征物业税:画饼而已?
时间：2021-01-10 12:00:24 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
物业税一直征不起来,说白了就是个利益问题。让官员们从自己身上“割肉”,可能吗?
物业税这个名词在中国嚷嚷了好多年,成为老百姓耳熟能详,却谁也说不出个所以然的东西。最近,因为宏观调控政策的频繁出台,物业税之说又起,而且越来越具体,详细到了有“今年末开始对商业地产开始征税”一说。两会上,也有官员说,今年将会在北京等地试点。
事实上,每次房价大涨时,有心人士就把物业税拿出来说事,原因是开征物业税可以抑制房价、挤掉泡沫。但是,吵了很多年了,这个物业税就是征不起来。其中一个重要原因,就是利益的问题。这里决定征不征物业税的人,都是有产者,而且财产可能还不止一处。让他们“割肉”,有那么容易吗?他们只是给芸芸大众画个饼而已。因此,有专家无奈指出,物业税100年也征不起来!
平抑房价
一石激起千层浪,物业税改革的话题再次被提上政府的议事日程,此消息一出,立刻引发了市场各方的广泛关注。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,物业税不会对供求关系产生明显影响,开始肯定是重点先对大户型开征物业税,对于自住型的中小户或者暂时免征或者象征性地少征。
杨红旭说,目前较为适合推出物业税,因为房价还未调整到位,现在又出于高位,政府是不愿意看到这种现象的,尤其是当前部分投资者又开始重新入市,物业税的推出有利于改变这种局面。
中国房地产研究会副会长顾云昌说,目前房地产开发和交易环节的税费很多,通过相关改革,协调好开发、交易和持有三个环节的税费将有利于房地产业的健康发展。
同时,我国的“土地财政”主要依靠增量土地创造财政收入,物业税开征有利于从根本上解决“土地财政”困局,改变以土地出让金和房地产税收为主要收入的财政现状。
业内人士认为,短期内房价不会出现较大幅度的调整。北京千万家房产经纪有限公司市场总监常淑娟表示,房价下降与否,是一个市场行为,与房地产市场是否升温以及百姓对房产的追求趋势是密切相关的,物业税对平抑房价绝对是个有利因素,但还需要其他因素的相互配合。
我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖也表示,物业税的开征能够使整个房产市场处于良性循环,刺激房源的释放。
胡景晖说,开征物业税可以改变地方政府财政收入的结构,避免单纯通过卖地来获得资金的短期行为。由于物业税是一年一征收,这样可以在一定程度上引导地方政府把眼光放得更长远,不再只是关心短期土地价格走势,而是更加关心地方未来经济社会长期发展。
胡景晖说,物业税征缴还要面临豁免、老房与新房如何区别对待等问题,政府要选择好时机,避免房价大起大落。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受记者采访时表示:“物业税是住宅持有环节的赋税。当物业税计入购房成本时,投资性需求将减少,房地产投资行为将受到抑制,通过抑制需求来平抑房价。物业税在一定程度上,能够抑制房价的过快增长。”
目前,我国房地产各种税费,主要源于“土地出让金”,重在交易、流通环节一次性收取重税。据统计,2007年全国土地出让金高达1.3万亿元,2008年为9600亿元。
资深经济评论员叶檀表示,在流通环节征税就会产生两个结果,一是地方政府刺激房地产流转,以便收取更多的税费;二是在卖方市场中,出售一方将成本转嫁给购买者,加重了购买者的负担。
“一次性收取70年土地出让金的制度进行调整,降低开发成本,这有利于房价的下降。否则,就会出现在交易、流通环节收取土地出让金,在持有环节征收物业税的重复征税现象,反而会加重购房者的购房负担,增加持有住宅的成本。”专家表示。
陈云峰称:“物业税的主要作用并不在于对房价的影响。物业税作为一个税种,主要是财富再分配的工具。中国是一个地少人多、土地资源匮乏的国家,贫富差距比较严重,物业税作为一个持有环节的税种,对节约土地资源有益,对调节财富差距有利。”
也有专家认为,物业税的开征并不会使房价下跌。我国的土地改革还在摸索阶段,正在逐步改进,但是也不要寄希望于一个政策就能把目前所有问题全部解决。
挤掉泡沫
物业税征收在国外比较普遍,而据国外经验,物业税足以唱空楼市。
有专家指出,开征物业税有利于遏制房地产过度投机行为。开征物业税后,房地产开发环节的税费会进行调整,其中土地取得成本有望下降,在一定程度上可以抑制“炒地”行为,此外,也加大了炒房者囤积住房的成本。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗说,“房产的使用成本增加,使投资需求下降,房产投资者或将颗粒无收。”据其分析,征收物业税引发的直接影响有二:房屋总需求下跌,价格下挫。就目前来看,可能会使原本计划买大面积住房的人换为小住房。长远来看,征收物业税能打破“土地财政”。
李铁岗举例说,原本5000元的土地费,经过分期10年或者20年付款,实际价格可能比原来降低一半多。同时,物业税征税对象主要是土地、房屋等不动产,房东可以将该税转嫁给租房者,但是其税值可能随房租的增加而增加。“开征物业税,会抑制房地产的存量持有者及市场上的新增需求者。”
山东师范大学房地产研究中心主任程道平分析,包括北京在内的10多个省市物业税“空转”了多年,此次写入国务院的文件,会使征收物业税成为稳定房地产市场的重要手段。“能够使地方政府加大公共设施维护力度。”
而对于购买房产用来投资而非自用的炒房者,开征物业税无疑是个梦魇。持房成本大增后,他们必将“被迫”降价出售存量房,一直非均衡发展的房地产市场供需关系将有所改观,价格更趋于真实,市场泡沫也会自然消退。
当然,由于目前包括土地出让金在内的房地产税费很多,为降低开发商开发成本,缓解其资金压力,同时降低购房门槛,势必需要减费并税,而不仅仅是征收物业税。
“从整割肉到零割肉不是孤立的”,程道平认为,物业税涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面,它背后隐藏了各方利益的博弈。在现行土地出让制度下,开征物业税肯定会增加购房者的负担;如果开发税、土地出让金降低,势必影响到财政收入。
但程道平认为,如果地方政府把房产税收作为一个主要收入来源,那么按照中央、省、市县3个财政层级,房地产税应该配置在市县层级,如此一来,地方政府就会致力于本地投资和人居环境的优化,使辖区不动产升值,其税收水平也会水涨船高。
如何征收
物业税究竟采用何种方式征收比较合理?李铁岗说,由于房价时涨时落,“一套今年价值100万元的房子,明年可能涨到120万元。”
这导致物业税也忽高忽低,并不稳定。美国按照交易时价格征收 ,建议我国可效仿此方式。台湾地区实行的征收方式是评估过去5年的平均房价,这也值得模仿。是征收1%还是1.5%?由于具体征收方式未定,物业税对楼市的影响现在还无法定量。
物业税到底该向哪些房产征收?当前,专家们基本达成一致认识,自住需求者不征税,超过居住标准才课税。因此,除营业性的不动产一定会被征收物业税之外,其次可能被物业税覆盖的应该是高档豪华住宅,老百姓的自住住宅不会受到太大影响。
记忆中最早开始物业税的讨论中,对于物业税的设想是将开发、购买、持有环节的所有税收合并征收,其中最重要的就是70年的土地出让金。这将构成物业税的主要内容。
这样做不失为一项德政。土地成本已经成为楼价中的大头,占到2/3甚至还多。如果将此项费用并入物业税,可以大大降低开发商的开发成本──把房子盖起来也就是一平米3-5000的事情。而将70年一次性征收分摊入每年,一方面消费者负担减轻,另一方面政府也同样可以享受到土地增值的好处。
