浅谈物业管理中的两级委托代理关系研究

时间：2021-01-13 16:05:33　来源：雅意学习网本文已影响人

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　　【摘要】伴随着中国经济的持续快速发展，自1998年“房改”以来，我国房地产业蓬勃发展，房地产业在国民经济发展中的支柱作用越来越大，与此同时，住房人数和从事物业管理工作的人数都在随着需求而增加，显而易见，物业管理工作的落脚点及外在体现，随着经济水平的不断发展和人民生活水平的不断提高，人们对和社会服务的需求也在不断提高，但是在现实生活中，物业管理服务水平却在下降，近年来，各界新闻媒体曝出有关物业纠纷案例的数量大幅度增加，其中不乏出现“保安偷窃业主家中财产”，“保安为报复业主白眼，竟公然刮坏其车窗玻璃”最后导致对簿公堂等等现象，因此只有深入分析物业服务合同纠纷产生的根本原因，笔者认为，这是物业管理体制中的两级委托代理关系界限不明所导致的，本文将以经济学中的委托代理理论为出发点，以对两级委托代理关系的研究为主要线索，同时根据经济学结构模型进行重点分析两级委托代理关系，提出一系列的相应措施来解决物业管理服务企业与业主之间紧张严峻的局面。
　　【关键词】物业管理体制；委托代理理论；两级委托代理关系
　　小区物业管理，从法学角度看，是指充分发挥小区范围内建筑物和附属设备的专属和共有物权能，对人和物进行管理提供服务的行为，可由业主自行管理，也可由业主委托专业管理企管理。本文将从经济学的角度分析，物业管理是近年来在我国发展起来的，与社会主义市场经济体制及城市现代化管理相适应的一种房地产管理形式；按照社会产业部门的划分标准，物业管理属于第三产业，是一种服务性行业，是集管理服务、经营于一体并寓管理，经营于服务之中的产业，被称为现代化城市的朝阳企业。自70年代末至今，我国经济飞速发展，房地产业越来越盛行的今天，物业管理已经俨然成为社会经济和百姓生活中的不可或缺的一部分，并且随着私产物权的发展，百姓越来越重视住宅小区的物业管理服务质量，但是，根据宁波法院2015年5月19号发布的《关于物业服务合同纠纷案件的统计与分析》中，物业合同纠纷合同收结案总体呈上升趋势，2011年至2014年，该院物业服务纠纷案数分别为167件、347件、513件和895件。
　　如图所示：其中，法官们在审理中发现，大多数业主拖欠物业费，并且其中理由是物业公司没有按合同规定履行义务，服务质量不到位，对于高增长率的物业纠纷案数，物业与业主之间的紧张关系问题刻不容缓。笔者认为，物业与业主之间出现“对立”关系，主要原因就是由于物业管理中的两级委托代理关系出现的问题，下面本文将具体分析其具体体现。
　　基于上述背景，由于业主与物业服务企业的委托代理关系界限不明确的现状，笔者将根据所学知识，首先简单介绍一下经济学中的委托代理理论，委托—代理理论，是制度经济学契约理论的主要内容之一，主要研究的委托代理关系是指一个或者多个行为的主体根据一种明示或隐含的契约，指定，雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量对其支付相应的报酬，授权者就是委托人，被委托人就是代理人。①在物业管理服务公司和业主之间的关系，其中业主是委托人，物业管理公司为代理人，委托代理关系起源于“专业化”的存在，当存在专业化时就会出现一种关系，在这种关系中，代理人由于相对优势而代表委托人行动，根据现代意义简单理解也就是，一个人只要去依赖另一个人的活动，那么委托代理就产生了，从物业管理公司与业主之间的关系分析，则业主去委托物业服务公司去管理小区的整体环境和服务业主的切身利益，最终达到自己的终极目标。
　　根据经济学上的委托—代理理论，针对我国目前物业与业主关系不断恶化的局面，笔者将从以下两个方面分别介绍一下原因，第一方面，首先是利益矛盾冲突问题：一般来说，小区一切权利由全体业主说了算，业主推选业主代表，组成业主委员会，由业主委员会与物业公司组成签订管理服务公司，其中业委会是业主的代表应该要为业主的利
　　益负责，物业是服务于全体业主，由于委托人业主是受到真正关心和维护小区利益，然而，代理人物业管理公司是追求自己的工资津贴收入，奢侈消费和闲暇时间的最大化，
　　这必然导致两者了利益冲突，在这种长期的利益冲突关系中，小区交给物业公司管理，他们往往注重了经营，忽略了服务，第二方面是是针对不对称问题：这个问题可以说是从上面利益矛盾冲突问题衍生出来的新的问题，委托人想使代理人按照自己的意愿选择行动从而达到自己的目标，但是委托人却不能直接的观测到代理人选择了什么行动，只是观测到一些变量，这些变量由代理人的行动和其他的各种因素（包括自然因素等）共同决定，因而业主对物业管理公司行为的了解智能是不完全信息，以上是经济学原理，所谓理论应该联系实际；笔者将联系物业管理公司与业主之间实际的委托代理关系进行具体分析，首先，我们应该知道，上文提到，代理人追求的自身收入利益的最大化，而委托人的目标有很多，其中主要指，拥有舒适的环境，便利的服务，和减少火灾，盗窃，污染等风险，由于大气污染等必然存在的一些客观目标，这是由于自然环境决定的，这样致使代理人物业服务公司无法选择其行为达到目标，就会导致委托人业主目标未达到，因此引发了信息不对称问题，导致其关系恶化，并且恶性循环，导致物业与业主关系愈加恶化。
　　为了解决上述问题，笔者将根据微观经济学原理并且联系公司内部的委托—代理理论进行具体分析现实生活中的物业管理公司与业主的主要矛盾，用以改善物业管理中的两级委托代理关系；
　　首先，物业管理机构应该建立健全监督与奖惩制度，其一针对物业服务人员，通过业主委员会这个平台，使代理人与委托人实现“利益最大化”，物业管理公司应该向物业服务人员灌输如下思想：应该正确对待业主利益，应该要把业主利益放在首位，等等……政府企业应该定期举办素质拓展课程，增加其学习服务能力，并且设置考试机制，向考试通过者颁发“物业从业资格证”，使其作为上岗凭证，这样才能最终提高物业服务水平，并且结合“显性激励机制”，该机制主要提出，必须根据可观测的结果来奖惩代理人，在物业管理体制中，②对物业管理服务人员进行激励疏导，增加其工作积极性。其二针对业主，作为业主不应该以监督者自居，应该正确运用监督机制，而不是简单的随意的行使监督权和否决权，更不能冷眼旁观，吹毛求疵，对于出现的分歧，业主应当明确和物业管理公司委托代理关系，努力置身于合作伙伴角色之中，和物业管理服务公司达成合作意识，在认识上求得统一，在行动上给予物业管理服务公司最大的支持和协助，双方应该合作建立一个“利益共同体”，以求得利益最大化。对于具体奖励机制落实，比如，通过业主委员会定期举办业主与物业人员的表议大会，投票选出表现优异者，并且给予物质和荣誉奖励，增加服务人员的积极性。

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