论夫妻一方婚前借款购置不动产的利益归属
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摘要：近年以来，离婚时夫妻一方婚前借款购置的不动产之归属争议越来越多，法学研究中对此类问题的认识分歧较大，各地人民法院对此类争议的裁判结果也不一致。根据“《婚姻法》司法解释（三）征求意见稿”第11条的规定，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同清偿借款等因素，要求“不动产权利人对另一方进行合理补偿”，具有相当大的合理性。但该规定可能存在重财产利益“清算”而轻人身关系特殊性的嫌疑，它可能因为对女性的弱势地位重视不足而不利于妇女。夫妻既是两个各自独立的利益主体，又是彼此紧密结合的共同生活伴侣。区分婚姻当事人双方的财产利益，不应当脱离婚姻的特殊性。处理这类不动产归属争议的司法裁判规则，宜根据不动产用途、财产来源、当事人对财产的贡献等因素，予以公平合理对待。
关键词：不动产；婚前购置；离婚；利益归属；裁判规则
文章编号：1008-4355（2011）02-0099-08
收稿日期：2010-12-15
作者简介：蒋月（1962-），女，厦门大学法学院教授，博士生导师，中国法学会婚姻家庭法学研究会副会长。
中图分类号：DF55
文献标识码：A DOI：10.3969/j.issn.1008-4355.2011.02.15
近年以来，借款购置房屋、停车位等不动产，是我国城镇居民生活中的普遍现象。其中，以所购置不动产向银行抵押获得贷款，是满足城镇居民购房资金需求的最重要途径。因为婚姻关系的特殊性，夫妻一方婚前购置不动产，其购房借款延续到婚姻存续期间偿还的，或者该不动产作为婚姻居所使用，婚姻当事人双方对于这些不动产有所贡献的，该不动产的利益归属问题比较复杂。特别是作为住房的房屋，通常是夫妻财产中最大宗的财产。离婚时对这类不动产的产权归属认定、增值部分是否分割、如何分割等问题，迄今尚无明确国家立法或司法解释作出规定，理论和实务界的分歧也比较大。2010年11月15日最高人民法院公布“关于适用《中华人民共和婚姻法》若干问题解释（三）征求意见稿”（以下简称征求意见稿），向社会征求意见，引起广泛关注。各地电视台、广播电台的相关节目持续讨论和热议，各界反应强烈。该解释第11条拟对夫妻一方婚前借款购置的房屋的归属规定如下：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。” 该司法解释力图合理规范这种易产生争议的不动产利益之归属，为统一司法提供明确依据，其出发点是好的，条款的基本内容具有相当大的合理性。不过，考虑到婚姻财产的特殊性，该条规定尚有进一步讨论的必要，以利于完善。
一、离婚裁判时对夫妻一方婚前借款购置不动产的利益归属的不同认识及裁决结果
对于婚姻当事人一方婚前借款购置的不动产，且婚后双方共同承担清偿债务责任的，离婚时如何认定和处理，各地法院的认识存在明显差异。主要有下列四种不同观点：一是主张产权及其利益均归个人，共同清偿债务的配偶另一方仅产生适当金额的债权；二是认为应以产权证取得时间为判定依据，婚后取得所有权的，宜认定为夫妻共同财产；三是认为房屋增值收益应当由夫妻共享；四是按照婚前已付款比例确定房屋所有权的归属。多个地区的高级人民法院为统一本地区的司法裁判标准，先后出台了相应的指导意见。这些指导意见不尽相同，实际裁决结果有明显差异。
（一）婚前借款所购房屋属于购房人的个人财产
该种意见主张，夫妻一方婚前借款购置房屋等不动产的，离婚时，不动产应认定为购买人的个人财产；以夫妻共同财产清偿配偶一方婚前购房之债务，只在夫妻之间产生债权债务关系；离婚时，将婚后用于归还借贷的全部金额之一半返还给产权人的配偶一方。这种观点主要是以合同法和物权法原理为基础，并以《中华人民共和国合同法》相关条款和《中华人民共和国物权法》第15规定为依据。《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该观点强调，不动产买受人婚前虽未取得该不动产的产权证，但其与出卖人之间签订的不动产买卖合同已经发生法律效力；不动产买卖合同的生效时间即是买受人取得该不动产产权的时间；不动产的产权证是政府有关部门根据该买卖合同出具的权属证明文件。
上海市高级人民法院于2004年解答“夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理”的问题时，认为“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产权登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产权证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。”`沪高法民一［2004］25号，《上海市高级人民法院适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）》第6条。资源来源：婚姻家庭律师网（/view/8d77bdf90242a8956bece45e.html），访问时间2010年12月9日。
这种观点不关注当事人不动产买卖关系与其婚姻关系的关联性。强调购买人在婚前购买房屋，不论是自有全部房款或是借款购得房屋，其已取得该房屋的所有权。办理房屋抵押贷款的，为清偿借款而将房屋的所有权抵押给银行或者其他抵押权人的，抵押人与抵押权人之间是债权债务关系。在婚姻关系存续期间，夫妻用共同财产清偿借款的，夫妻之间仅产生债权债务关系，不改变房屋所有权的归属。婚后配偶另一方参与清偿债务的行为是为房屋产权的取得作贡献，但是，婚后双方共同归还借款仅仅是在偿还银行的债务，与房屋产权归属是两个不同的法律关系，不改变房产作为个人财产的性质。
（二）以产权证取得时间判断婚前借款购置房屋的产权归属
这种观点认为，婚前借款购置的房屋，其权属认定应以产权证取得时间为判定依据。虽然一方婚前以个人名义借款购房，并以个人财产支付首期款，但婚后始取得房屋所有权，即使产权登记在夫妻一方名下，仍应认定为夫妻共同财产；离婚时作为夫妻共同财产予以分割；一方婚前支付的首期款金额，配偶另一方应补偿其中一半给付款配偶；尚未清偿的债务，认定为夫妻共同债务，由双方共担清偿。这种观点主要以物权法原理为基础，不动产物权的取得以登记为生效要件，并以《中华人民共和国物权法》第9条为依据，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，房屋所有权证在婚后取得，按照现行《中华人民共和国婚姻法》第17条关于夫妻共同财产范围的规定，相关房屋应归入婚后所得，在当事人无相反约定的情况下，应当认定为夫妻共同财产。
