我国居住权制度的适用问题及完善建议

文/陶敏艳

《民法典》物权编中新增居住权制度，对广大弱势群体通过司法途径解决因离婚、养老等导致的居住困境具有重大意义。此前关于居住权入典的必要性争议颇多，否定方认为居住权制度的适用面很窄，特定群体的居住问题完全可以依托现有法律规定得到保护，无需在《民法典》中单独创设居住权。但是随着时代发展，现实生活中对于居住权的需求量越来越大，人们常通过签订合同的方式设定居住权，由此产生的纠纷也日益增多。为回应现实需求，《民法典》创设居住权制度，以期发挥对弱势群体的居住保障功能。但是现有居住权制度的规定寥寥数条，过于简单，既没有规定无法达成意定设立方式时该如何通过法定方式设立居住权，也没有明确规定居住权的主客体范围、权利义务和消灭事由，更缺乏居住权与抵押权产生顺位冲突时的冲突解决机制。本文对实践中争议最大的几个问题展开针对性分析，结合《民法典》及其他法律规定，梳理使用规则，提出相应的完善建议，以期对居住权制度实际效用的发挥有所裨益。

（一）现有居住权设立方式单一

《民法典》第三百六十六条规定当事人可通过签署合同设定居住权，第三百七十一条规定可通过遗嘱方式设定居住权，可见《民法典》中居住权的设立方式仅有两种，且均为通过房屋所有权人的意思表示设定，即通过意定方式设立。诚然，尊重当事人的意思自由符合民法中的自由价值，能够给予当事人最大的自主权，但是仅能通过意定方式设立居住权也存在相当大的局限性，无法实现立法者通过居住权入典来保障弱势群体的居住需求这一立法目的。因此，是否有必要增设以法定方式设立居住权值得思考。

（二）仅规定意定居住权的局限性

在意定方式下，居住权的设立与否完全取决于房屋所有权人的意志，而所有权人通常出于投资收益目的，为实现房屋利用最大化而主动为他人设立居住权。所有权人往往不愿意主动为弱势群体设立居住权，这就使得居住权的设立初衷难以实现，特定群体的居住问题无法解决。

譬如在婚姻关系中，当夫妻双方感情破裂产生离婚纠纷，最终拥有房屋所有权的一方通常不会愿意为得不到妥善安置的弱势方主动设立居住权。虽然《民法典》第一千零九十条确定了离婚经济帮助制度，要求有负担能力方为生活困难方提供帮助，双方协议不成时，可通过法院判决使得弱势方享有继续居住房屋的权利，但是弱势方依第一千零九十条取得的居住权益毕竟不是具有物权属性的居住权，无法对抗第三人，一旦所有权人将房屋出售转让，弱势方即失去居住权益。除婚姻之外，生活中的居住权益纠纷广泛存在于赡养、继承、遗赠等事件中当事双方间存在不可调和的矛盾，弱势方缺少通过法律途径捍卫自身权利的能力，或某方不具有相应的民事行为能力等，在这些远超立法者预期的情形下，仅允许以意定方式设立居住权完全无法满足对弱势群体居住利益的保护。

（三）增设法定居住权

基于居住权入典的立法目的，应当增加法定居住权方式，由法官根据实际情况进行裁判并依法为弱势方设定居住权，以充分保障特定群体的居住利益。同时，笔者认为不宜采取概括式立法，使得法定居住权的有关规定过于模糊，从而扩大法官的自由裁量权，这样容易出现同案不同判现象。采取列举式立法虽然更加具体明确，但是由于生活中居住权纠纷的多样化和广泛性远超过立法者预期，出于法律的滞后性和保持居住权体系开放性的考虑，对于未来可能会出现不满足法律规定但是于情于理仍应适用法定居住权的情形，建议使用列举式与概括式相结合的方式，在明确特定群体的前提下，对其能够依法获得居住权的情形作出具体规定，同时以“居住确有困难”等概括描述作出兜底性规定。

（一）居住权主体范围不明

《民法典》第三百六十六条、第三百七十条所称“居住权人”即享有居住权的主体，但是对于居住权主体范围并无明确规定。法人或非法人组织能否成为居住权人？居住权人的同居人能否也享有居住权？诸如此类问题均有待加以明确。

（二）对居住权主体范围的分析

居住权入典的初衷是为了保障弱势群体的居住权益，满足特定群体的住房需求，自然人毋庸置疑能够成为居住权人。但是法人与非法人组织通常不会成为弱势群体，也不会有住房困难情况。根据《民法典》第五十八条、第一百零八条规定，拥有自己的住所是法人与非法人组织成立的前提条件，结合居住权的立法目的，法人与非法人组织不可能也不应该成为居住权人，但是根据《民法典》第三百六十七条规定，居住合同一般包括当事人的“名称和住所”，笔者认为虽然法人与非法人组织不能够成为居住权人，但是却可以通过与弱势群体签订居住合同为他人设立居住权。

与居住权人同住的同住人能否也享有居住权？首先应当明确，享有居住权和享有居住利益是不同概念。居住权人享有的居住权具有物权性质，能够对抗所有权人和第三人，同时根据合同的相对性与遗嘱设立方式的人身属性，有居住权的仅为居住权人本人。而享有居住利益的人不仅包括居住权人，还包括与居住权人同住的家人或者为居住权人提供居家照顾的服务人员。同住人享受居住利益，但绝不等同于他们也能拥有居住权。如果同住人也能享有居住权，那么在设立了永久居住权的情况下，房屋所有权人将不得不等到所有的同住人全部死亡时，才能获得房屋的完整权益，这将极大损害所有权人利益，更将使得日后大家对居住权的设立更加慎重，不利于保障弱势群体的居住利益。

（三）明确居住权主体范围

居住权制度的设定初衷在于保障特定弱势群体的居住需求，若居住权主体的范围未能明确，将不利于立法目的的实现。笔者认为居住权主体应仅限于自然人，不包括法人或非法人组织，但是法人或非法人组织可成为居住权合同的当事人，为自然人设定居住权，这样不仅有利于法人或非法人组织实现房屋的最大化利用，满足其投资需求，也有益于扩大弱势群体居住需求的保障途径。居住权人的同住人享有居住利益，这样可更好地实现对居住权人的照顾与陪伴，体现人文关怀，但是同住人不享有居住权，一旦居住权人失去居住权，同住人随之丧失一切居住利益。

（一）居住权客体范围不明

《民法典》第三百六十六条规定居住权客体为“他人的住宅”，但是住宅的种类多样，有一般商品房住宅、特殊产权住宅、农村住宅、各式公寓等，其中政策性住房能否成为居住权客体争议颇大，有必要对该问题加以明晰。此外，居住权客体的最小单位亦有待明确。

（二）对居住权客体范围的分析

现行法律将居住权客体指向“他人的住宅”，为实现保障弱势群体居住利益目的，住宅必须满足居住权人生活与居住的需要，政策性住房固然同商品房、农村自建房等一样，具有住宅属性，能够提供居住利益，但是政策性住房具有特殊性，它是向城市中的困难家庭提供的，并非谁都有资格购买。以经济适用房为例：《经济适用住房管理办法》第三十条规定购房人仅拥有有限产权，购买不足5年的不得直接上市交易，购买满5年想转让房屋的需向政府补齐差价并由政府优先回购。因此，经济适用房等政策性住房的购房人在取得完全产权之前，对住宅不具有处分权，更不能在其上为他人设置居住权。当然，在购买满5年并付清款项取得完整产权后，购房人作为房屋所有权人有权依法为他人设置居住权。

根据一物一权原则，物权的客体限于在经济上和功能上完整的、独立的一物，物的组成部分不能成为物权的客体。从这个角度而言，居住权的客体应当是具有完整产权的整个房屋。但是在实践层面上，普通人一般仅有一套住房，若为他人设置居住权必须涵盖整套房屋，居住权被设立的情况将大大缩减。从实际情况来看，无论是成年子女为年迈的父母提供一个房间，或是离婚后拥有房产方允许另一方继续居住在房屋内的某一房间，都体现了发展一物一权原则的需求。从保障弱势群体居住利益、消除房屋所有权人后顾之忧、实现房屋效益最大化角度来看，应当将居住权客体的最小单位设为房屋的一部分。

（三）明确居住权客体范围

《民法典》以“住宅”规定居住权的客体，然而住宅类型多样，随着经济发展，更多新兴建筑也可以满足人们的居住需求。首先要通过法律明确诸多类型的建筑是否都能设立居住权。以政策性住房为例，其虽然能够为弱势群体提供居住需求，但是购买人属于受国家政策关照的困难群体，相关政策也限制了其对政策性住房的处分，在获得完全产权之前，政策性住房无法成为居住权客体。

在住宅能够设立居住权的前提下，需进一步规范居住权的最小单位。笔者认为应当根据现实需求对一物一权原则加以发展，允许在能够单独使用并满足特定群体生活与居住需求的房屋的一部分上设定居住权，如在一个或多个房间为特定群体设立居住权，而房屋的剩余空间仍可用于满足房屋所有权人自己及家庭成员的生活居住。

（一）居住权人权利义务不明

《民法典》第三百六十六条规定了居住权是一种“占有、使用的用益物权”，第三百六十七条规定了以合同方式设定居住权时应包括的一般条款，第三百七十一条规定以遗嘱方式设立居住权的参照适用，但是并没有涉及居住权人的权利义务规定。作为一种设立于他人住宅之上并享有占有、使用权利的用益物权，不明确居住权人的权利将影响居住权对于弱势群体居住权益保护的实现，不规定居住权人的义务将对房屋所有权人的财产权益产生侵害。

（二）对居住权人权利义务的分析

居住权作为一种占有、使用的用益物权，与房屋租赁具有相似性，都是在他人住宅上出于己方的生活居住需要而设立的权利。我们可以借鉴《民法典》第十四章对于租赁合同的规定，来探讨如何细化规定居住合同下居住权人的权利与义务。

居住权人的权利：第一，居住权人有权要求房屋所有权人按约定向其交付房屋；
第二，居住权人有权按照约定或者房屋性质使用房屋，致使房屋受到损害的，不负赔偿责任；
第三，经房屋所有权人同意，居住权人可以基于居住需求对房屋进行改善或者增设他物；
第四，当居住权人的居住权受到妨害时，居住权人可以向第三人主张权利，以排除妨害、维护权益；
第五，房屋所有权人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知居住权人，居住权人有权以同等条件优先购买，但是房屋按份共有人行使优先购买权或者所有权人将房屋出卖给近亲属的除外。

居住权人的义务：第一，居住权人未按照约定或者房屋性质使用房屋，致使房屋受到损害的，应负赔偿责任；
第二，居住权人应妥善保管房屋，因保管不善造成房屋毁损、灭失的，应负赔偿责任；
第三，居住权人自行承担在房屋使用过程中所产生的相应费用；
第四，居住权人对其专有部分负必要维修义务，合同另有约定的除外；
第五，居住期限届满或者出现其他原因致使居住权消灭的，居住权人应当返还房屋，返还的房屋应当符合按照约定或者根据房屋性质使用后的状态。

（三）完善居住权合同内容，细化居住权人权利与义务

《民法典》合同编第十四章用32个条款对租赁合同及租赁合同下租赁人的权利义务作出了详细规定，而居住权仅在物权编第十四章用6个条款对其加以规定，其中涉及居住权人权利义务的规定就更为粗略了。笔者认为可以参考对租赁人权利义务的法律规定，明晰居住权人对房屋具有占有、使用、改善、排除妨害、优先购买等权利，确定居住权人对房屋合理使用、妥善保管、自行承担费用、按时返还等义务。

同时需考虑设立居住权与租赁房屋的不同点，即房屋租赁是有偿的，法律规定由房东承担维修义务，而居住权的设立是出于对弱势群体的保护，通常是无偿的（投资性居住权的设立除外），若仍由房屋所有权人承担维修义务未免有失公平。笔者认为除非合同另有约定，在居住权人所占有使用的专有部分内产生的必要维修义务应由居住权人承担，超出部分才由房屋所有权人承担。

（一）居住权消灭事由不全

《民法典》第三百七十条规定居住权的消灭事由仅有“居住权期限届满”和“居住权人死亡”两种，而实践中存在多种多样的情况会导致居住权的消灭，如房屋灭失、居住权人主动放弃居住权、权利混同、居住权合同解除或者无效等，都会导致居住权人无法再享有居住权。目前法律仅规定两种消灭事由完全不能囊括导致居住权消失的所有情形，不利于居住权制度的实务发展与适用，有待完善。

（二）对居住权消灭事由的分析

法律仅规定两种消灭事由，然而实践中许多原因都会导致房屋所有权人不能与居住权人继续履行通过合同或者遗嘱设立的居住权。如：住宅作为居住权的客体，是居住权人所占有和使用的对象，若房屋灭失，则居住权失去客体，居住权人无法实现其居住需要，自然导致居住权消灭；
居住权人作为居住权的主体，若其经济状况得到改善，不再需要帮助或者出于其他原因主动放弃居住权，同样会导致居住权的构成要件不足，居住权消灭；
以合同方式设立的居住权，也应当遵守《民法典》合同编关于合同解除、无效或被撤销的规定，若有符合法律规定的情形，居住权合同无效，合同规定的居住权随之消灭；
居住权的主体应为居住权人和房屋所有权人两方，以父母为成年子女设立居住权为例，当父母去世后子女继承房屋所有权，将使得居住权人和房屋所有权人为同一人，造成权利混同，致使居住权消灭等。

此外，对于大部分无偿设立的社会性居住权，房屋所有权人通常基于双方的特定关系而主动为其无偿设立居住权，体现了对弱势群体的善意帮助，这点与同样具有无偿性的赠与行为颇为相似。笔者认为可以参考《民法典》第六百六十七条赋予赠与人法定撤销权的规定，在居住权人有下列情形之一时，允许房屋所有权人向法院申请消灭其居住权：第一，严重侵害房屋所有权人或者其近亲属的合法权益；
第二，对房屋所有权人有扶养义务而不履行；
第三，不履行居住权合同约定的义务。

（三）完善居住权消灭事由

目前《民法典》对居住权消灭事由的规定不够全面，无法囊括实践中各式各样使得居住权无法继续实现的原因。笔者认为应该通过列举法全面规定居住权的消灭事由，其中应吸收赠与合同中的法定撤销权制度，形成无偿设立居住权时房屋所有权人的法定撤销权，最后辅以概括式条款，譬如以“其他导致居住权消灭的事由”作出兜底性规定，以防未来出现其他导致居住权消灭的新型事由。通过进一步完善居住权消灭事由，保护双方当事人的权益，促进居住权制度的发展，实现居住权的立法初衷。

（一）居住权与抵押权的顺位冲突

居住权作为一种新型用益物权，利用对象为住宅，与属于担保物权的抵押权在标的物上存在重合，都可设立于不动产上，且在设立时均需要登记公示。然而《民法典》并未明确居住权与抵押权能否同时并存于某一房屋，并存时两权是否会产生冲突，若有冲突又该如何协调适用二者之间的顺位问题。

（二）居住权与抵押权冲突问题研究

《民法典》第四百一十五条规定，同一财产上可以“即设立抵押权又设立质权”。居住权设立的初衷是保障弱势群体的居住权益，目的在于对他人住宅进行占有、使用；
抵押权的设立是为了担保将来债权的实现，若无法实现则在最终拍卖变卖时对价款享有优先受偿权。两者的追求价值并不相同，涉及权能也不一致，参考抵押权与质权并存情况，抵押权与居住权并存设立时也不冲突。相反地，在一房屋上同时设立居住权和抵押权，可以最大程度地发挥物的价值，实现效益最大化，做到物尽其用，符合当今市场经济以“物的利用”为中心的理念。

当同一房屋上同时存在居住权和抵押权，两权又分别属于不同权利人时，双方权益是否会发生冲突，取决于使抵押权得以实现的情形是否发生在居住权的存续期间。若在居住权存续期。尚不能够行使抵押权，二者没有权益冲突。若在居住权存续期抵押权得以行使，那么居住权人占有并使用房屋的权利，将和抵押权人对房屋进行拍卖变卖获得价款并优先受偿的权利产生冲突。若优先实现抵押权，则居住权人的居住利益无法保障；
若优先维护居住权，则抵押权人难以对房屋及时拍卖变卖，房屋的市场价值会受到影响，即使最终拍卖变卖，所得价款若有所减少，会影响抵押权人经济利益。

当居住权与抵押权存在权益冲突时，优先保障哪方权益？笔者认为可以参考《民法典》第四百一十五条关于同一财产上同时存在抵押权和质权时，按照登记、交付时间先后确定清偿顺序的规定。根据《民法典》第三百六十八条和第四百零二条，居住权和不动产抵押权均自登记时设立，那么同一房屋上同时存在抵押权和居住权的，应根据两权登记时间先后确定优先保障对象。

笔者认为可以从登记产生公示效力和抵押不破租赁原则对上述冲突解决方案的设定加以验证。第一，对于登记设立的居住权与抵押权，无论哪方先登记于不动产权属登记簿，都将产生登记公示效力，后登记的权利人应默认已知晓房屋上存在的先登记权利，自觉受先登记权利制约，明晰两权可能会发生的冲突，坦然接受可能产生的风险。第二，笔者在前文论述了居住权与租赁权的相似性，此时参照《民法典》第四百零五条规定的抵押不破租赁原则，既然作为债权先设定的租赁权都可以对抗作为物权后设定的抵押权，那么与租赁权具有相似功能、属于物权并先设定的居住权也应具有对抗抵押权的效力，即“抵押不破居住”。

（三）参考现有制度解决顺位冲突

在现行法律并未规定的情况下，同一房屋上产生居住权与抵押权的顺位冲突时，要想最大限度地兼顾两方权利人的利益，实现法律定纷止争的功能，必须明确冲突解决机制，让裁判者和当事人有法可依。笔者认为应该参考《民法典》第四百一十五条规定，通过司法解释确定抵押权与居住权可以并存设立，当两权产生权益冲突时根据登记时间先后，顺位在先的权利优先得到保障。

面对当今房地资源紧张、人口老龄化严重、住房保障不足的现实情况，居住权入典意义重大，可满足特定弱势群体的住房需求，有利于进一步完善我国住房保障体系，而且符合当今社会物尽其用原则。但是《民法典》中关于居住权制度的规定仅有6条，笼统性的规范缺乏适用的可操作性，影响该制度发挥真正效果，无法实现立法者保障弱势群体居住权益的立法目的。本文结合《民法典》及其他法律规定对居住权实践中存在争议最多的几个问题进行解释适用，并提出相应建议，以期对居住权制度的建设与完善有所裨益。

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