房产中介机构不实信息披露民事责任研究

时间：2021-01-11 20:08:39　来源：雅意学习网本文已影响人

　　摘要：房产中介机构作为房屋买卖信息的集散地，促进房屋买卖双方合同的订立与履行，但因其业务拓展所提供的诸多服务内容已突破传统意义上居间商的范围，因而其法律定位、角色冲突备受争议。房产中介机构往往基于其他激励机制等利益考量，天然地掩盖出卖人及其标的物瑕疵等诸多信息，不实信息披露致使买受人的人身、财产权益受损。在探讨房产中介机构对于标的物瑕疵的认知及主观状态时，不实信息披露所应承担民事责任的缘由、承担侵权还是违约责任、归责原则、举证责任及抗辩事由等亟需法律层面的规制。
　　关键词：房产中介机构；信息披露；民事责任；注意义务
　　随着房产浪潮的扩大化发展趋势及其“去库存”的政策驱动之下，我国当前房产市场呈现异常活跃的状态，而作为房产市场的活跃主体之一当属房产信息集散地的房产中介机构。近年来，随着房产的大热，房价可谓是“此一时彼一时”，但通过司法案例的收集及分析[1]，其中存在诸多法律问题，让学界重新审视房产中介机构的法律定位及其角色冲突，以及亟需明确区分房产中介机构与相关主体的民事责任。
　　一、房产中介机构的法律定位及角色冲突
　　房产中介机构类似于其他诸如会计事务所、律师事务所、资产评估机构等其他的中介机构，在对于房产中介机构的身份定位上，有传统业务与业务拓展之不同法律定位：
　　（一）传统业务：房产中介机构属于居间商
　　大陆法系国家商法典对居间商身份定位是“本质上为获取佣金而从事契约缔结之促成活动的商人”[2]，这与我国《合同法》对居间合同及其居间合同主体的规定相当一致。我国合同法第424条至第427条仅用4个条款对居间合同作出了简要的规定。根据我国《合同法》第130、148、153条对买卖合同的基本规定，房屋买卖合同中出卖人、买受人、房产中介机构这三方主体，各自的权利义务一一对应，但从严格意义上来说这是数个法律关系的组合，其实质是应对房产市场普遍存在的“居间商业模式”的制度设计。房产中介机构在传统意义上是居间商，处于中立地位，接受一方的委托，基于佣金请求权而从事房产缔结促成，且只有当中介活动生效时，居间商才有资格获取佣金。具体表现为：（1）完全自由独立的民事主体，不同于商事辅助人，后者因受雇佣合同而负有积极促成合同成立这一法定义务约束；（2）处于中立地位，不存在主动促成合同签订的可能性；（3）不承担法律后果，居间商独立自由的身份定位。
　　（二）当前业务拓展：房产中介机构居间商身份之突破
　　当前房产中介机构除了是房产信息集散地，亦存在提供统一的合同模板。关于房产中介机构在业务拓展的前提下，是否有资格、有权限提供偏离传统业务的论题引发学界探讨：（1）当前房产中介机构的身份定位是否突破“居间商”；（2）房产中介机构处于买卖双方之间，利用其所掌握的市场供需信息，接受双方当事人的委托，是否存在“双方代理”之嫌；（3）买卖双方当事人根据房产中介机构提供的房产买卖模板，后续发生买卖合同违约、合同履行瑕疵等争议时，房产中介机构是否应当承担责任。王洪亮对于标的物瑕疵问题明确了出卖人的瑕疵担保责任，而未涉及房产中介机构的民事责任。韩世远认为标的物瑕疵问题可以按缔约阶段的告知义务或说明义务解决，相关主体对此义务的违反构成缔约过失责任[3]。陆青进一步区分缔约过失责任与瑕疵责任，认为在买卖合同中涉及与标的物、价款直接相关信息时，是否缔约成功、是否履行告知义务直接影响两种责任的承担[4]。笔者赞成第三种观点，因业务拓展居间商身份突破本身无可厚非，需探讨的是其民事责任的承担问题。
　　（三）房产中介机构的角色冲突
　　房屋买卖双方的法律关系简单明确，而角色冲突在于：房产中介机构与买卖双方的民事法律关系。房产中介机构业务拓展下，涉及房产中介机构积极促成买卖双方合同签订，应区分委托与未委托两种情形，具体为：（1）出卖人委托房产中介机构的情形，房产中介机构与出卖人之间存在双层法律关系，一是基于出卖人委托而形成的隐名代理关系，二是基于房产中介机构作为房产买卖活动的中介机构而形成的是媒介居间关系；[5]（2）买受人委托房产中介机构的情形，房产中介机构与买受人形成的是代理行为关系；（3）出卖人、买受人均未委托房产中介机构而仅存在咨询的情形，房产中介机构与出卖人、买受人均未产生民事法律关系，房产中介机构只是基于居间商的市场定位、职业效益而积极从事促成房屋买卖合同的行为，提供的是常规咨询答疑服务。
　　本文探讨的是基于委托关系，房产中介机构这一突破“居间商”身份进行不实信息披露所应承担的民事责任。此外，房产中介机构的业务拓展有其自身经济考量，根据“交易成本理论”，一则可以降低买卖双方的时间精力等必要的成本，二则可降低法律风险，三则作为第三方可以予以合同签订、履行、违约救济方面的咨询与指导。但与此同时，房产中介机构基于利益考量及公司内部激励机制的影响，呈现在房产市场买卖中的状态是不实信息披露的极大可能性，特别是房产中介机构天然的掩盖卖方标的物的瑕疵。学者耿利航对此的学说观点是“中介机构以及其他市场利益关联人作为虚假材料的共谋者，应当承担相应的民事责任”。[6]吕楠楠对此进一步评析为“中介机构的角色冲突究其实质而言，无外乎职业伦理冲突与行为利益冲突两类”，[7]对此经济学上的成因可大致分为：（1）理性自利的行为选择。房产中介机构在房产市场中作为同一主体却同时兼有两种不同的身份角色，与出卖人、买受人的民事法律关系在主体职业伦理和行为利益两方面存在着相互矛盾和冲突；（2）利益最大化的行为导向。当前房产中介机构市场竞争程度显然不充分，房产市场被少数知名品牌如中原、链家、我爱我家、21世纪不动产等所长期垄断市场份额。作为房产市场的活跃主体——房产中介机构会以自身利益最大化为导向进行自身行为选择，垄断市场前提下各方行为规制愈发体现相关利益主体长期博弈的結果。
　　二、房产中介机构不实信息披露的内容及主观心态

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