房地产项目开发风险与防范
时间：2021-01-15 16:06:25 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
提要房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目。在这个高风险的投资环境中,想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发风险分析,并采取适当的对策、方法,以期达到项目风险防范的目的,提高收益的可靠性。
关键词:房地产开发;风险防范
中图分类号:F293.3文献标识码:A
随着我国经济的快速发展,人们生活水平的提高,人们对房地产的需求不断增加,极大地促进了房地产业的发展,房地产业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。房地产业具有资金投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点,风险因素复杂多样,并且存在于房地产开发项目的整个过程中。影响房地产投资风险的不确定因素很多,既有来自房地产投资开发活动本身,又有来自于周围的环境条件,甚至还有人们认识的滞后性、财务管理可控性的局限性,乃至来自大自然的灾害等等。进行房地产开发风险的分析及防范,从根本上讲,就是要对影响房地产开发投资效益的各个因素变化及影响进行分析,从而测定项目的风险性,并进行控制,可以有助于房地产开发投资效益的提高,减少或避免不必要的风险损失。
一、房地产开发项目风险的特点
1、房地产开发风险存在的客观性与普遍性。风险的存在是不以人们的意志为转移的,这是因为决定风险的各种因素对于风险主体来说是独立存在的,不论风险主体是否意识到风险的存在,只要风险的诱因存在,一旦条件形成时,风险就会出现。管理者越来越重视对风险存在和发生的条件进行研究,以降低风险发生的频率,但不可能完全消除风险。
2、房地产开发风险的偶然性和必然性。风险是客观存在的,但是并不是任何一个风险因素最终都会演变为风险事件,风险事件的发生具有随机性、偶然性,有时需要一定的时间和诱因。从总体上来讲,风险的存在是必然的,但具体的风险事件的发生却带有偶然性。
3、房地产开发风险的可变性。在房地产开发的整个过程中,有些风险会得到控制,有些风险会发生并得到处理,同时在其每个阶段又可能产生新的风险,尤其是在大型项目中,由于风险因素众多,其可变性更加明显。
4、房地产开发风险的多样性和多层次性。大型房地产开发项目周期长、规模大、涉及范围广、风险因素数量多且种类繁杂,致使在全寿命周期内面临的风险多种多样,而且大量风险因素之间的内存关系错综复杂,各风险因素之间以及与外界因素交叉影响又使风险显示出多层次性的特点。
二、房地产开发项目风险因素分析
1、政策风险。指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整,造成房地产开发商经济上的损失。房地产行业与国民经济的发展密切相关,受政策的影响很大,政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求,以及对投资规模、投资方向和税收的控制等,都会对房地产开发项目构成风险。
2、经济风险。指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动,造成房地产开发商经济上的风险。从可行性研究到楼盘上市的时段内,市场需求变动的可能性很大,消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性,房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性,使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺,这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言,经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时,开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关,如一般住宅项目最好在年底推出,以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。当然,不同类型的开发项目对时间的敏感程度也有所差别。
3、资金风险。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题,筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回的可能性。当投资中借贷比例越大时,筹资风险也越高。由于各种筹资方式所用手段、工具和所面临的环境不同,因而各种筹资方式也具有不同的风险。
4、建造风险。建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。招投标时要选择适当的招标模式,选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中,需要订立许多合同,如施工合同、材料供应合同等。如果合同管理不善或合同执行不严,可能出现合同纠纷,这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本,给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力,可能导致拖延工期,从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例,如果建造成本不能得到有效控制,将会大幅增加房地产项目的开发成本。房产作为房地产开发项目的最后产品,其质量不仅影响到销售,还影响到用户的安全。因而,在建造过程中,应充分保证房屋的质量。
5、技术和经营风险。由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁,迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致工程成本增加,从而影响项目形成后的租售。另外,开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误,导致预期收益不能实现,或不足以补偿经营费用的可能性而产生经济风险。当然,自然因素(如洪水、火灾、地震等)也不容忽视,一旦出现,造成的损失是相当大的。
三、房地产开发项目风险防范措施
通过风险控制的方式对可能出现的各种风险提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度和措施,以达到防范和降低风险的目的。
1、工程自然条件风险的防范措施。建设场地的自然条件发生重大变化的可能性较小。项目建设开始前,应进行充分而仔细的地质勘探、地质灾害评价、水土条件评价等预评价。根据专业部门的评价而采取必要的防范措施,可将风险降至最低。并且在项目前期工作中,严格把关,在勘察设计中,投入大量资源和精力,进行重点经济技术评估和多方案比选,做好前期工作。
2、施工风险的防范措施。强化安全意识,事前控制与事中控制动态结合,采取系统的项目管理方法使项目顺利进行,并在保证建筑质量的前提下,尽快完成开发项目,缩短建设周期,减轻开发商所面临的未来不确定性。另外,应特别加强项目的招标管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。
3、资金风险的防范措施。房地产业是资金密集型行业,资金是项目建设的基本条件,在目前企业自身实力尚未壮大的情况下,在房地产项目开发阶段,由于投资较大,而企业自有资金不足,需要银行等金融机构的开发贷款支持,根据工程项目的进程落实资金来源,否则,即使工程最终完工也会给项目的后期销售带来不利影响,同时也可能会失去潜在的市场份额。而到项目销售阶段,由于大部分消费者无法一次性付清房款,需要银行提供按揭贷款支持。因此,房地产业必须加强与银行业合作,以推动房地产业的发展,扩大房地产市场容量,增强市场竞争力。
4、外部条件风险的防范措施。项目的建设将得到各相关部门的大力支持。在项目实施过程中,做好工程各配套项目建设的协调工作,使项目的交通、供电、供气、电信、供水等外部建设与项目建设同步,或者超前,以规避这些外部条件带来的风险。同时,项目的开发、建设必须与环境保护相结合,必须坚持“三同时”原则,即环境保护工程与基础设施工程同时设计、同时施工、同时使用,以切实保护好城市环境。
5、市场风险的防范措施。房地产市场的需求量与国民经济的发展水平密切相关,房地产市场的需求也是不断变化的,不排除市场需求减弱的可能性。因此,投资者应充分重视市场风险,加大市场开发的力度,不断拓宽服务领域。通过对政策走势、楼市价格、项目建设销售数量、消费需求变化、客户结构进行经常性分析,以提高投
资决策的前瞻性和科学性。
6、从管理方面来看,在项目业主的管理部门形成强有力的组织,增强管理协调能力。注重和各部门相关人员及时沟通协调,交换意见,确保项目更加顺利。在项目发展时期,对业主项目管理人员进行强化培训,挑选优秀中青年骨干进行针对性培养,使他们尽快成长。同时,招聘、引进一批既有理论知识,又有实践经验的综合性人才,从而保证项目实施和今后的运营管理有充分的人才支撑。
7、销售风险的防范措施。鉴于房地产市场竞争的加剧,以及市民购买力的不足,能否如期将楼盘销售出去也是项目的一大风险点,但如若运作得当,能够化不利为有利。因此,建议房地产商除了提前与租户、客户签订租约或预售合同外,还应该加强经营销售力量,成立专门的营销机构,全力进行销售。加大市场宣传推广力度,提高项目的知名度。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
[1]张明珠.房地产项目开发风险管理研究[D].天津:天津大学,2004.
[2]王家远,刘春乐.建设项目风险管理[M].北京:中国水利水电出版社,2004.
[3]胡煜.浅谈房地产开发项目的风险管理及防范[J].现代商业,2009.12.
