浅谈大屯矿区房地产资源的优化配置
时间：2021-01-15 00:04:39 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：大屯矿区房地产资源是大屯矿区生存和发展的物资基础。完善和加强房地产资源管理，优化配置房地产资源，实现资源共享，提高房地产资源利用率，节约房产成本，提高经济效益，是实现大屯矿区房地产业可持续发展的关键。
关键词：大屯矿区；房地产资源；优化配置；资源共享
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）22-0158-02
1 企业简介
江苏金屯房地产开发有限公司，具有国内房地产开发企业资质（国家二级），其前身为大屯煤电（集团）有限责任公司房产处，简称（房产处），初建于1993年，1996年房产处与公用事业处、后勤处合并为生活服务公司，1999年由生活服务公司划分为房产分公司与物业管理分公司，2003年8月根据大屯公司主辅分离走向市场要求，正式在省工商局注册登记，改制组建为江苏金屯房地产开发有限公司，注册资本5000万元。许可经营项目有：房地产开发与经营。一般经营项目：物业管理，房地产中介，公路工程、桥梁工程、管道工程、市政公用工程、建筑装修装饰工程施工等。
2 房地产业资源分类
房地产业资源可分为物质性有形资源和非物质性无形资源。其中物质性有形资源最重要的有两种：（1）用于房地产开发的土地储备；（2）房地产开发资金。非物质性无形资源种类较多，其中最重要的有以下五种：（1）人才资源：具备从事开发全过程所必备的各种专业人员；（2）品牌资源：包括有企业品牌资源和项目品牌资源；（3）销售渠道资源；（4）基础结构资源：包括房地产开发企业的企业文化、企业内部的管理制度和企业的管理哲学；（5）组织能力资源：即企业的组织架构和管理能力。
3 大屯矿区房地产业在资源配置上面临的主要问题
大屯矿区房地产业经过十几年来的发展，市场竞争日益激烈，内部房产供销日渐紧张，大屯矿区房地产业遇到了前所未有的困境，与其他大型国有企业基地房地产业一样均面临五大难题：
3.1 矿区房地产开发得到政府优惠和扶持机会逐渐减少
国有房地产业长期习惯的廉价的“协议土地”、“划拨土地”已成为历史，闲置用地的管理也越来越严格，开发企业取得“二手”、“三手”地的机会也将逐渐减少。房地产开发已由小规模、低质量、低水平的“自由开发”发展到适度规模、高质量、高水平的综合开发。综合开发对我们这样国有企业的矿区房地产公司的资金实力、技术实力、管理能力有了更高的要求，客观上对房地产开发形成了新的挑战。
3.2 矿区房地产业的经营和管理不完善
大屯矿区房地产业作为国有企业管辖下的房地产业，在生产经营与管理方面主要存在两点问题：（1）生产经营的灵活性差；（2）管理机制和决策机制不完善。这两个缺点使我们矿区房地产业在无情而公正的市场经济中往往显得反应迟缓，慢人一步，从而导致失去良机，生产经营无法连续开展。
3.3 不重视品牌的创立和企业形象的确立
我们矿区的房地产开发项目通过扎实的工作，为矿区提供了优质的产品，在社会上赢得了良好的信誉，然而我们却忽视了房地产企业形象与品牌效应等“无形资产”的培养，产品没有系列化、商标化、标志性，不重视品牌和企业形象的确立。
3.4 矿区房地产开发融资能力不足
由于国家政策的限制，目前矿区房地产开发项目的资金来源较为狭窄，主要是通过自有资金、银行贷款、商品房预售等手段筹集资金。反映在项目开发的运作中，自有资金的比重过低，企业资产负债率过高。使得矿区房地产业面临着这样的矛盾：一方面是大屯矿区房地产项目开发资金紧张，资金缺口大；另一方面，矿区部分资产呈现呆滞、凝固状态。因此，融资能力直接影响到了矿区房地产业的生存与发展。
3.5 矿区房地产业缺乏人才、技术和市场资源的合理优化配置
大屯矿区房产合并重组，房地产资源也随之不断扩大，缺乏资源的合理优化配置，主要表现在以下四点：（1）由于人员编制较少，管理人员的素质及管理水平有限，房地产管理制度过时或不完善等原因，造成房地产资源管理的困难。（2）机构设置重叠，资源浪费严重。（3）材料供应、设计、物业等缺少参与市场竞争，导致供应的产品和服务不仅价格高而且质量低，造成矿区房地产开发成本增加，消弱了我们的市场竞争力。（4）矿区房地产业在资源共享、资源相互利用机制等方面不完善，出现了同种商品（或服务）采购价格不一样，对外关系协调重复花费公关费用的现象，造成不小的浪费。因此完善和加强房地产资源管理，优化配置房地产资源，实现资源共享，提高房地产资源利用率，节约房产成本，提高经济效益，是实现大屯矿区房地产业可持续发展的关键。
4 针对上述问题，浅谈五点解决大屯矿区房地产资源配置的有效途措施
4.1 充分利用现有土地资源，合理规划、配置和优化土地资源
大屯矿区房地产开发在土地资源的获取上经历了：划拨用地——协议用地——有偿转让（拍卖、招标）的历史性阶段。过去那种廉价的“划拨”、“协议”用地将不复存在。因此，充分利用现有土地资源，合理规划、配置和优化土地资源显得尤为重要。
4.2 改革房地产管理体制，建立高效合理的管理模式
根据大屯矿区实际情况出发在房地产资源配置上实行全矿区共享，避免重复建设造成严重的浪费。从改革内部管理体制上下功夫，提高房地产教育资源的利用率。根据房地产管理中存在的问题。重新制定科学、合理和富有人性化的房地产管理办法。使房地产的管理规范化、系统化、人性化，不断完善管理制度、分配制度等。
4.3 拓展融资能力，合理进行项目开发，合理使用资金
房地产业是资金密集型行业，具有投资大、周期长、周转慢等特点。要解决房地产项目开发资金，首先，拓展融资能力，合理进行项目开发，合理使用开发资金。其次，在资金的运作上尽量不要过分依赖银行贷款，拓展筹资渠道，还可将积压的部分土地和空置房采取多种如出租或转让或联合开发等形式，使之变为资金优势，沉淀部分可流通资产。最后，还可以加强组织、技术、管理、经济等方面的措施建设，减少公司管理成本和项目管理成本，加快产品销售，使资金的筹集、调配、使用科学、
