房地产开发项目中投资决策阶段风险因素浅议

时间：2021-01-16 12:05:49　来源：雅意学习网本文已影响人

　　房地产开发风险种类繁多，按房地产开发阶段划分，即分为投资研究决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、租售管理四个阶段。而房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中拥有最大不确定性和风险性的阶段，故而也是最重要的阶段，是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类型和时机，决策的正确与否关系到整个投资项目的成败，主要是有关开发区域、开发物业类型、开发时机的风险。
　　首先，开发区域风险。由于社会经济发展的不均衡性，各个国家、不同地区的社会经济环境各异，这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素，同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊，即风险具有比较明显的地域性。而房地产开发项目的不可逆性和地理位置固定性，使得开发区域风险对于房地产投资决策具有更重要的意义。
　　在房地产开发经营中，开发区域风险来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济环境风险。政治环境风险包括战争、工潮及社会动荡等，无论某种现象发生，都会直接或间接地给房地产价格及市场活动造成负面影响，限制投资。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。房地产业与国民经济的发展密切相关，在很大程度上受政府的控制，对房地产业的影响是全局性的，不同的产业政策、土地管理政策、住房政策、金融政策、税收政策、城市规划、环保政策等影响房地产开发经营的各个层面，而在市场经济环境还未完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为突出。
　　例如，产业政策的变化影响着房地产商品需求结构的变化，并且决定着房地产业的兴衰；土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度；国家推行建设经济适用房或廉租房等住房政策，会使开发商建设的完全市场化的商品房受到市场需求低的压力，导致销售不畅进而蒙受经济损失；对于房地产业而言的利率政策、汇率政策和信贷政策这三大金融政策的调整都可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失等等。
　　社会环境风险包括社会安定和风俗习惯，良好的社会治安状况是人们安家置业、投资经营、购物消费的前提，不同的风俗习惯、文化传统、宗教信仰、价值观念等也一定程度的影响房地产发展。经济环境风险可从经济形势、市场供求、通货膨胀等方面体现其对房地产开发的影响。区域经济形势是影响房地产开发风险的决定性因素，经济发展，则房地产市场繁荣，反之则萧条；市场供求风险是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一，因此要对房地产市场供求关系作出客观的、准确的判断，进行科学预测，把握房地产供求关系的规律以减少市场供求的风险；正常的经济环境下，通货膨胀率的下降或上升会抑制或刺激房地产商品的需求，当膨胀幅度过大时，会使开发费用和管理费增多，当房地产价格增长幅度低于通货膨胀增大幅度时，房地产开发的风险加大。
　　其次，开发物业类型与风险。房地产各类开发项目具有不同的功能、用途及技术经济特性，因此风险也不同，选择不同的物业类型对开发活动的成功与否和盈亏都有极大的影响，例如商业物业对位置的敏感程度大，其对顾客的吸引力在很大程度上取决于其距市中心商业区的距离、交通便捷程度以及临街状况等，即使是同一条街相差仅几十米的两幢商业物业，其收益可能相差甚远。因此有必要在开发前做好市场调查及可行性分析，从而确定最佳的开发类型。
　　最后，开发时机与风险。由于房地产开发活动受国家和地区政治、经济稳定性和波动性的影响很大，相应也有着周期性的涨落，导致房地产的供求及价格随时间而变化，开发商的投资收益也就随投资时机不同而异。一般而言，国家和地区的经济发展趋势是影响开发商选择开发时机的主要因素，在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于上升势头，出售楼花顺利，资金回笼快，投资回报率高，此时推出的房地产便可望获得较好的收益。同时，投资风险还与开发商在年内推出开发项目的时机有关，如一般住宅最好在年底推出，以适应人们习惯于年终集中消费的特点，购物中心则宜在购物旺季到来之前交工等。因此，开发商必需对未来几年国家和地区的政治形势变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理等风险因素进行预测，以选择、确定合适的开发时机，避免因投资时机选择不当而带来风险。
　　综上所述，房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险，因此开发企业要在项目投资决策阶段要做好经济环境预测工作、项目可行性的论证工作、信息的收集分析与预测工作，及投资收益的控制工作，实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理，采用各种风险防范措施，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力，保障企业的可持续发展。

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