基于量本利分析法的房地产开发项目经济评价

时间：2021-01-15 16:05:31　来源：雅意学习网本文已影响人

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　　摘要：量本利分析法通过研究分析项目产量、成本、利润三者之间的关系，得到项目方案的盈亏平衡点，从保本角度来反应项目投资风险。本文将量本利分析法与房地产项目开发相结合，将其运用于房地产开发项目前期决策阶段，为房地产开发项目的成本控制、项目风险预测、企业经营状态等提供参考，为决策提供科学合理的依据。
　　Abstract： Through the research and analysis of the relationship among project yield， cost and profit， the amount of principal and interest analysis gets the breakeven point of the project to reflect the risk of project investment from the perspective of capital protection. This paper combines quantity cost profit analysis with real estate development to use them in the prophase decision stage of the real estate development projects to provide references for the cost control， project risk prediction， enterprise management status of the real estate development projects and provide scientific and reasonable basis for decision-making.
　　关键词：量本利分析；房地产；项目开发
　　Key words： principal and interest analysis；real estate；project development
　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）07-0029-04
　　0 引言
　　当今房地产行业竞争激烈，房地产开发企业必须对项目进行准确的前期决策及经济评价。量本利分析法在多个领域中广泛应用，但在房地产开发中应用较少。本文将量本利分析法并结合Excel拟合的非线性模型运用到房地产开发项目的前期决策阶段，分析得到开发项目保本开发量，最佳开发量，经营安全率，企业成本费用控制等，为房地产开发项目前期决策及经济评价提供科学合理的依据。
　　1 房地产开发相关概念
　　1.1 房地产的含义
　　房地产包括房产与地产，是指土地及其定着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称[1]。进行房地产概念界定的原则：①房产和地产二者耦合不可分离。②一般情况下，房地产概念中的“地”是指承载用地。③一般情况下，房地产界定需从房屋建筑出发。④房地产的定义（内涵）具有层次性。
　　综合上述可将房地产定义为：房地产是指土地、建筑物和其他附属物所衍生出的各种财产权利。
　　1.2 房地产开发的基本概念
　　房地产开发的概念是房地产开发企业根据城市规划对国有建设用地进行房屋建设、基础设施的行为。
　　房地产开发首先要依据城市规划，坚持全面规划，合理布局，经济效益与社会效益兼顾。房地产开发具有综合性、长期性、时序性、地域性、风险性等特性。
　　2 量本利分析法的基本概念、原理及一般模型
　　2.1 量本利分析法的基本概念
　　“量”即为数量。在一般情況下，量为销售数量，为了方便研究和分析，我们有时把销售数量等于生产数量。
　　“本”即为成本。我们把总成本划分为固定成本和可变成本。一般情况下，在一定的生产规模内，固定成本是不随产品产量的变动而变动的成本，可变成本是随产品产量的变动而变动的成本[3]。
　　“利”即为利润。在生产经营活动中产生的盈利，在数值上利润=销售收入减-销售税金及附加-总成本（总成本=固定成本+可变成本）。
　　2.2 量本利分析法的基本原理
　　量本利分析法是通过研究及分析数量、成本和利润之间的关系，找出项目方案在盈利与亏损临界点时产量、单价、成本的临界值，盈亏临界点即为保本点。反映了在一定的生产经营状态下项目方案的产量、利润与成本的平衡关系[4]。
　　2.3 量本利分析法的一般模型
　　2.3.1 线性量本利分析法模型
　　从图2中可以看出，销售收入R与总成本C的交点，即为盈亏平衡点（Break Even Point，BEP），BEP对应的横坐标Q0即为盈亏平衡时的产量，其对应的纵坐标R0即为盈亏平衡时的销售收入。当产量QQ0时，R>C，即盈利。盈亏平衡点的Q0越小，企业保本点越低，盈利空间越大，生产经营风险越小。
　　2.3.2 非线性量本利分析法模型
　　由于在实际生产经营过程情况比较复杂，可变因素众多，各种条件和负荷并非一成不变，因此产品成本变化并非是一条直线即并非简单呈线性变化。同时，在市场供求关系的影响下，销售收入线也并非一条直线即并非呈线性变化[5]。故实际生产经营的量本利分析图如图2所示。
　　从图2中可看出，总成本线C与销售收入线R有两个交点B与D（即盈亏平衡点），其对应的横坐标分别是Q01，Q02。当产量QR，企业处于亏损状态；当产量Q0C，企业处于盈利状态；当产量Q>Q02时，C>R，企业又处于亏损状态。因此，在盈利阶段产量Q介于Q01与Q02之时，企业处于盈利状态，此时的产量是合理经济产量即经济规模。

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