我国房地产信托运作模式分析及发展建议
时间：2021-02-18 04:01:27 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：通过对我国现行债权型、股权型、混合型三种房地产信托融资模式运作的分析， 债权型交易结构相对简单，股权型和混合型交易结构相对复杂，三种融资模式运作尚不完善，未来我国房地产信托运作模式可从产品设计、筹资发行、市场运行等方面加以改进。
关键词：房地产信托 运作模式 发展建议
一、研究背景
近年来，随着我国房地产业的快速发展，房地产金融业也得到了巨大的发展，但与发达国家相比，我国房地产金融市场仍不够完善，金融产品相对单一。房地产融资主要依赖商业银行，募集资金较困难，尤其是近几年国家加强了宏观调控，以致我国房地产企业的负债率大多超过65%，具有一定风险。在房地产金融逐步成熟的过程中，房地产信托成为房地产企业融资的重要渠道之一。房地产信托是指房地产开发商借助信托公司实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托有三要素：信托所属行为、信托当事人以及信托标的物。在信托过程中所产生的收益，即为信托收益。
二、我国房地产信托运作模式分析
按资金运用方式不同来划分，我国房地产信托可分为债权型、股权型和混合型三种。
1.债权型信托融资模式分析。
1.1模式简介。债权型信托的一种主要表现是信托贷款融资模式。房地产公司以其拥有的在建工程、土地使用权或者第三方担保为条件，向信托公司贷款，承诺到期还本付息。在这种模式下，信托公司接受特定或不特定的投资者的资金委托，成为信托计划的发起人或事业管理人，然后将信托资金用于向房地产开发项目贷款，按规划管理信托计划。债权型信托运作流程见图1。
近年来，债权型信托的一种演进方式为信托集合理财融资模式。该模式是由房地产企业与信托公司签订协议，由商业银行向投资者发行理财产品以筹集资金，并委托信托公司设立单一资金信托，由信托公司向房地产企业发放信托贷款用于房地产项目开发建设。信托集合理财融资模式运作流程如图2。
1.2模式分析。信托贷款融资模式类似于银行贷款，信托业务各当事人均较容易认可，操作简便易行、运行成本较低。但由于监管部门的严格规定：认购100万以上300万以下的自然人投资者不能超过50个；机构投资者和认购300万以上的自然人投资者不受限制。受其影响，许多投资者由于达不到要求而无法参与信托计划。因此，受投资人购买份数的影响，该模式存在一定的局限性，适用于项目规模不大、融资金额不多的房地产开发项目。
而信托集合理财融资模式作为近年演进的融资模式，由银行发行理财产品募集资金，采取单一资金信托方式发行，单笔认购金额较低，因此不仅突破了信托计划投资人购买份数的限制，提高了融资规模，缩短了资金募集时间，还增强了投资人对房地产企业的认可度，但采取保证担保的方式对房地产企业的要求较高。
2.股权型信托融资模式分析。
2.1模式简介。股权型信托的操作模式较多样，目前运用较多的是股权投资型信托和信托受益权转让型信托。
股权投资型是指信托公司通过发行信托产品，将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或项目，形成实质性的股权投资，并以一定的方式直接或间接参与房地产企业或项目的经营管理，根据其所占股权比例，将获得的经营所得作为偿还信托投资收益和本金的来源。股权投资型信托运作流程见下图3。
信托受益权转让型信托是由信托公司募集委托人的投资资金后，将其以股权投资方式对房地产企业或项目进行投资，信托计划投资人即委托人作為信托计划受益人，对投资金额享有相应的受益权份额，针对信托计划的受益人享有的受益权份额，资金需求方（房地产开发企业）与信托计划受益人委托信托公司签署一份信托受益权转让协议，通过该协议与房地产企业约定，在规定期限内（通常是在房地产信托计划终止时），由信托资金的使用方或其关联公司或指定的其他第三方，承诺按照一定的溢价比例，将信托计划的信托受益权全部受让（类似于回购行为），进而确保委托人信托财产的偿还和信托收益的实现。信托受益权转让型信托运作流程见图4。
2.2模式分析。虽然公司以股权方式对房地产企业进行投资，但只是名义股东，并不实际参与和介入房地产开发的经营管理，而是签署信托受益权溢价转让协议，将信托计划的信托受益权全部受让。在保证信托公司以信托资金阶段性持有股份的同时，实现信托资金的退出和信托收益的来源。此模式信托投资者承担的风险较债权型大，房地产企业承担的资金成本水平也相对较高。但在股权模式下，股权信托通过信托资金以项目资本金的形式预先进入房地产企业，可增加开发商自有资金比例，有效改善资本结构，降低高负债带来的风险。
与通常的股权投资型信托相比，信托受益权转让型信托，只要求在一定阶段内取得一定回报，并不要求获得最终利润成果，这样既达到了短期内开发商对自有资金需求的目的，又不会影响开发商对项目的实际控制，并且还优化了房地产企业的资产负债结构，有利于房地产企业资金持续运用和长期发展，降低了经营风险。与一般的股权投资型比较，多数开发商更倾向于这种模式。
3.混合型信托融资模式分析。
3.1模式简介。混合型信托一般是债权型信托和股权型信托模式的组合运用。既有债权型信托的特点，又兼具股权型信托的特点。房地产企业将股权委托给信托公司设立信托财产计划，然后信托公司通过发行信托计划将该信托受益权转让给其他投资者，并按照预先的约定向投资者分配投资收益；同时，信托公司将募集到的资金进行集中管理，信托公司按照信托合同的约定，按照受益人的指示将信托资金投资于房地产项目。混合型信托运作流程见图5。
3.2模式分析。“股+债”信托融资模式是在监管政策之下的一种尝试，根据监管政策规定：信托公司不得对房地产企业发放流贷，同时集团公司也不得通过关联借款的形式将其获得的贷款变相贷给其项目公司；信托公司信托贷款的发放对象必须满足“四三二”要求，即房地产开发项目必须“四证齐全”项目自有资金达到资本金30%的要求、项目公司或其直接控股股东具备房地产开发二级资质。针对以上监管政策，信托公司开始尝试“股+债”混合模式，该模式收效相对稳定，收益与风险也介于债权和股权模式之间，低于股权型融资，高于债权型融资，但在法律上仍存在着一定的风险，其实质更倾向于是一种债务性融资。
