十分钟看懂美国房产投资
时间：2021-01-12 08:02:51 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
美国房地产市场已经走出低谷，正在强劲复苏。美国一方面欢迎外国投资者，另一方面法律透明公开，购房程序要比其它国家相对简单明了。只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易。
在经历经济危机的低谷后，目前美国房市已经极具投资价值，吸引了越来越多的中国人踏上了购买美国不动产的征程，全国房地产商协会的数据显示，美国房产买主有9%来自中国，目前在外国买主中排名第二，仅次于加拿大。相比中国，美国房价便宜，在北京或上海中心买一个普通公寓的钱，现在就可以在美国沿海大城市买一个独栋别墅，而且不仅能拥有房屋所有权，也能拥有土地的所有权，走廊、地下室、小阁楼、花园、院子、车库都属于买房附送。
当然，买房对于很多人来说是一生中最大的投资之一，何况跨国买房，好在美国市场成熟、法律公开透明，购房程序要比其它国家相对简单明了。只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易——即使你没有美国签证，就算不踏上美国本土，也可以通过传真完成交易，可谓便捷至极。
现在正是去美国买房的好时机
今年以来美国房地产市场复苏劲头十足，成为经济复苏的一大亮点，可以由新屋开工数据和美国房价指数的走势来佐证。
美国新屋开工数量在2008年8月从高峰跌落后，一度达到不足50万的低点，目前已经逐步回升，稳定在80万以上。更多的新屋开工数据说明购房需求回暖，买房者在不断增加，能够支撑房价。
美国房价指数也反映美国房地产市场正在逐步回暖。2008年后，美国房地产市场的不景气持续了近4年，整体房价下跌近10%，不少地方的房价现在的价格已经跌回到2000年初的水平，比如下跌了62.1%的梅塞德和下跌了54.3%的斯托克顿。但在2011年美国房价触底后开始反弹，2012年进入稳步上升。
回顾美国房地产市场的历史会发现，从1963年至今，美国共爆发了四次大的房地产危机，每次地产危机后均会迎来一轮新的房产繁荣。长期看来美国房产市场有着稳定的回报，只要不在地产危机爆发的市场底部出售，亏钱并非易事。如今，美国正处于上一次价格调整期的末尾，开始逐渐回到上升的轨道。
分析人士认为，当前房贷利率是处于美国历史上的低点，而且FED的褐皮书也充分表态在2015年之前，要紧缩货币的可能性是偏低的，可以预计短时间内美国房贷利率不会快速上升，这就为美房市复苏带来了强劲金融动力。再加上由于就业市场和居民收入前景等宏观因素的改善，当前买房置产就显得非常划算而且安全，将来房价上涨的空间也会十分可观。全美最大的房屋贷款融资机构房利美（OTCBB：FNMA）的股价从2011年初以来已经上涨超过300%，可谓提前预告了美国房地产将回归繁荣。
投资美国房地产首先应该了解的事情
投资别墅优于公寓
美国房地产市场最主要的房屋种类有独栋别墅（house）、联体别墅（town house）、公寓（Condo）。对于投资者而言，独栋别墅最具投资价值，公寓最没有投资价值。从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工很贵，老旧的公寓需要花费大量的钱去维护，还要支付高额的物业管理费，所以超过20年房龄的公寓基本就没什么投资价值了。而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但下面的土地是永久产权的，并会一直升值。
持有成本和风险
美国房地产的持有成本主要有房产税、物业管理费、保险和维护费等。
房产税：每年分别在十一月和二月分两次支付，与地点有关，约为1%-3%，一般而言，房产税越高相应的公共交通、社区治安、公立学校和医院等公共服务也就越好，房产未来增值空间也越大。
地税：相当于中国的土地出让金，地税与城市有关，每年缴纳额一般为成交价的0.01%～0.022%。
社区管理费：通常包含社区管理费和房产的保洁、绿化、公共设施（游泳池，健身房）、房屋结构的保险等。
维护修理费：对别墅而言，屋顶、地下室、草坪、室内装修甚至车道都需要定期维护，成本因情况而异。一般成熟的小区会有物业管理公司按当地房租的8%～10%收取维护费。
保险：美国大部分的别墅是木制的，因此政府要求这类别墅缴纳强制保险。
以在洛杉矶购买一栋价值25万美元的独栋别墅为例，一年的房屋保险费、社区管理费、维护修理费、房屋检查费和邮箱费合计大约为$3100，房产税约为$5000每年，地税为$250每年。算下该套独栋别墅的持有成本超过$8000，显然，在美国空置房屋不是一个好选择。
静态投资回收期与租售比
静态投资回收期是指从项目的投建之日起，用项目所得的净收益偿还原始投资所需要的年限，美国房地产进行租赁的静态投资回收期一般为七年至二十年之间。例如，以Coldwell Banker在售的休斯顿某套总价$13万的300平米别墅为例，若该别墅由房产经纪公司代租，租金月收入可达$1350，同时需要缴纳每年$4500的房产税、每年$750的保险费、每年$800的中介管理费、每年$400的物业管理费和每年$500的维护修理费。计算可以得出年净收入为$9300，在不考虑房屋增值的情况下，静态回收期约为14年，要高于国内多数理财产品和金融保险的收益率。美国繁荣的房租市场支撑了较高的租售比，2012年旧金山的租售比是44.1、纽约是38.5、洛杉矶35.4、硅谷圣何塞34.7、西雅图37.2，均高于国内一线城市。
如何选合适的地段
不是美国的房子都能升值，而是处于好地段的房产才能升值，地段的重要性正如美国房地产大亨特朗普在《交易的艺术》一书中写到，“在房地产行业中，有一句名言，那就是地段、地段还是地段。”他对好地段的界定值得中国投资者学习，好地段可以从以下四个条件来判断：
1.拥有优美的景色和良好的自然环境。
