乳山银滩房产去库存的思考
时间：2021-01-12 00:01:26 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
房地产去库存的根本取决于供求基本面的平衡，因此，解决银滩房地产库存问题，根本之策是依靠市场机制，发挥市场参与者的主观能动性，找准病灶，从眼前闲置房产的劣势中看到了优势，通过“降供给”和“增需求”，从根本上消化地产存量，逐步引导银滩房地产上档升级，实现房地产业的持续健康发展。
1 围绕结构化需求抓有效供给
主动适应银滩中低端地产和大众化商品房供大于求、高端地产供不应求的现状，以增加满足需求侧的有效供给为导向，坚持以质量和效益为中心，用“提质量”来“减数量”，严把土地放量和新增开发关口，为银滩房地产业持续健康发展注入源源不断的内生动力。一是增强服务功能，提升外在美观度和内在吸引力。首先，创新房地产品牌以求可持续发展。品牌效应是房地产企业开拓市场和参与市场竞争的重要手段。品牌是指产品品质、服务品质、企业的文化、理念、价值、个性等的综合与凝聚，是区别于同类产品的一种企业商誉。在房地产市场，开发商利用品牌的积累来开发名牌，而名牌又会有效提升开发企业品牌的内涵。总之，优秀品牌在楼市中有着持久的挡不住的吸引力。其次，坚持“建房先造景”，以优雅环境、美丽景致赢得市场竞争，强化品牌、精品意识；学习借鉴南方大城市高档小区的设计理念，聘请国内外知名设计公司进行设计，创新建筑规划档次；加强公共服务、医疗卫生、社区商业、休闲绿地、托幼机构等功能配备，集中资源，打造高品质楼盘和标杆式小区。二是主动适应人民对健康的追求，实现与健康产业体系的融合。重点是以健康为核心，以需求为导向，立足转型升级调整存量，把健康产业做大做优做强，依托市场出清主动减量，有力破解房地产供给和需求的结构性矛盾，加快构建房地产业新体系。瞄准养生养老人群，通过整合、盘活社区资源，发展社区老年人日间照料中心、老年人配餐送餐中心、家政服务公司、康复护理、精神慰藉等多种形式的养老服务实体，为入驻银滩养生养老人群提供便捷体贴的全方位服务，提升房地产竞争力。三是土地市场因地制宜地选择“结构性”调整，土地出让体现“供给侧”改革的要求。根据市场现状主动调节银滩各区域和板块的供地规模，实施建设用地总量控制和减量化管理，“有保有压”优化供地结构，严格控制单一结构的房地产用地供应，保障统筹生产、生活、生态等多元化健康养生产业用地供应量，优先保障硬件配套、教育、医疗等民生项目的发展用地，并在后期项目建设过程中强化监督落实。四是规范中介服务，提升行业信誉度和整体实力。要积极引进高端人才或团队，培育发展房地产咨询企业，为开发行业提供房地产市场调研、开发项目可行性研究及策划等专业服务，从源头上增强开发项目的前瞻性、差异性、适应性。要大力发展品牌型、规模化、跨区域的房地产估价机构，加强估价师队伍建設，通过抽查、互审等方式提高估价报告质量，为委托人提供优质服务。要全面实行房地产经纪机构备案制度，加强经纪人信用管理，依法严肃查处违规售房、“黑中介”等行为。
2 丰富“健康”内涵加快房地产转型
近年来，乳山在健康养生产业发展上投入了巨大精力，产业发展的基础条件已经具备。下步，关键要做好“地产+健康”的结合文章，坚持健康养生地产发展方向，以“休闲、养生、度假、旅游”为依托，以发展健康产业集群为支撑，从服务和产品两个方面，深入挖掘资源优势，按照健康地产的思路抓好落实，真心实意的针对消费者的需求、困惑去解决问题，吸引人口导入，丰富“健康”内涵。一是突破发展健康管理服务产业。要以服务为主导，在发展以医疗服务机构为主体的医疗产业同时，鼓励以存量地产为基础，积极引进以个性化健康检测评估、咨询服务、调理康复和保障促进等为主体的健康管理服务产业，健康保险、健康风险管理产业，健康中心类的运动保健服务产业等健康服务产业。用服务消化地产、以地产支撑服务，在打造健康服务产业的同时实现“地产+健康”的有效融合。二是延长健康养生养老产业链。大力发展医药、保健食品、保健茶、药酒、养生产品及药妆等健康概念产品，注重特色化和高端化，深入挖掘健康产品需要的野生材料类种和利用本地特色资源种植健康产品需要的绿色原料，适时适度抬高行业准入门槛，多引进一批大家强企，实现产城良性互动，聚集大量的产业人口，最大限度的增加银滩常住人口，从根本上扩充银滩房地产市场容量。三是推进技术应用集成化、智能化。指导开发企业综合运用健康环保、低碳和互联网等技术，充分发挥技术集成作用。积极运用物联网、地理信息系统（GIS）、大数据、云平台等技术，搭建涵盖“云健康因素”、“精准空气、水质、土壤元素含量”、“智慧养生”、“互联网+健康”、“互联网+养老”、互联网金融等信息化平台，将银滩带来强大的健康信息通讯技术和丰富的信息化全过程的公开透明、可追溯，提高业主的安全感和幸福感。
3 千方百计扩大有效需求
实现供需平衡是解决房地产库存问题的核心，在提供有效供给的同时，也必须强化需求侧改革，关键还得提高城市的竞争力，引入产业和人口，提升有效需求，改变供给与需求“一腿长、一腿短”的问题。一是增强配套服务吸引力。随着经济社会的发展，房地产市场不仅是卖房子，同时也是卖服务，服务应成为房地产差异化的重要手段。由于市场上竞争模仿的日益加剧，企业的技术和产品的特征优势通常是短暂的，服务是产生差异性的主要手段。服务对顾客感知有很大的影响，因此服务可用来创造竞争者难以模仿的竞争优势，即在定位中创造差异性。要化解银滩房地产的库存压力，不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务；不仅要提高顾客现实的（售后的）满意度，还要提高预期的（售前的）满意程度。必须以优质的服务占领或保住市场。因此应当强调“以市场为中心”和“以顾客为导向”的观念，即“服务引力”，通过提供高品质服务来提高竞争力，包括相关的软硬件服务配套，也包括从业人员服务水平的专业化。引导相关企业加强医疗和保健方面专业化的技能人才的培养和引进，健全人才激励机制，在引进高层次专业人才和紧缺人才的同时，强化“内部挖潜”，完善绩效考核和内部培训机制，大幅度提高就业人员专业服务水平，真正将健康养生地产做成健康养生中心，吸引外来需求，加快库存周转。二是有序释放政策性需求。全力推进棚改货币化安置，通过采取搭建购房平台、购置存量房源、定向交易等措施，提高棚户区改造货币化安置比例，有效解决房地产存量居高不下的问题。加大保障性住房建设力度，推进政府购买服务，全面推广以房抵费、政府回购小户型住宅做为公共租赁住房的新方式，打通商品房和保障房的通道，在减轻政府投资建设公租房财政压力的同时，有效盘活闲置住房，提高保障性住房的资源配置效率。房地产企业也要密切关注和研究政策动向，规避政策风险，抓住政策机遇，顺势而行。
