关于城市新建商务区开发管理模式的思考
时间：2021-06-28 00:01:12 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】新建商务区是当前及今后我国城市建设的重要内容，对其开发管理模式研究有着重要意义。本文从运营主体和方法对象两个视角分析开发管理模式。在综合目标导向的前提下，对房地产企业和服务业企业选址行为进行对象特征分析，指明新建商务区需要进行“两次开发”的重要特征，要重视产业的“孵化器过程”，并引入国际上“治理”新理念，倡导“政府—开发公司—社会协同型开发模式”和“空间-产业-功能”一体化开发模式，并运用案例法加以論证阐释。
【关键词】新建商务区；开发管理；两次开发；一体化开发
当前，我国正处于城市化快速发展，以经济建设为中心，全面建设小康社会的关键阶段，各类城市新区、工业区、科技园区、大学城、旅游区、商务中心区等开发方兴未艾。随着经济结构转型、产业结构升级、供给侧改革的重要性日益提升，城市中央商务地区（CBD），或称商务中心区等的开发逐渐被地方政府所重视。对于这些新建商务区，如何选择适合的开发管理的方法的模式，提高开发管理水平，从而更好地节约资源、提升效益、促进发展，成为具有重要意义的研究问题。本文通过对开发管理目标价值导向、微观主体行为模式和开发案例经验等分析归纳论证，提出城市新建商务区开发管理的运营主体、开发方法内容等两方面的主要模式和适应情况，以期对我国新建商务区的开发管理工作提供启发与借鉴。
1、城市新建商务区开发管理的目标价值导向
1.1相关概念内涵
“商务区”（business district）的概念可以从“中央商务区”（central business district），即CBD的概念由来加以理解。中央商务区的概念最早于1923年由美国社会学家伯吉斯（E. W. Burgess）[1]提出，他以芝加哥为例，将城市土地使用和空间组织方式概括为由5个同心圆区域构成的同心圆模型，并将其居中的区域命名为central business district，这里是城市办公、商业等各类经济、社会、政治活动的中心。随着现代城市的发展，城市的空间模式早已突破了1920年代的单中心模式，商务区的功能也更为综合，而且中央商务区也不仅是自然形成的，许多城市都有新建CBD的实践。因而，本文不强调位置中央的概念，而是关注其片区的功能特征。在此，参考《城市规划基本术语标准》，可以把“商务区”定义为：城市中的商务、金融、贸易、会展、管理、旅游、公寓、商业、文化、康乐等功能集聚，并配以现代化的信息与交通设施的片区。
“新建”顾名思义，即指空间上或功能上有无到有的设立。“新建商务区”主要包括两种情况：一是在城市郊区新设立的商务区；二是在城市内部通过更新开发新设立商务等综合功能的片区
此处的“开发管理”是指对土地、楼宇、资本、人才、知识等各项资源加以计划、组织、领导和控制，以实现新建商务区发展目标的过程。
而所谓“模式”，（pattern），即简化的、形式化的规律。
1.2新建商务区的目标价值导向
如上所述，管理是实现一定目标的过程，因此，特定的目标价值导向对管理模式的选择有着重要的影响。作为市场主体的企业，其价值追求固然以经济利益为主，但值得注意的是，在当前以经济建设为中心，经营城市理念盛行的背景下，政府的角色也往往容易不自觉地从“控制者”走向完全“开发者”。需要加以注意的是，对于政府而言，“开发”应该是手段而非“目的”，通过新建商务区的开发，政府要实现公共的长远的利益和人的全面发展。新建商务区的目标价值导向主要包括三大方面：
（1）经济目标。提高城市的经济实力，提高综合竞争力和区域影响力，促进现代服务业集群发展，实现产业结构升级等。
（2）社会目标。完善城市功能和公共服务，提升城市的文化素养和精神，增加就业岗位，优化人口素质结构，提高民众的生活水平和幸福感，实现健康城市化等。
（3）环境目标。实现集约型空间增长，疏解老城区拥挤等问题，提升城市形象，为市民提供更高品质的人居环境，建设态环境良好的地区，形成节能低碳的生产生活方式等。
2、房地产企业和服务业企业选址行为分析
而新建商务区开发具有区别与其它类型开发片区的根本特征，即“两次开发”。不同于工业园区或高新技术产业园区等，在政府或其授权的企业进行土地一级开发后，面向市场主体的房屋物业和产业是通过一次开发完成的，即一般来说，企业既进行工业厂房和科研楼宇兴建，也进行实体产业的生产使用；但新建商务区则不同，一般来说，需要经过市场主体的“两次开发”，即房地产开发和产业功能开发。即除总部型办公外，房地产企业兴建楼宇只完成了第一次开发，还需要通过第二次招商，吸引实体企业入驻，才能实现完整的开发过程。因此，在新建商务区的开发管理中，对两次开发的市场主体——房地产企业和服务业企业的行为分析有助于有效地吸引和调控开发。
2.1房地产企业的投资选址
房地产企业在项目投资前期要考虑诸多因素，“地点、时机、质量”被业内人士称为房地产投资成功的三要素，而其中的首要因素是地点，或称为区位，国外形象地把房地产投资成功的三要素表述为“地点、地点、地点”。[2]为了了解地方开发管理所能调整的因素，以便吸引和调控房地产投资，本文把房地产企业投资选址的影响因素按照宏观因素，地方因素和企业因素三个大类予以分析。
（1）宏观因素
包括宏观经济态势、房地产业相关政策（金融、土地出让、房产交易、税收等政策）等子因素。
（2）地方因素
一是地方环境因素，包括地方经济环境（消费结构、居民收入、存款余额、物价指数等）、社会文化环境、房地产市场供需情况、基础设施环境、公共服务设施环境、行政与法律环境、地方房地产政策等。
二是地块相关因素，包括地块位置中心程度、未来升值潜力、交通条件、景观生态条件、相邻地块影响、地块大小形状、规划控制指标、土地价格、建安税费成本等。
