楼市入冬_“二三线”楼市入冬?
时间：2020-02-18 07:36:48 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
二三线城市被限购之后，资本会否再度向下？届时，是否会有更加严格的限购令出台？限购令的范围有没有可能扩大至全国？ 7月14日。广州。恒大男足主场5比0战胜南昌衡源。这是2011中国足球超级联赛的第17轮比赛，在这17轮比赛里，广州恒大没有输掉其中的任何一场，40分的积分也让他们领先第二名9分，稳坐榜首。
这场比赛的一个焦点，是恒大刚刚以1000万美元这一创造中国足球转会费纪录的身价引进的阿根廷外援孔卡。
恒大的确有财大气粗的本钱。在宏观调控日渐趋紧、房地产开发商纷纷收缩战略下调预期的环境下，受惠于超前布局二三线城市，恒大地产今年前5个月的销售额近340亿，恒大地产董事局主席许家印6月25日公开表示，根据上半年的销售情况，不排除会在7月上调2011年全年700亿元的销售目标。
7月15日开始，中超联赛将迎来半个月的休赛期。利用这段时间，老板许家印需要好好思考他的恒大――不是男足球队，而是支撑恒大集团的主业――恒大地产的下一步发展。因为就在7月14日这一天，国务院发出了“对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”的要求。
如果二三线城市真的开始限购，许家印的销售目标还会不会上调？
“挤出效应”致涨
目前，全国共有43个城市出台了限购令。包括北京、上海、天津、重庆等四个直辖市，26个省会城市（不含拉萨），大连、宁波、厦门、青岛、深圳等5个计划单列市，和温州、金华、无锡、苏州、三亚、佛山等8个热点城市，基本以一线城市为主。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林近日表示，到目前为止，已经执行限购令的城市都取得了不错的效果，“起码一些原本房价上涨过快的一线城市如今房价涨幅趋向稳定，很多城市房价涨幅不到1%。”
但一线城市的限购令，也使国内一些房地产集团将主要的经营项目调整到了二三线城市之中，众多中小开发商甚至被“逼退”三四线城市。以投资为目的的炒房者也纷纷被“挤”到了不受限购制约的二三线城市。
恒大是最早进入二三线城市发展的地产公司之一。当2004年大部分发展商还在一线城市布局的时候，恒大就已经开始在有潜力的二线城市布局，2010年又提前进入三线城市。
今年上半年恒大共销售88个项目，只有一个在一线城市，剩下的87个全部在二三线城市。而像恒大这样的房地产布局，在业内并不少见。
今年上半年销售额前10位的房地产企业，大部分销售额均来自二三线市场。受到这一一线城市“挤出效应”的影响，二三线城市随即出现了“房价上涨过快”的局面。一些二线城市原本5000元/平方米的房价很快升到了6000到7000元，而这些城市房地产价格的快速攀升模式，和当初一线城市别无二致。
据国家统计局发布的最新数据，今年1到6月，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个、39个，绝大多数为二三线城市。丹东、宜昌、韶关以及南昌、沈阳、呼和浩特等传统意义上的二三线城市，均在涨幅榜上领跑。
来自深圳世联地产顾问股份有限公司的数据也显示，在山东烟台，多数新盘的价格已经突破7000元/平方米；陕西榆林的房价，多数也超过了6000元/平方米；内蒙古的鄂尔多斯、呼和浩特、包头平均房价分别为每平方米6892元、5907元、5431元；河北唐山新开高档楼盘的价格更是达到10000元/平方米以上。
中国指数研究院近日发布的今年7月4日到10日间中国主要城市的楼市成交量最新报告亦显示，受监测的35个城市中，24个城市楼市成交量同比上涨，其中10个城市成交量涨幅在50%以上。这些城市中，很多并未实施限购政策。
大城市“后院”成榜单热门
哪些城市会被列入此次限购名单？佛山的例子也许会给出一些启示。
2011年3月18日，佛山市出台了限购令。佛山是继广州、深圳之后，广东省第三个实行限购的城市，也是全国限购的第一个二线城市。2010年10月，广州市实行限购之后，紧邻广州的佛山房价涨幅迅猛，2010年佛山市商品房成交均价达到每平方米7448.16元，环比上涨27.2%，成交量也大幅上升。2011年1月26日，“新国八条”出台，根据要求，佛山市开始实施限购。
在佛山限购之后，与之毗邻的珠三角地区其他城市，清远、江门、中山、肇庆等，由于没有限购，渐渐成为房地产投资的新热点。处于珠三角一小时生活圈中的这些城市，相互之间交通发达，经济联系紧密。“一线城市由于限购政策而挤出的购房需求，对周边二三线城市房价的影响是很正常的。”深圳世联地产顾问股份有限公司首席技术官黎文告诉《中国新闻周刊》。
在国务院要求房价上涨过快的二三线城市须执行限购政策之后，有媒体称，住建部已经开始调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨原因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。在名单拟定过程中，除了房价上涨过快外，二三线城市房地产开发投资增速过快，也将成为限购范围扩大的重要参考指标。
上海同策房产咨询有限公司研究部总监张宏伟认为，从全国房地产调控的角度看，全国房价涨幅就很难简单从当前一线城市房价上来控制住，因此，需要对房价上涨较快的二三线城市也出台限购政策。而像佛山这样处于珠三角、长三角、首都经济圈的大城市的“后院”们，最可能被加入此次限购的名单。
继续从严？
房价上涨过快外，房地产开发投资增速过快，是此次限购范围向二三线城市扩大的两项重要的参考指标。国家统计局日前公布数据显示，2011年上半年，房地产开发投资增速达到32%，显示出业界对房地产的投资热情并未减弱。
这种热情在二三线城市表现得更为明显。以临近京津两大直辖市的河北省为例，2011年上半年，房地产开发投资增速超过60%，远远高于其他省市。
资本的本性是逐利。一线城市限购，资本会转战二三线城市，二三线城市的房价被炒高，限购范围被扩大至这些城市，资本可能会再度去推高更小的城市、甚至县城的楼市。届时，是否会有更加严格的限购令出台？限购令的范围有没有可能扩大至全国？
经济学者叶檀认为，限购令不可能独立而行，“最明显的负作用是，一线城市因为限购而房价企稳之时，相邻的二三线城市却由于投资者蜂拥而入，房价节节上升。”她告诉《中国新闻周刊》，“比如广州限购，就导致周边的清远等地房价上涨；北京限购，周边的河北小城凭借半小时、一小时经济圈概念，房价扶摇直上。”
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《中国新闻周刊》表示，此次的楼市新政重在强化落实新“国八条”。限购的城市既包括一线城市也有二三线城市，凡是房价上涨过快的城市都应当进行限购，这些内容在此前的新“国八条”已经被提到。限购令向二三线城市推进是很早之前就应该开始的，应该是一、二、三线城市一起实施。如果只是在一部分城市开展的话，就会像常言说的，“按下葫芦浮起瓢”。
“新的二三线城市限购有可能不像一线城市那么严格，而是会保持一定的灵活度。同时，各地限购政策的出台，也应该根据当地房地产市场情况变化为后续政策留出空间”，上海同策房产咨询有限公司研究部总监张宏伟告诉《中国新闻周刊》。
而上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭相当谨慎，认为此次的限购名单，“再新增10个，就算不错了”。
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