房地产融资方式多元化分析
时间：2021-01-15 00:02:59 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：近两年来，随着我国房地产市场的刚性化需求和政府宏观调控力度的加强，我国的银行业业务对于利率可控制力度都大大提高。房地产投资的融资成本大大加强，使得房地产在融资方式方面引发了更多的思考，从传统的单纯银行贷款方式向多元化的融资方式进步。融资方式的变化和改变，可以降低房地产市场的融资风险，提高资本市场的利用效率，从而对房地产作为国民经济支柱产业的作用产生更好的推动意义和现实意义。
关键词：房地产 融资方式 多元化分析。
一、引言
房地产行业被明确地列为国民经济的支柱产业，我国的房地产在近二十年来进入了高速快速发展的关键时期，随着市政建设的发展和人民生活水平提高，地皮的价格和房价也被越炒越高，尤其在发达城市这一态势更加明显。政府为了控制投资过热的房地产行业产生泡沫经济，因此对于房地产投资有关调控力度，开始加大，银行的信贷部门的要求越来越高，传统的金融渠道日益紧缩，使得房地产开发商的经济运作资金面临着极大的考验。与此同时，房地产的资本运作风险和成本也在加大，为了扩大房地产的融资渠道，开发商开动脑筋，开辟出了很多多样化的房地产金融融资渠道，从信托合作，资产证券化，买壳上市等等方面入手，尽可能的弱化对于银行贷款的依赖性，把握时势，结合自身条件选择最佳的融资途径。
二、土地获取阶段融资方式优缺点对比
房地产企业的根本，必然是实现经济利益的最大化，而房地产行业是一个资金流动非常快，资金密集型集合的行业，房地产企业从拿地阶段就面临着巨大的资金投入，因此从这个阶段开始选择融资成本较低的融资方式是房地产企业保持资金稳定和创造更多的经济效益的内在要求。房地产企业在拿地之前就会对于房地产企业，该项目进行立项，而在项目规划和立项阶段就会低于起拍价和预计成交价进行估算，在拿到成交确认书之后，就可以具备项目的启动融资条件。这个时候一般是与银行进行合作，通过对于项目的测算确定成交价的上限，然后办理相关抵押手续。在进行拿地之后房地产企业可以根据土地合同证合一证来进行对于项目规模的测算，上报审批之后，进一步加强与银行的抵押手续合作。因此在房地产项目的初级运筹阶段，完成企业通常会与银行贷款合作非常紧密，这个阶段的融资方式主要是通过银行贷款，而银行贷款长期以来是房地产企业经营发展的支柱性融资来源，平均估算数据显示，房地产开发资金中，至少有60%来源于银行贷款，因此房地产开发资金对银行的依赖程度非常大。
银行贷款这种融资方式，使得企业在贷款批准之后就可以立刻昏迷，在银行开立贷款账户，用于贷款的提取规划和结存核算，而且一般来说，长期合作的房地产企业在银行办理贷款融资的过程中，管理过程非常简单。银行一般来说贷款种类项目繁多，而且银行的各个门店分布很广泛，因此贷款的类型和期限，比较丰富，可以满足不同的房地产企业的发展需求，而且银行贷款融资的风险较小，不涉及税务问题。但是对于开发商而言，银行贷款的最初申请步骤非常复杂，需要企业有详尽的可行性研究报告和财务报表，以及相关土地使用证明等资料，对于开发商而言，贷款由于受到国家政策宏观调控的影响，贷款的门槛将越来越高，不仅对于企业的开发资质和开发年限有所规定和要求，而且，国有土地使用权将作为抵押和企业担保，且抵押的价值一般作为评估额的五折以内来进行抵押。即使是在这种规范性的管理保障之下，房地产企业出现资金链断裂甚至破产的情况也时有发生，因此对于银行而言可能会出现的呆坏账，当银行面临这种不可避免的烂账时，就会出现资金风险，由于银行是无法使用证券化的方式来分散资金风险的，因此只能將风险集中的放在银行自己身上。对于房地产企业来说，由于目前我国的，融资市场并没有一个发达的评估市场和评级市场来进行辅助，因此与银行贷款可能会使，自我项目开发的成本具有过大的危险，对于政府而言，由于大量的房地产融资都是源于银行的模式，因此，整个房地产系统对于银行的依赖非常大，而如果房地产系统瘫痪，对于政府和房地产行业的打击将是巨大的。
三、工程在建阶段融资方式优缺点对比
房地产工程项目在建过程中，可以通过其他融资集团来进行融资，比如说在国外有很多其他形式的金融机构，都可以为房地产开发商提供融资服务，比如房地产保险公司，房地产投资基金管理会，或者房地产财务公司的。这些融资机构或者信托投资公司虽然为房地产开发商提供了多种融资方式，给房地产企业融资带来了新的希望和契机，但是由于我国房地产信托融资中有诸多的局限性，房地产信托融资额在整个房地产融资中，占比仅1%，而且主要以过桥贷款为主，最多只能成为房地产业的救急融资渠道。项目在建过程中，也可以通过基金来进行集合式的筹集资金，这种资金一般是集体筹资，分散投资。这种以基金形式来融资的方式对房地产产业来说比较便利，而私募基金也非常乐意涉足房地产市场，但是这种地下金融体制，只能借助财务管理公司或者投资公司的形式存在，在具体的操作运作方面缺乏必要的规范和法律保障。上市融资是房地产处于日益发达的资本市场之内的一种通过发行股票而进行融资的重要融资渠道，上市融资包括直接发行上市，或者借助壳公司资源间接上市。但是对于国内大部分房地产企业来说，上市门槛非常高，上市之后的监管压力非常巨大，从证券公司与房地产企业的合作上看，我国房地产上市公司在资本市场上，暴露出了一系列的问题，极大程度上了影响了房地产股票对于证券市场的吸引力，表现出盈利能力不足，业绩波动性大的缺点。房地产开发商也可以通过房地产债券来进行债券融资，但是由于房地产债券融资在我国并不能作为融资的主体去到证券融资，在我国房地产企业融资中的比重很小，房地产企业自身的约束，就使得债券融资不能被广泛使用。商业性融资是企业在进行产品买卖，是你商品形式提供的借贷行为，是经济活动中最普遍的债权和债务关系，这种商业性的存在对于扩大生产和促进流通有非常积极的作用。房地产企业借助商业信用融资，可以对于应付账款融资，商业票据融资等进行自由支配，财力雄厚，声誉较好的房地产及其发行的商业票据，可以直接从货币市场上筹集到短期的货币资金。
