建设用地流转影响效应及其障碍因素分析
时间：2021-03-22 20:08:18 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】作为保护性资源的土地，是我国社会发展的重要支柱。土地资源的优化使用配置更是直接关联着我们国家的经济稳定和民生。实现土地集体建设用地流转是政府对新时期土地政策的一项调整措施。相对于之前的土地征收，集体建设用地有利于优化资源。把未利用的土地资源进行整合，把集体土地资源和集体土地制度的深层次矛盾加以调和。土地资源的稀缺和重要，更是需要我们提高利用效率，促进集体土地流转的市场化水平。但同时，现有的土地使用制度和政策对建设用地流转有相当程度的制约和束缚，我们以现有的建设用地流转为对象，对其自身和优化产业结构予以肯定，进一步深化认识，使得建设用地的流转真正的发挥出强有力的效应。
【关键词】建设用地 土地流转 土地制度
一、建设用地的流转变化
我国的国土资源总量大，据国土资源部估算，我国建设用地总量约2500万公顷，集体建设用地是主要组成部分，总量约1800万公顷，其中农民宅基地1000万公顷，乡镇基础公共设施、公益事业用地约600万公顷，单位和个人用于生产和精英的集体建设用地约200万公顷[1]。随着生产力水平和城镇化的发展，在建设用地发展过程中出现了一些新的现象。早期我国土地法规定，国家对土地实行土地用途管理制度。也就是说，国家对土地使用实行垄断性管理，土地真正的要实现流通，进入市场有严格的限制。集体建设用地的使用过程中宅基地慢慢的开始有了有偿转让、出租、抵押，乡镇企业在市场经济大潮中渐渐失去了原有优势，经营机制的转换导致集体建设用地也开始了大量的流转，企业转制过程中土地资产处置问题凸现，破产兼并的乡镇企业和参加联营的乡镇企业将企业原有土地作价入股，使集体土地使用权事实上发生流转[2]，这种事实上的现实也促使国家有关部门开始在土地流转较为活跃的地区进行试点改革。这些试点地区开始了获得了集体建设用地使用权的流转的合法性，在利益分派和产权的出转上也进行了改革，在一系列的国务院文件中，各个省也分别出台了规范性的政策法规。国家开始支持集体建设用地的流转的改革措施。其中的改革方案有统筹城乡综合配套试验，市场的有效配置资源，让农村经济再一次的得到了复苏和发展，土地开始在市场中部分的流转，制度的支持也肯定了用地制度必须要创新。
二、建设用地的流转影响效应
（一）调整相关法律法规
实现集体建设用地额流转必然会对现有的制度带来冲击，我国现有的制度和规定都指出，城市土地属于国家所有，土地所有权不进入市。国家只对国有土地使用权实行有期限的出让和出租[3]，让土地进入市场进行流转不仅是对土地国家垄断政策的打破，更是带来了城乡一体化建设新的变化。有效解决建设用地流转是我国新农村建设和解决三农问题、提高城镇化水平的重要社会问题。
集体建设用地流转是指在保留集体建设用地所有权的前提下，集体经济组织将集体建设用地使用权有偿过渡给其他经济主体使用或经营的行为。这种制度的改革从某种程度上让以政府为主导垄断的现象得以调整，有效的激发了市场的活力，过去国家征收土地强制性，对于其他因素的考虑还没有顾及得到，比如在土地价格上失去了市场的平衡，引起资源配置的矛盾。另一方面，政府对土地的垄断打破实现了农民增收，劳动力自由，乡镇企业的资产重组的活力，带来了新的生机。随着实践的推荐，建设用地流转在改革过程中出现的问题也促使政府及时调整相关法律法规。
（二）增加市场竞争程度
建设用地流转的过程使得市场开始进入了国家垄断资源领域，政府一只手管控的领域有了市场这个杠杆，意味着可以更大程度的增加市场竞争和资源的优化配置。现在的土地资源紧张，解決建设用地的流转给政府和土地需求者双方都带来了更多的选择。一方面是改善了实际情况中的出现的资源闲置、浪费，一方面在国家政府和乡镇企业，用地需求者三者之间建立了正常的土地市场秩序。过去在实际操作中存在着灰色地带，在这些地方，建设用地拥有者在国家土地征收政策不能达到预期收益的前下，通过私下交易，进行产权转移，如今建设用地流转手续减少，周期缩短，不论从哪个方面都让三者获利。公开化，也减少了土地执法管理上的漏洞出现，避免出现因产权制度不完善引起的产权混乱，收益分配也不合理的现象。集体建设用地的市场化是必然要经历的过程，社会主义的条件下引入土地流转制度，进行有条件和期限的使用，完善了社会主义市场经济体制。
三、建设用地流转的障碍因素
（一）国家产权政策的限制
虽然在政府垄断土地的领域打开了一道门，但在实践改革领域依然面临许多实际的障碍因素。我国的土地法实行国家和集体所有的二元结构，这也就是在土地流转过程中出现了灰色地带的原因，在建设用地中农村集体建设用地占据主体，乡镇企业和村民擅自将农村集体土地转让，在手续上不合法，流转的程序上也规范，这些交易或出租或有偿转让，农耕地变成了建设用地。在法律上，我国还规定了国有土地可以出让、抵押，但是对于集体所有的土地使用权就有限制了，集体土地的使用权必须是具备农村村民属性过农村集体组织属性的单位和个人[3]。灰色不合法地带的交易，一定程度上也是由于国家现有法律和产权政策规定限制了市场的活力，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，对集体建设用地流转有了明确的指示。但是此前的很多建设用地流转仍然是带有不合法、不规范、不公开的性质。
（二）现有的土地使用规定束缚
我国对于土地的利用也有相关的规定，在土地用途这里国家明确规定：国家实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，土地用途的限定也使得土地的管理也更趋严格。虽然有政策保障建设用地的流转，但在各个地方的实际情况又各不相同，有的明确规定通过出让、转让、和出租的方式取得的集体建设用地不得用于住宅建设。
集体建设用地的使用期限和土地用途限制一方面是起着优化资源配置的作用，另一方面在耕地红线政策下，这种流转的建设用地依旧不能享有和国有土地一样的使用权益。建设用地的权益的不完整性、使用权和收益权不想平等，使得最终的对于土地的话语权依然掌握在政府手中。
四、结语
通过建设用地的流转可以实现农民增收，带动经济增长，同时这种流转最终也会导致产权制度进行新的改革和创新，当然，在现有的条件下，土地流转需要有更多有力度的政策支撑，在所有权、使用权、收益权上政府和用地需求者以及集体所有者三者之间必须要在土地监管政策下实施必要的探索。建设用地流转的土地收益是流转过程中的关键问题，解决好这个问题，也就相应的减少了隐性土地流转的现象发生。建设用地的流转始终都是需要政府管制，在保证经济活力的前提下，政府要推进建设用地流转的法律法规完善工作。另外，总结当前经验，进一步做大试点的规模，完善相关的税收制度。
作者简介：赵旭（1990-），女，回族，北京人，硕士在读。
