再谈房地产经纪人推高租金
时间：2021-01-12 12:02:51 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
本专栏在2010年8月第一次和读者见面，时光荏苒，白驹过隙，本期文章刊出之时，已经是2013年8月了。
三年来，中国的房地产市场一直处于上升过程中，房地产经纪人在这个过程中也收获颇丰，而房地产经纪行业的社会形象却改变不多。2013年7月11日的《广州日报》又登载了一篇文章：《中介吹高挂牌价赶走老租客》（见《广州日报》2013年7月11日AII-3版，网址http：//gzdaily.dayoo.com/html/2013-07/11/content_2314965.htm）。凑巧的是，三年前本专栏刊登的第一篇文章就是《房地产经纪人推高房价吗？》，那篇文章的写作缘由也是当时全国各地的媒体广泛报道：全国各地房租上涨比较明显，而认为房地产经纪人推高了房租。三年过去，似乎是一个轮回，房地产经纪人推高房租的报道再次摆在了我们面前。
三年前笔者的文章从房地产经纪业务的特性出发，论证了房地产经纪人从获取最大利益的理性出发，是不会冒着可能损失佣金收入的风险去盲目推高房租或者房价的。而在这次《广州日报》的报道中陈述的案例却比三年前媒体的一般性报道更具体，看上去说服力也更强。我们先来看看《广州日报》的这篇报道所说的案例。
黎先生的物业还有不到两星期就租约到期了。他的房子本来以6000元/月价格出租了两年，他打算如果租客愿意加租到6500元/月就续约，不愿意加价就找新租客。但所有中介都拼命劝他别续租：“现在你这里的价格都要到7000元/月～7500元/月了。”一个小中介行的销售人员还信誓旦旦说：“我给你找了个公司老总，他们的租金是公司付的，8000元/月都没问题。”
于是，黎先生拒绝了老租客续租的要求，开始每天接待看楼的“潜在新客户”。奇怪的是，不同中介带来的看楼客都是当面诚意十足，拼命表现自己的满意程度，一谈价格都说“没问题”、“好商量”，但是问及决定时，都表示要请示老板。
一个朋友告诉黎先生：“这些中介先用高租金诱惑你，然后让‘租客’来看楼，你就感觉租金真的涨了，开价也高了。等于高租价就是中介‘造势’造出来的。”而中介人员对此却倍感委屈：“大中介一般都懒得做这种事情，因为租赁成交我们收佣并不高，现在二手楼买卖成交还不错，有必要这么去搞事吗？”
不管是谁的过错，反正黎先生的房子租约到期之后，还一直没有找到新的租客，而老的租客又找到了新的去处。黎先生只好降低预期，重新放盘，“房子租是肯定租得出，但我就多了一段空置期是没租金可以收的，又要给中介佣金，感觉最终还是吃了亏”。
我们来分析一下这个案例，里面的确包含了一些很有价值的信息。
首先，文章说这种造势的事情是小中介在干，大中介不屑于这么做，而不这么做的理由和笔者三年前那篇文章所说的是一样的——房地产经纪人不能从中获益。也就是说，文章也承认这样的现象在市场上并不普遍。其次，文章说老黎最终还是降低租金重新放盘，最后还是会以比较低的租金而不是房地产经纪人所鼓吹的高租金成交，或者说房地产经纪人忙活了一场，并没有推高市场租金。
但同时，文章也告诉我们：由于老黎没有和原来的租客续约，一方面房子空置了一段时间，另一方面也是最关键的——他还要通过房地产经纪人再找租客，从而要向房地产经纪人再交一笔佣金。
这里反映出房地产租赁不同于房地产买卖之处：大多数情况下，租约是一年或者两年一签，租约期满以后有些租客会续签，而续签的时候是不用找房地产经纪人的，因此不用给经纪人支付佣金。如果在租约期满时经纪人成功地拆散了原来的租赁关系，业主就要重新找租客、重新签约，租客也要另外找业主，同样要重新签约，这就可能给经纪人带来了两宗新的租赁经纪业务。小中介往往是以做租赁业务为主的，所以小中介热衷于干这种事情也是情理之中的。
其实在做二手房买卖业务时，有些经纪人也会用类似的招数损人利己：有的业主同时在几家中介公司放盘，正当业主准备和某个中介公司介绍的买家签约时，另外的中介公司会对他说：别急，有客人愿意出更高的价买你的房子，并且可能真的会有“买家”来和业主谈。于是业主拒绝了原本已经谈妥的买家，另起炉灶，和新的“买家”谈，但最后可能还是不能以更高的价格成交，只是换了一个买家而已（未必是后来的这个“买家”，但已经不是最开始谈妥的那个买家了），而这个买家是第二家中介公司介绍的，当然就成了第二家中介公司的业绩，前一家中介公司就白忙活了。这实际上是第二家中介公司用缓兵之计把别的中介公司的业务截流到了自己公司这边。
所以，我们认为在通常情况下，房地产经纪人不会推高市场租金或者房价，但房地产经纪人的确可能为了自己的利益而做一些不符合行业规范的事情。作为房地产经纪行业中人，本文在为房地产经纪人受到的一些似是而非的指责展开辩析的同时，揭露这些不良行为，是为了让更多的业主和客户了解这些损招，让全社会来共同促进房地产经纪行业更健康地发展，这是符合房地产经纪行业的长远利益的。
王春敏/责任编辑
