发布了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》。同年10月第二次全国房改工作会议召开，确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则。1993年底，第三次全国房改工作会议召开，又提出了“以出售公房为重点，售、租、建并举”的房改新方案。1994年7月18日，国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)(以下简称国务院1994年43号文)，这是第一个体现社会主义市场经济体制要求的住房制度改革方案。
(三) 1994年至1998年的房改深化阶段
1995年，国家安居工程方案发布实施。1998年7月3日，国务院发布了《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文)(以下简称国务院1998年23号文)，这是我国房改具有里程碑意义的文件。该文件宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。
(四) 1998年至2007年的实行住房市场化，提出住房保障阶段
这一阶段停止了住房实物分配，实现了住房市场化，提出了经济适用住房和廉租房等住房保障政策。其中，1999年4月22日，建设部发布了《城镇廉租住房管理办法》。2003年12月31日，建设部等部门联合发布了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。2004年5月13日，建设部等部门联合印发了《经济适用住房管理办法》。但这些住房保障制度没能切实实施。
(五) 2007年至今的调控房地产市场，强化住房保障阶段
2007年8月7日，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。2007年11月8日，建设部等部门联合印发了《廉租住房保障办法》。2007年11月19日，建设部等部门又联合印发了修订后的《经济适用住房管理办法》。国务院办公厅2008年12月20日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》和2010年1月7日发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，将加大保障性住房建设力度，增加保障性住房和普通商品住房有效供给作为首要要求提出，我国住房制度改革进入了强化住房保障阶段。
二、我国住房制度改革所得
总体上看，我国住房制度改革30年来，促进了房地产业的发展与繁荣，带动了国民经济增长，提高了城市居民的居住水平。其所取得的成就具体表现在以下几个方面。
(一) 推动了房地产开发投资和GDP的增长
随着住房商品化、社会化改革的实施，我国房地产开发投资不断增长。1990年，房地产开发投资额仅为253.25亿元，2008年达到31203.2亿元。近年来，房地产开发投资额每年以20％～30％的速度增加，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重达18％左右。
房地产投资的大幅增加为我国国民经济的快速增长做出了重要贡献。房地产业增加值占GDP的比重由1980年的2.12％增加到2007年的4.77％。房地产业对GDP增长的贡献率由1980年的1.27％增加到2007年的5.15％。1980年，我国GDP增长速度为7.8％，其中由房地产业拉动为0.1个百分点，2007年我国GDP增长速度为13％，其中由房地产业拉动为0.67个百分点。由此看出，我国房地产业对国民经济增长的促进作用在不断增大(详见表-1)。
(二) 加大了房地产开发量
由于住房制度改革带来住房市场需求的扩大，房地产市场供给也大大增加，特别是1998年停止住房实物分配，实行住房分配货币化后，房地产开发数量逐年大幅度增加。根据统计数据，2009年我国施工房屋面积31.965亿平方米，是1998年5.077亿平方米的6.3倍，年均增加2.444亿平方米；2009年我国新开工房屋面积11.5385亿平方米，是1998年2.0388亿平方米的5，7倍，年均增加8636.1万平方米，其中住宅新开工房屋面积2009年为9.2463亿平方米，是1998年1.6638亿平方米的5.6倍，年均增加6893.27f平方米；2009年我国竣工房屋面积7.0219亿平方米，是1998年1.7567亿平方米的4倍，年均增加4786.6万平方米。
(三) 促进了房地产市场的发展
住房制度改革极大促进了我国房地产市场的发展。以房地产交易为例，2009年我国商品房销售面积9.3713亿平方米，是1987年2697.24万平方米的34.74倍，年均增加4137.08万平方米。其中，住宅销售面积8.5294亿平方米，是1987年2376.72万平方米的35.89倍，年均增加3768.97万平方米。此外，房地产租赁等市场活动也十分活跃。房地产市场的发展有力促进了我国要素市场的发展和完善。
(四) 带动了房地产服务的发展
住房制度改革不仅推动了房地产开发和房地产市场交易的大发展，而且直接带动了房地产中介和物业管理等房地产服务行业的发展。根据中国房地产估价师和中国房地产经纪人网上资料整理，目前，我国有房地产估价机构5100多家，房地产经纪机构4800多家。2008年，我国房地产中介服务单位就业人员数8.5万人，是1993年0.8万人的
