破解房市危局:转房市之危为中国经济腾飞之机
时间：2021-02-24 08:01:48 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
收稿日期：2011-03-10
作者简介：冯燮刚（1972-），男，四川眉山人，博士，主要从事关系论经济学、风险管理和战略管理等方面的研究。E-mail:ors2000@sina.com
摘要：随着市场基础支撑悄悄地转化为投机性需求，中国房市陷入了投机循环的喇叭口陷阱。地方政府高度依赖的“土地财政”和“经营城市，经营土地”推动的中国经济也被奠基于投机需求的沙滩之上。房市转轨、政府职能转变和经济转型迫在眉睫。房市平稳、理性回归，从高收入群体的投机性需求转向中等、中高收入群体的消费需求，是避免房市危机演变为经济灾难的关键。渐进、策略地开征物业税，建立持房成本约束，在房市中确立经济自律、市场约束的市场化机制，中国房市才能摆脱在供不应求虚假繁荣和市场支撑空心化两极之间的震荡循环，实现长治久安。
关键词：房市危机；喇叭口陷阱；土地剪刀差；经营土地；经营市场；经营新能源
中图分类号：F293.35文献标识码：A文章编号：1000-176X（2011）06-0003-10
一、引言：立足现实，选择未来
从1998年货币化分房以来，随着住房投资价值的逐步显现，住房的资产属性逐渐掩盖了其消费属性，成为高收入群体资本追逐的主要资产，逐渐陷入了投机循环的喇叭口通道。当前，商品住宅市场不仅基本完全丧失了民生性基础，也将国民经济的战略性、支柱性龙头产业奠基在投机需求的沙滩之上。房市陷入更深、更重的危局，已经成为严重威胁宏观经济安全和金融安全的特大明患。
对当前房市，须以现实观、大局观、历史观和科学观审视以下问题：
第一，如果也像囤房囤地一样囤粮，市场“供不应求”，国人吃住价格飞涨，中国将会怎样？第二，如果各级政府的经济推动能力随着土地财政的萎缩而枯竭，经济发展的组织力量溃散，中国经济将会怎样？第三，如果高收入群体有购买力而无购买意愿，中等、中高收入群体有购买意愿而无购买力，中国房市将会怎样？第四，如果开发商为富人盖房，政府为低收入群体提供保障住房，谁来解决庞大的“夹心层”群体的住房问题？第五，如果住房保值升值的资产属性掩盖了住房安居消费的民生属性，何以实现住房的资产价值？第六，如果各级地方政府“经营城市，经营土地”，谁来“经营市场，服务企业”？第七，如果“资源推动”的“老马”累瘫了，“创新推动”的“新马”又没有成长起来，中国经济发展的动力从何而来？
二、读局
13亿中国人，上至总理，下至平民，无一不在房市的局中。旁观者清，当局者迷，何况还有局中人“屁股指挥脑袋”的利益之争。面对众说纷纭的“专家”和非专家意见，要读懂房市之局，何其难也。
1.不归路——在喇叭口陷阱中膨胀的房市泡沫
在很多城市，近年来，相对于各地的经济发展程度而言，房市呈现“三高一低”的特点：一是高房价。货币化分房以来，房价收入比持续居于高位，持续居高不下的房价收入比将购房群体限制在15％左右的高收入群体，并越来越集中在10％左右的高收入群体［1］。二是高地价。尽管从商业和长期看，在中心城市，土地成本在住房销售成本中的比例还有提高的空间，但在2009年一浪高过一浪的“地王潮”中，屡屡发生“面粉贵过面包”的现象则值得深思。三是高杠杆。中国房地产直接融资体系欠发达，开发环节要依赖开发贷款，销售环节要依赖按揭贷款，房地产开发、销售环节均有较高的财务杠杆。四是低性价比。对住房消费群体，较高的房价收入比意味着更多年头的收入将被房市攫取。对住房投资群体，租金和售价严重失配，购买住房投资收益不如存款，基本不具有投资价值，投资购房的性价比也很低。
2009年，全国救市启动小阳春行情以来，到2010年年底全国实施限购令为止，尽管房市“三高一低”状况迅速恶化，但房市空前火爆。某市某楼盘将推出约几百套房，仅仅3个月时间，排了超过推市住房套数的20倍、达数千个号，每个号还要预交数额较大的诚意金，中签率不足5％，与上市公司IPO的中签率很接近，而房价也在3个月的“申购”过程中翻了番。既然住房消费的性价比这么低，买房的资金壁垒这么高，能够跨越这么高资金壁垒的高收入群体早就解决了安居需求。住房消费群体经济上无力承受，由其提供主力支撑不具有现实的可行性。租金售价严重不匹配，几乎没有投资价值，投资群体也不可能提供主力支撑。由此可以准确推断，一手房市场甚至相当部分二手房市场参与群体已显性地或隐性地沦为投机群体——其资本价值的实现与消费无关，在低租金条件下也无法依靠出租实现，而是完全把宝压在房价的持续上涨趋势上。
这样，房市的基础支撑已经由住房消费群体和住房投资群体的实地变成了住房投机群体的沙地。投机群体通常有超强的购买力，但其购买意愿与住房消费属性基本无关，主要决定于房价是否能维持单边上涨趋势。在房价单边上涨预期维系期间，投机群体以其超强的购买力入市抢购，制造供给恐慌，在形成供不应求虚假繁荣的同时，持房待涨，不租不售晒太阳的“空关房”大量快速囤积，房价扶摇直上，继续强化房价上涨预期……如此循环往复。就投机价值的实现来说，第一轮投机群体资金价值的实现，依赖于第二轮投机群体或自住群体以更高的价格接手；第二轮投机群体资金价值的实现，依赖于第三轮投机群体或自住群体以更高的价格接手……如此循环往复。在这样的投机循环中，投机资金需求呈喇叭口状扩张，某轮投机资金价值的实现依赖于下一轮更大规模的资金接盘。
喇叭口通道中的投机循环具有三个特点：喇叭口越往上，下一轮接盘价格越高，接盘需要的资本规模越大，市场资金壁垒越高，有能力参与群体越少，市场资金约束越紧，市场接盘难度越大；喇叭口越往上，下一轮接盘价格越高，价格上涨空间越有限，上涨难度越大，投机价值越难实现，投机群体接盘意愿越低；喇叭口越往上，场中价格越高，市场逆转预期越强，投机客弃盘出逃意愿越强。
因此，在喇叭口通道里的投机循环过程中，投机群体相互搏杀，追涨杀跌，热则迅速到顶，冷则迅速到底，市场总是处于盛极而衰、衰极而盛的动荡之中。在购房目的悄悄地从安居消费为主转变为高收入群体投机性持房为主后，房市就进入了投机循环的喇叭口通道，就踏上了不归路。最终只有一个结果，随着价格涨至高位，涨价预期不可持续或逆转，陷入市场支撑空心化的困境：高收入群体有购买力，而无购买意愿，停止入场；安居消费群体有购买意愿，而无购买力，无力入场。因此，投机循环形成的价格泡沫必然破裂。
在过热的市场中，考虑如何降温反倒成了次要问题，市场降温后如何善后是重要得多的问题。善后的关键，是如何化解、削减、对冲房市降温后投机泡沫破裂产生的破坏力。
2.中国房市满足不了3个人的需求——黑洞效应与投机性“库存”
在中国目前的房地产体制下，随时间延续不断发生、很难向买方转嫁的住房保有成本几乎可以忽略不计（主要是物业管理费）。虽然房地产交易环节的各种税费比较高，却是与时间无关的一次性税费，可完全转由买方承担。在这种体制安排下，高收入群体不仅可以几乎无成本地同时持有多套房，还可以短期出租获益，长期持有谋取资产升值价差收入。这为高收入群体购买或持有多套房提供了经济激励。而对高收入群体而言，房价收入比没有任何意义，他们有超强的购买力，可以轻松、无障碍跨越将中等、中高收入群体拒之门外的资金壁垒。在银行贷款支持下，借助财务杠杆，高收入群体超强的购买力又被进一步放大了数倍。
