商品房预售制度的存废之探
时间：2021-01-16 16:00:47 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：随着“取消商品房预售制度”的呼声日益高涨，在我国实行多年的商品房预售制度走到了改革的十字路口，商品房预售制度本土化过程中存在的缺陷引发了人们的思考和追问。对商品房预售制度的产生背景、现状及存在问题进行简要的介绍，集中探讨我国商品房预售制度未来的路径选择，在对诸多学者的观点进行梳理分析之后提出了自己的看法，认为在当前的背景环境下，取消商品房预售制度的时机已基本成熟。
关键词：商品房；预售制度；信息披露
中图分类号：D922 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2014）21-0064-03
一、商品房预售制度的产生背景与现状
根据《城市商品房预售管理办法》，商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售首创于香港，因其将房屋分间分室地出售给购房者，如同飘零的花朵一般，也被称之为“卖楼花”。20世纪五六十年代，香港进入人口剧增时期，对房屋的需求量大，而市场供不应求，无法回应人们的消费需求，霍英东成立的立信置业有限公司大胆创新，一改当时的现楼销售模式，提出“预售楼花”，并提倡分期付款，这受到了购房者们的欢迎，也被其他公司纷纷仿效，成为香港房地产市场的一大经营特色，而大陆地区也在其后引入了此项制度。
商品房预售制度伴随着我国房地产市场的兴起，为了响应市场的交易需要而产生。由于“文革”的破坏作用，截至1978年，中国城镇人口的住房面积已达到历史最低点，整个市场呈现严重的供不应求局面。在这种情况下，产品持续走俏，消费者有钱也无法买到需要的商品，为解燃眉之急我国采取了预先订购的方式来缓解消费者旺盛的需求，房地产市场亦是如此。预售制度使正在建设中的房屋面向市场，一方面增加了市场上的房屋供应量，满足了购房者的消费需求，同时还以低于现房的价格让利购房者，大大提高了居民的相对购买力；另一方面，这种方式也拓宽了房地产开发商的融资途径，使得房地产开发商无须再囿于银行贷款，而是通过收取预售款的方式先行筹集部分资金，缓解其压力。因而在这个制度实行的初期，获得了市场的普遍接受并得到了较快的发展。但与此同时，由于预售方式是市场自发产生的，早期又缺乏相应的监管机制，导致“炒地皮”、“烂尾楼”等现象层出不穷，严重地损害了购房者的利益。为规范房屋预售秩序，1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，这部法律正式确立了商品房预售制度。此后，陆续有更多的法律出台对这一制度进行完善，使之规定更为细化具体，其中包括商品房预售归口管理制度、商品房预售条件法定制度、商品房预售许可证制度等。这些制度构成了我国商品房预售的法律规则和行为模式，在此框架下，我国的商品房预售市场得到了长足的发展。然而制度运行至今，商品房预售纷争不断，购房者的合法权益不断遭到侵害，在我国特殊时期曾发挥了重要作用的商品房预售制度现今屡遭抨击，关于废除此项制度的声音亦是不绝于耳。
二、商品房预售制度存在的问题
商品房预售制度推行以来，提高了资金使用率，降低了资金使用成本，而且由于商品房大规模的开发业满足了人们日益增长的消费需求，但为何到了现在商品房预售制度屡遭人诟病甚至提出了废止之说？这与其自身存在的缺陷有很大的关系。
（一）准入和退出机制的不健全
目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一就在于缺乏严格的市场准入和退出机制。房地产市场的准入未受到严格监控，在市场开放时期便会有大量的房地产商涌入，这些企业、公司的资质未得到限制和检验，最终可能导致市场的无序竞争，造成不公。同时由于其退出机制的不完善，一旦某些房地产企业不适应市场规律或者不符合国家法规，也难以及时退出市场让位给真正有资质的企业，更有甚者，某些房地产企业可以利用这些制度中的漏洞来逃避法律责任，在实现了融资的同时，将风险全部转交给购房者来承担。
（二）信息不对称
现有国内市场的住房销售是买卖双方信息高度不对称的市场交易。在交易过程中开发商拥有比购房者更多的知识和信息，包括房产的质量、土地使用权年限、建筑原材料构成、房屋性能、生产成本等，这些信息是购房者难以获得的。加之专业知识的缺乏，有的时候即使开发商将这些信息提供给购房者，购房者在未进行专业咨询的情况下，也难以理解这些信息下隐藏的真相。
（三）权利不对等
商品房预售制度在很好地帮助开发商融资的同时，也为购房者带来了巨大的损失。在商品房交易过程中由于两者地位的不对等，双方最终的受益也是严重失衡的。第一，商品房在进行预售的时候，预售中的标的物实际上并不存在，因而购房者在购买房屋的时候就要承担巨大的风险。加之期房兼有期货和远期合约的特征，因此容易造成房地产价格泡沫[1]24。第二，预售制度为房地产商提供了融资途径，使得开发商能够从购房者那里获得前期的资金供给，购房者在前期向开发商支付一笔不小的购房款，而开发商仅承担在工程完成后将现房交付购房人的义务，购房者的资金经过预售这一环节变成了开发商的投资资金，其安全性无法得到保障；与此同时，资金链出现问题的时候，开发商会通过“假按揭”的方式从银行将钱套出来为己所用，最终金钱都落入了开发商的口袋。一边是购房者支付了房款，承担了开发商的风险；一边是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，由购房者承担了资金利息，并通过住房按揭把开发风险转嫁到银行，这实际上是将房地产开发商的所有风险转移由社会承担，而开发商只需坐享其成。
（四）缺乏有效监管
由于我国商品房市场自改革开放以来，经过二十几年的发展，仍处于初级发育阶段，不仅开发商的一些经营行为极不规范，我国相关的法律制度也存在许多问题，其中之一就是由于现代行政管理职能理念的缺失，对于房地产市场不能予以严格的法律监督。也正是由于监管不力，近年来关于房地产预售方面的纠纷时有发生，预售房的虚假宣传、偷工减料、重复销售等现象也是屡见不鲜。
