[浅谈城市房屋拆迁估价问题]房地产估价报告示例

时间：2019-04-01 03:18:11　来源：雅意学习网本文已影响人

　　摘要：通过评估确定补偿价格，科学合理，便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，有利于简化拆迁补偿安置程序。通过评估确定被拆迁房屋价格，是利用市场手段确保被拆迁人实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。估价在拆迁补偿中起到至关重要的作用,它直接影响被拆迁人的利益。补偿标准不低于估价价格是保护被拆迁人利益的基本原则。
　　关键词：房屋拆迁; 估价; 定位；问题
　　Abstract: Applying assessment to determine compensation price is scientific and reasonable, and facilitate to understand, which helps to reduce the contradiction between the removers and the residents, and simplify the process of compensation and resettlement. Determining the house prices by applying assessment is the the best method to employ market measures to ensure the accurate and reasonable compensation for the residents’ actural losses. Appraisal plays a crucial role in the remove compensation, and directly impacts on the residents’ interests. Compensation standard not less than appraisal is the basic principle to protect the interests of the residents.
　　Key words: housing removal; appraisal; positioning; problems
　　中图分类号：G449.7文献标识码：A 文章编号：
　　前言
　　通过评估应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价格。对被拆迁人的补偿应当按照被拆迁房屋价值的120%进行，进行等价补偿是保护私权利的最低要求。充分保护私有财产已经写入宪法。补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容，拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置，补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估，评估价是货币补偿标准的依据，是作出裁决的依据。拆迁当事人对裁决不服可以依法提起行政诉讼，在诉讼中，有些法院将估价报告作为证据进行司法审查；有些法院将估价报告作为裁判的依据，出现估价决定裁决、决定裁判的结果的现象，使被拆迁人感到茫然，使法官也感到不公。《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则，估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。通过评估确定补偿价格，既科学、合理，也便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，也有利于简化拆迁补偿安置程序。
　　一、估价的定位——被拆迁房屋的自然属性
　　评估价值还应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。对于区位、用途、建筑面积、成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率等都应在估价时考虑，对楼层、朝向可以采用房改中的系数，或者确定统一的系数。对于房屋内部装修，在估价时应当充分考虑，至于是否补偿，应当根据该装修是在拆迁公告发布之后还是在之前装修的，如果在拆迁公告发布之后装修，可视为恶意行为；如果在拆迁公告发布之前装修，应当视为善意行为，应当给予补偿，新《条例》对装修是否补偿问题没有进行明确规定。有关方面认为对装修的评估会大大加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行。笔者认为《条例》对待这一问题的处理是存在瑕疵的，理论上也站不住脚。充分考虑装修的补偿才是对私权利保护的具体表现。
　　补偿标准从过去的“人头”转向“砖头”，更能充分体现等价有偿这一民事法律关系的一般原则。1991年《条例》过多地考虑了“人”的因素，造成拆除同一房屋，因居住人口不一，导致补偿标准不一，实际上是要求拆迁人这一民事主体，承担了本应由社会和政府承担的责任，是政府搭配给拆迁人的额外义务，违背了民事法律关系的基本原则。从理论上讲，社会保障属于政府的责任，社会保障资金的支付应当通过公共财政来解决。在公共财政解决有困难的地区，拆迁中考虑“人”的因素，作为暂时性的措施，应当是允许的。此外，拆迁中考虑“人”的因素，导致被拆迁人在拆迁公告之前大量迁入户口，加重了拆迁人的负担，也加重了投资成本，增加了旧城改造的难度，从一定意义上理解，它阻碍了城市建设的速度。例如，北京市的南城由于人口密度高，1991年《条例》考虑“人”的因素，致使拆迁成本增加，开发商开发南城的利润不高，所以，长期以来就限制了南城的发展。而2001年《条例》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，以房屋价值作为补偿安置的标准，既有理论上的逻辑性，又有实际上的可操作性。应当说，被拆迁房屋的补偿标准是考虑被拆迁房屋的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。主要体现被拆迁房屋的自然属性。
　　新《条例》确定的对“物”的补偿原则与原《条例》相比发生了很大变化，原《条例》对“物”的补偿是以重置价结合成新原则确定原房屋的价值量，这就导致房屋拆迁评估有别于一般的房屋市场交易评估，所以被拆迁人得到的仅仅是房屋的残存价值。因按重置价结合成新进行补偿未能真实地反映原房屋的价值量，导致被拆迁人与拆迁人常常处于对立状态。而新《条例》以原房屋的房地产市场评估价确定其价值量，符合市场经济的客观要求，从法律制度上体现了保护被拆迁人的财产权。“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等）的距离，周围环境、景观等。由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。对“用途”的理解有两种观点，一是被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，这是典型的行政管理的思维；二是根据被拆迁房屋的自然属性进行判断，因为产权证只是对抗善意第三人的法定依据，产权证中标明的用途不能对抗实际用途，房屋所有人对该房屋的所有权表现在对该房屋的占有、使用、收益和处分，所有人当然可以改变对该房屋用途，这是一种尊重私有财产权利的思维，是尊重房屋自然属性的思维，作者同意第二种观点。进行房屋估价时应当考虑被拆迁房屋的实际用途而不是闭门只看产权证上记载的用途。
　　二、房屋拆迁估价的问题
　　1.1 确定估价机构的不公正性

推荐访问:浅谈估价城市房屋拆迁

[浅谈城市房屋拆迁估价问题]房地产估价报告示例

最新文章

热门文章