社区矛盾三部曲
时间：2021-06-03 16:03:03 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
现在，在任何一个新建小区，提起社区矛盾，业主们都无不将矛头指向开发商和物业管理公司。小区业主与开发商、物业公司之间有矛盾，而且必然会闹矛盾，这已经成为不争的事实。在北京市宏嘉丽园社区居委会实习的两个月中，我深切地体会到了种种矛盾的错综复杂。
建国后，我国长期实行住房单位分配制度，因而也就无所谓“开发商”、“业主”与“物业公司”的区别，更谈不上存在什么矛盾。但是，随着住房制度改革的进一步推进，房地产业得到全面快速发展。1998年6月，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知》，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币的新政策，延续了近50年 的住房实物分配制度就此终结。
住房商品化的推进使转型期间的矛盾日益凸显。首先，由于住房作为商品进入市场，必然会被房地产商打上层层包装，推销出去，以吸引住户，增加入住率。在这一过程中，小区的环境、交通条件、硬件设施、绿化情况都会成为竞争的筹码和炒作的卖点。在五花八门的房屋广告中，我们很难分辨孰优孰劣，所有的小区都会被描述成世外桃源。以宏嘉丽园小区为例，它的楼盘概要是这样写的：“在遍植花卉的路径引领下，穿透阶台式流泉园林的丝丝清凉，社区内部专属豪华会所展现眼前……透过超大落地长窗，外面是秀丽不凡的园林景致，里面是精雕细琢、匠心独具的室内设计及完善的会所设施，让悠闲的生活情趣来一次崭新的演绎。”但实际上，宏嘉丽园不过是一个由3栋楼组成的半封闭式小区。在那里，我既没有看到“遍植花卉的路径”，也没有感受到“阶台式流泉园林的丝丝清凉”。至于开发商所承诺的33%的绿化率，我想应该指的是1号楼和2号楼之间的那一小片草坪吧。即使将小区平面化，不计算3号楼上面的平台面积和停车场面积，这片草坪也难以支撑33%的绿化率指数。
广告与实际情况之间存在的差距在各个小区都能看到，所以业主们出于保护自我权益的要求，与开发商之间难免会有矛盾。以绿化率为例，各小区在售房时都会承诺有百分之几的绿化率，但在北京、上海这种人口密集的城市，绿化率实际上很难达到开发商所承诺的标准。很多业主入住时发现与合同不符，自然会一肚子怨气。与过去的福利分房不同，那时的房主们可以睁一只眼闭一只眼，而现在的业主们认为自己既然支付如此高的费用，就必须得到相应的回报，所以对房屋和周围环境的要求极高，甚至达到了苛刻的程度。在这种情况下，业主与开发商之间便产生了最原始的矛盾，从而也就形成了社区矛盾的第一部曲：
业主与开发商的矛盾
在宏嘉丽园小区业主与开发商的矛盾中，房屋质量及配套设施的问题退到了次要位置，房产证的办理成为人们关注的焦点。开发商在利益的驱动下，在实际建设中，将3号楼扩建了2层，却没有缴纳相应的市政建设配套费，这样，房屋的建设成本降低了，开发商也就相应地获得更多的利润。作为违规行为，开发商私自扩大建筑面积的行为应该受到制裁，被处以一定金额的罚款，但开发商一直拒绝接受罚款要求，所以业主入住至今两年多，房产证仍然没有办理下来。按照购房合同，超过承诺的发放房产证的期限，开发商应支付一定的违约金，可是开发商一直回避这个问题。面对着价值数十万的房子迟迟没有房产证的状况，业主们自发成立了业主大会，维护自己的合法权益。
业主大会，在我国还是一个新生事物。2003年9月1日施行的《物业管理条例》，为业主大会的成立和运行提供了法律依据和平台。
业主大会及业主委员会的主要职责是监督物业公司的工作情况，这就又引出了社区矛盾的第二部曲：
业主委员会与物业公司的矛盾
由于小区一旦落成就需要物业公司的介入管理，而当时大多数业主还没有入住，也没有成立业主大会和业主委员会，因此前期物业管理一般是由开发商选聘物业管理企业。根据《物业管理条例》第24条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但这仅仅是“提倡”而已，实际操作中，开发商为了获取利润，一般会选聘自己的物业管理公司进行管理。这样业主们就难免会将物业公司视同开发商的代表，将之前与开发商的矛盾转嫁到物业公司身上。
即使在开发商与物业管理相分离的小区，业主委员会与物业公司的矛盾依然存在。由开发商聘用的物业管理企业往往不能满足业主的服务要求，当业主们感到物业的服务并不能与高额的管理费相匹配时，作为业主利益代表的业主委员会就会与物业公司进行交涉，或者要求提高服务质量，或者要求降低物业管理费。从物业公司的角度出发，这两种解决方式都会损害到他的利益，所以物业公司一般会同业主委员会进行交涉以维护自己的最大权益。交涉过程中，就会产生矛盾、分歧。尤其当前期物业管理到期，业主委员会有意通过招标的方式选聘其他物业公司时，这种矛盾就会上升、激化。
另外，前期物业管理中，开发商并没有完全脱离掉管理者的角色。以宏嘉丽园为例，小区内停车场的管理，车位的出售与出租，房屋顶层天台使用权的管理等，均属于开发商的管理范畴，物业公司只是起到参与管理的作用。由于很难找到开发商，业主委员会往往会将这些问题的矛盾指向物业公司。物业公司既没有能力解决问题，又无法抽身而退。这种情况下，二者的矛盾就会进一步激化。
随着业主委员会工作的展开，社区矛盾的第三部曲又上演了：
业主与业主委员会的矛盾
在《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》中规定：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。从中可以看出，筹备组的组成人员里有开发商和物业管理企业这些与业主利益直接对立或可能相对立的组织参与。所以在部分小区内，尤其是那些开发商与物业公司没有分离的小区，业主委员会的成立往往会受到开发商和物业公司的控制，这样所选出的委员也就不是站在业主们的立场上，而是与开发商和物业公司利益相关的。这种情况下所做出的决议也就得不到广大业主的认同与支持，久而久之，矛盾越积越深，业主们就会纷纷要求进行业主委员会的改选。
即使那些民主选举产生的业主委员会，一段时间后也很难不与业主发生冲突。
首先，业主大会一般都是定期召开，一年召开一到两次。只有遇到以下情况时，才会召开临时会议：
1. 20%以上业主提议的；
2. 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
3. 业主大会议事规则或者业主公约规定的其它情况。
因而小区要想召开临时业主大会也是有一定难度的。
其次，《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》第16条规定：物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。现在的商业小区一般业主人数都比较多，且大都是上班族，业主委员会很难召集全体业主参加业主大会，所以大多数业主大会都会采取代表参加的方式。这些代表只能代表部分业主的意见，不可能将所有业主的要求都表达出来。
第三，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。一方面，采取集体讨论的形式，业主们因个人的种种原因，很难在同一时间参与会议。而代表参加会议的方式，又不能将全体业主的意见表达出来。另一方面，采用书面征求意见的形式，很多业主由于没有看到书面征求意见函或者没有在指定时间内将意见反馈，便失去了表达自己意见的机会。这种情况下做出的决议也是无法代表全体业主利益的。
基于以上三点，在实际操作中，多数决议并不是由业主大会决定的，而是由业主委员会或少数业主决定的。所谓“众口难调”，即使业主委员会的委员们比较全面地考虑了所有业主的意见，也不可能使所有人都满意。这一点即使在全体业主大会上也是很难达到的。这样部分情绪不满的业主就会把矛头指向业主委员会的委员们，甚至采取某些极端的方式来表达这种不满。宏嘉丽园社区就有人在公告栏张贴小字报，甚至涂写辱骂性文字，指责业主委员会在物业公司招标过程中收受贿赂等。
社区矛盾三部曲中，业主自始至终都是活动的主角，他与开发商、物业公司和业主委员会之间都有利益上的冲突和对立。社区矛盾归根到底是一场利益之争，如果双方之间没有利益的瓜葛，也就不会有如此之多的矛盾。那么，社区居委会在这场利益之争中，又是扮演着什么样的角色呢？
首先是社区居委会与开发商的关系。社区居委会与开发商基本上没有任何关系。作为基层群众性自治组织的社区居委会，在其选举、产生、改选的过程中，开发商都没有参与的资格（除非开发商居住在小区内）。目前对于社区居委会办公用房的配备和管理，各个地区采取了不同的办法。根据2001年7月1日起施行的《北京市社区居民委员会办公用房管理若干规定》第8条、第9条规定：“新建、改建居住区的建设单位，应当将居委会办公用房的建设纳入建设工程规划设计方案……居民入住后一个月内，建设单位应将居委会办公用房无偿交给所在地街道办事处管理，并办理交接手续。”这是北京市的社区居委会和开发商的一次利益冲突，但至少开发商与居委会之间就此尚未出现大问题。
其次，社区居委会与物业公司的关系。在我国实行福利分房的50多年中，居委会实际上承担了物业公司的部分责任，例如收水电费、取暖费等。随着住房制度的改革，居委会的职能和角色都发生了重大的转变。在探索过程中，居委会与物业公司难免会有工作碰撞的时候。因此，目前解决好居委会和物业公司的关系问题具有重大的意义。对于如何处理好居委会与物业公司的关系，北京市国土资源和房屋管理局、北京市民政局《关于将居住区物业管理纳入社区建设的意见》中规定：社区居委会要加强对物业管理委员会的指导，监督物业管理企业服务，协调物业管理企业、物业管理委员会和居民之间的关系。从中可以看出，居委会与物业公司之间是监督与被监督的关系。但由于法律法规并没有赋予居委会具有某种强制性的权力，因而居委会对于物业公司的行为也不可能产生任何实质性的影响。
第三，社区居委会与业主大会及业主委员会的关系。社区居委会从业主大会的筹备开始，便积极参与到业主大会及业主委员会的工作中。根据《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》中的有关规定，业主大会的筹备是在街道办事处的监督下进行的，由社区居委会、建设单位和业主组成筹备组。
《物业管理条例》规定，“住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会……业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”
北京市国土资源和房屋管理局、北京市民政局《关于将居住区物业管理纳入社区建设的意见》中更是明确地指出：社区居委会要加强对物业管理委员会的指导，监督物业管理企业服务，协调物业管理企业、物业管理委员会和居民之间的关系……物业管理委员会应当接受社区居委会的指导，遵守社区居委会关于社区公共利益的决定。物业管理委员会做出违反法律法规政策、影响社会秩序、侵犯社区公共利益的决定，社区居委会可以按照社区自治的原则加以制止。上述物业管理委员会即业主委员会。
从以上的相关规定中我们不难看出，社区居委会对业主大会及业主委员会起的是指导和监督作用。重点就在“指导”和“监督”上，这两个词也就意味着社区居委会对于业主大会的决议有发言权，但没有影响力。由此可见，社区居委会虽然肩负着协调社区矛盾、指导和监督物业公司和业主委员会的责任，但由于其没有法律所赋予的管理任何一方的权力，因此它实际上只能起到一个“润滑剂”的作用，对于矛盾的解决并没有实质性的作用。在社区中，居委会所扮演的就是“和事佬”的角色，他与矛盾的任何一方都没有利益的冲突，所以相应的由他出面协调各方利益也是最合适的。
从业主的角度来看，由于长期以来我国一直实行居委会管理制度，居民们已经习惯于有事情就去找居委会。因此在他们眼中，社区居委会是政府机构的派出机构之一，是最基层的政府机构。虽然我国已经实行了“两级政府，三级管理，四级网络”的管理模式，强调居委会的群众自治性，但长久形成的观念却一时难以改变。业主们遇到困难或亟待解决的问题时，尤其是当他们觉得业主委员会不能代表他们的权益时，他们就会找到居委会，希望居委会能够维护他们应有的权益。但实际上居委会没有任何行政力量，往往只能作为他们倾诉不满的对象，却不能给业主们合理满意的答复。
社区矛盾是不可避免的，其解决确实也需要居委会从中做出协调。但就目前的制度和法律法规而言，社区居委会并没有足够的能力来解决这些问题。这就需要政府首先从立法上给予居委会一定的权力，使它有能力制约各方，从而达到整个社区建设的协调与发展。
