住宅建设用地使用权期限届满后应当廉价续期
时间：2021-03-21 16:11:03 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：对于住宅建设用地使用权期限届满后的自动续期问题，我国《物权法》的规定不够具体明确，引起了广泛争议，亟待后续予以解决。国家所有权作为社会主义条件下一种所有权形式，是国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利，本质上是全民所有权在法律上的表现。分析表明，续期问题应充分考虑废除私有制的初衷，建立土地公有制的基本理念，以及如何发挥土地公有制的优越性问题。土地公有制是通过土地改革、人民公社化和国有化等方式建立的，从根本上说其用途是为了满足全体人民的物质文化的需要，为全社会造福，这才是我们建立社会主义土地公有制的基本理念。本文认为，考虑到市场经济的交易规则和土地公有制的基本理念之间的平衡，笔者主张应当对住宅建设用地推行廉价续期，以体现社会主义公有制的福祉。对于中国公民，如其住宅没有超过当地的平均住房面积，原则上应当以戶为单位进行廉价续期；对于超过当地平均住房面积的部分，则应当按照市场价格缴纳土地出让金。
关键词：住宅建设用地 自动续期 土地公有制 国有土地
《物权法》第149条第1款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。该规定一方面因为明确规定了自动续期而使业主如释重负，另一方面又遗留了大量悬而未决的问题，例如续期的条件、续期的期限，尤其是续期是否要进行收费以及如何收费，这些疑问均无法从物权法的现行立法规定中得出明确的结论。与土地私有制国家相比，我国的建设用地使用权制度具有更为突出的地位与意义。有学者直言，建设用地使用权在本质上是“传统公有制与市场经济对接的制度工具，是土地物权化的制度工具，是公有制下土地得以分散利用的制度工具”。在此背景下，建设用地使用权的确定性与稳定性尤为重要。本文将首先对法律法规中与住宅建设用地使用权续期相关的规定进行整理，归纳自动续期的遗留问题，然后从中国当代地权制度的嬗变切入，分析现行土地公有制的演变过程，最后从公有制的基本理念出发，结合我国的实际情况，对续期问题提出立法构想。
一、自动续期问题的产生
调整住宅建设用地使用权续期问题的规范性法律文件，目前主要有国务院1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、全国人大常委会1994年通过的《城市房地产管理法》（2007年修订）以及全国人大2007年通过的《物权法》等。我们将以《物权法》的出台为分界线，对这些法律法规中关于住宅建设用地使用权续期问题的规定逐一进行考察。
（一）《物权法》出台前的方案：有偿续期
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”。《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。由此可见，在《物权法》出台之前，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》的规定，土地使用权期限届满的，第一必须提前办理审批手续，第二必须重新订立合同，第三必须支付出让金。此外，对于土地上的建筑物和其他附着物，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条还进一步明确规定，地上的建筑物和其他附着物，其所有权均由国家无偿取得。
（二）《物权法》审议中的方案：举棋不定
《物权法》历经七稿锤炼，最终才得以出台。在最初的审议稿中，并没有区分住宅与非住宅，而是统一规定了在期限届满前一年申请续期，并按照合同的约定或国家的规定支付出让金。在第四次审议稿中才第一次规定了住宅用地的自动续期问题。但该审议稿明确规定了建设用地使用权人负有支付土地使用费的义务，且由国务院制定续期的期限、收费的标准和办法。第六审议稿保留了自动续期的规定，但删去了收费等问题的规定。对于这个变化，全国人大法工委的解释是，《物权法》制定时仍欠缺充足的依据对建设用地使用权人的义务作出规定，是否收费等问题仍需结合日后国家财政状况等因素加以研究；况且，《物权法》不进行规定，并不影响国务院制定相关规定。由此可见，在《物权法》的立法过程中，立法机关对续期收费问题的态度动摇不定，从而故意安排了立法的空白地带。
（三）《物权法》的方案：自动续期，但留有困惑
《物权法》第149条第1款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。在民商事合同中，自动续期通常是指合同约定的期限届满以后，在下一个期限内仍然有效，双方继续依照原合同享有权利和承担义务。自动续期的法律效果，主要在于双方互相负有以原合同条款再次缔约之义务，从而节省谈判的成本。但是《物权法》所规定的自动续期，所指向的是住宅建设用地使用权本身，而不是住宅建设用地使用权的出让合同，因而自动续期并不当然表明合同双方当事人仍然需要承担原合同项下的权利和义务；此外，在城市土地属于国家所有的前提下，取得住宅建设用地使用权必须经过行政审批程序，而且住宅建设用地使用权人与政府之间订立的土地使用权出让合同，也不能简单地定性为民事主体之间订立的民事合同或商事合同。立法上的故意留白，是立法机关经过斟酌之后所采取的权宜之策，但在实施的过程中，理所当然地给我们带来不少困惑。
第一，自动续期是否应符合一定的条件？表面上讲，既然属于自动续期，自然不应当要求任何条件上的限制，但这一规定仍然引申出一系列颇有争议的观点：1.无条件说。有学者认为，自动续期不应有任何条件限制，既无需支付费用，也无需重新登记，房屋所有人即可合法使用土地。2.有条件说。有观点指出，自动续期的适用应当具备一定条件，如建设用地使用权的用途是否发生变更、在权利续存期间内是否发生了某些影响土地利用的法律问题或出现适用情势变更的情形等。如果自动续期是有条件的，这个问题还可以进一步引申。既然续期并非当然是无偿的，那么自动续期是否需要考虑住宅建设使用权人的意愿。换言之，尽管推行的是自动续期制度，但住宅建设使用权人是否可以拒绝续期。我们可以合理地设想，现实生活中有可能存在权利人不愿意续期的情况，而自动续期并未考虑权利人的意愿，不利于其基于自身利益的考量作出选择。
