房价,投资游戏和宏观经济
时间：2021-02-25 00:00:06 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
从长期来看,如果房租和房价两者背离,不是房租上升靠近房价,而是房价下行靠近房租。
现在大家习惯于总说房地产,其实房地产跟住宅是不同的概念,我们现在更关心的是住宅,而不是包括商用建筑在内的房地产。住宅作为消费品,可以用一般供求关系来分析,但当其成为一个投资品时就不是简单供求关系的问题。
作为投资品来说,投资房地产通常有两部分收益:一部分是房租的收益,这与投资股票分红大致相同;另外一部分是由价格上涨带来的投资收益,也和股市基本相同。但是一旦投资住房变成炒作的话,就会形成“击鼓传花”的过程,终究会有最后接棒的倒霉人。当住宅作为投资品的时候,房租和房价的关系在某种意义上类似于股票市场市盈率的关系,所以用市盈率可以判断房价和房租之间是否背离。由于房租体现真实的刚性需求,而房价中有更多投资或投机的力量发生作用,因此从长期来看,如果房租和房价两者背离,不是房租上升靠近房价,而是房价下行靠近房租。
回顾中国住宅价格过去十几年的变迁,从福利分房到商品房的价值发现、金融创新下住房贷款的推力以及人们越来越多的使用住宅贷款方式进行投资,这三方面共同加速并导致了房价的翻倍。但是这个过程在未来不可能实现完全复制,也就是说从现在开始投资住宅希望获得过去那样高额投资回报是不可能的。
当人们用住房贷款进行房屋投资的时候,实际上是基于两个假设,一个是认为房价永远会继续上升,当然这一点并不是永远成立的,从美国这次次贷危机和上世纪90年代日本的房价泡沫中便可窥见一斑。
另外一个是相信将来一定会有人接盘,从而转化为真正的财富。需要强调的一点是,投资住宅价格上升所带来的投资回报实际是递减的,最初房价由3000元升至1万时,投资回报是200%;当从1万元变成2万元时,投资回报已经降低到100%;2万元到3万元,投资回报只有50%;3万元到4万元, 投资回报只有33%;4万元到5万元投资回报只剩下25%所以投资回报是递减的。因为相比中国大部分投资品都没有获得贷款的机会,拿住房作为投资品进行投资的显著优点是可以获得杠杆效应。但是另一方面,投资住宅的缺点是流动性很差和交易成本很高。对于投资住宅,我们有一个粗略的估计,如果价格收益达不到50%,这个投资基本上就不太成立了。这也就解释了当房价到一定程度以后,为什么难以上升的缘故,因为没有人可以继续接盘,让投资继续得以实现。
以上分析说明了投资住宅的风险,以及未来不可复制的原因。同样也说明了最近住宅价格的上升没有基本面的支持,房价和房租严重背离,是一种投资(投机)抄作的结果,因此必然服从“击鼓传花”的原理,难以持久。我在2009年四季度形成的看法是——住宅价格今年下半年,或者最迟明年上半年开始平稳下跌。当然并没有考虑到现在有这么强烈的政策。现在这些强烈的政策集中打击的是投机炒作的行为,抓住了问题的要害,实际上是在加速拐点形成的过程。
目前,既然从政府到社会都统一了认识,选择将住宅市场的泡沫戳破,我们就要承担相应的成本。住宅市场的价格下行肯定是好事,但是一定会带来相应的负面效果,社会对此必须做好一定的准备。中国宏观经济去年情况比较乐观,今年有更加乐观的情绪。2009年推动经济增长的主力因素是投资,去年投资全年总体上是增长30%,而房地产投资只上升17%。今年一季度整体投资大概增长25%,比去年有所减缓,但是今年一季度房地产投资上升35%。这里面的道理也很浅显,2009年三季度、四季度房价上升,重新激发了房地产投资。而当今年大家对房地产的预期变了,因此今年房地产投资从二三季度开始会减缓增长,总体投资也会有所减缓。另一方面,一季度,城镇居民人均可支配收入实际增长7.5%,城镇居民人均消费支出增长8.7%,居民收入和消费的增长速度都呈现有所减缓的趋势,所以今年和明年的经济可能不会像人们想像的那么乐观。如果我们看得更长远的话,中国经济要逐步接受中速增长,像过去10%以上的增长已经是历史,实际上可能全世界都要进入一个新的阶段,这一次金融危机以后,所有高增长都慢慢变成历史,变成一个中速或者低速增长,这样增长情况下产生的问题我们还得一个个面对。
