基于公租房收益权资产证券化定价的分析
时间：2021-02-21 16:17:55 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：建立公租房收益权的资产证券化是使其在投入运营后能够迅速回收成本的重要手段，基于此，为了帮助相关人士更好地开展公租房收益权资产证券化定价，本文以其影响因素为出发点，从确定当前市场利率模型、构建当前金融产品价格模型、规范参与各方的权力职责、邀请第三方机构参与定价四个角度对公租房收益权资产证券化定价的相关策略做出了分析，并通过举例的方式进行了详细的说明和阐释。
关键词：公租房；收益权；资产证券化；预期收益
公租房是保障我国居民基本生活的重要公共基础设施，其对维护我国的居民基本住房和生活有着十分重要的意义。但在实际建设和运营的过程中，其因各种原因而面临着融资难，成本回收时间长等问题，导致很多项目不得不因此而停工。为了保障公租房项目能够具备足够且稳定的现金流，有关部门可以采用将运营条件良好且收入稳定的公租房实行资产证券化，此种方式可以使公租房项目的资金得到充足供应，这对其建设和运营水平实现不断提高有着十分重要的意义。
一、公租房收益权资产证券化定价的影响因素
在我国房地产市场发展形势不断趋向于收紧的大背景之下，近些年来，国家也加强了对公租房的重视程度并逐渐加大对其的人力物力投入，从而使我国公租房的建筑量不断实现较大幅的增加，这使得更多生活困难居民在住房上得到了有力保障。但在实际运行的过程中，公租房在其收益上出现了一些问题，像其建设时间和运行时间过长、成本回收慢等问题导致其租金设定值受到来自建筑方、租住方、地方政府和投资者等不同利益方面的影响从而在很大程度上阻碍了其实现长远发展的可能。为此，国家新出台了一系列保障公租房发展的相关政策，特别是在公租房收益权方面，因为其本身非常容易因房地产和金融市场的利率变动所影响而出现提前偿付的情况，故此，在实际运行过程中公租房收益权的资产证券化定价要受到以下几方面的影响：
（一）预期收益，对于公租房未来的预期收益，在资产证券化的条件下，公租房在收益权上能够按照债券类资产证券化产品的预期利息收益，或按照相对应的股权类资产证券化产品的预期收益与相关利益各方实现收益分红。具体到实际情况来看，在针对公租房收益权的资产证券化定价上，其在公租房租户租金、租户所缴纳的物业费及政府对公租房租户的补助费用等都可能会成为预期收益的一部分；
（二）债券发行利率，在对公租房收益权资产证券化定价的过程中，金融市场上的债券发行利率在其中占有十分重要的地位，其可以在很大程度上来决定定价标准，因此，各方在开展定价的过程中需要时刻关注实际的市场利率变化情况，以保证实际的定价能够与市场债券的利率变动达成一致，为了做好这一方面工作，有关人员应从当前市场利率期限、具体利率标准、市场利率风险溢价水平等角度来考虑实际定价标准，还可以将与自己相类似的资产证券化产品与自身项目的定价目标来进行比对确认[1]。以此来保证其自身的定价工作能够开展的更加完善；
（三）利率变动情况，说到了公租房收益权资产证券化定价就不能不提因市场利率变动可能会造成的价格波动。该利率包括了当前金融市场上的银行利率、债券利率等部分。其在金融市场的具体变动情况能够产生出一种新的短期期权，而期权的实际价值与金融市场的利率变动情况呈现出了正相关的特征，即利率变得越高，期所产生出期权的实际价值也将因此而不断增加；
（四）债务偿还期限，在公租房收益权资产证券化的定价上，很多时候必须要确定好因此而产生债务的偿还期限，并约定在期限确定之后欠款人有义务将债务的本金和利息作出偿付。而在公租房实际已有人居住的情况下，其具体定价可能要受到债务偿还期限在项目投资者眼中的时间收益预期、该债务偿还期限与普通资产证券化产品相比，其在长期债务收益率和短期债务收益率之间的对比有着明显不同的表现（从以往历史实际情况来看，与短期债券价格变动相比较而言其长期债券价格变动情况要小一些）；
（五）费用提前付清，在公租房收益权资产证券化的定价上，很时候还可能会出现欠款人提前将欠款偿付完成的行为。在此过程中，其能够充分表现出收益权资产证券的实际性质，而且其也能够通过增加所定价产品在可预测时间范围内的现金流变化不确定性的方式来对其施加影响。在其影响下，公租房收益权资产证券化所衍生出产品的存續期有所缩短，这将对实际定价标准造成直接性影响[2]。
二、公租房收益权资产证券化定价的相关策略
（一）确定当前市场利率模型
为了使公租房收益权资产证券化定价能够更好地达到为其投资方回笼建设成本，以使其可以运用到其中的建设资金速度得到加快，在定价的过程中有必要首先确定好当前金融市场上的利率模型，其主要工作包括以下几个方面：
1.在构建模型的过程中，相关人员需要首先考虑到建设资金的提前偿付问题，并随时考虑在市场上可能因利率变动而导致的定价收益变动。目前行业内多通过从期权的角度来确定实际的利差调整模型，以此来使实际的定价工作得到高效开展；2.在通过期权来确定定价标准的过程中，其中的重点就是采用利率模拟的方式来实现定价标准的构建。在具体计算中，相关人士需要从市场利率及有关银行间国债利率固定值出发，来推导算出在不同情况下公租房收益权资产证券化定价的实际利率值和各期中节点的实际价值。具体到实际定价中，相关人员需要以银行间固定国债的基础利率为出发点，通过将债券本息剥离、线性插值的方式来得出实际的金融市场债券利率值，以此为基础来开展对有关的定价工作；3.之后，相关人士还需要依照当前市场利率模型的各节点参数来计算出不同利率下有关债券利率的实际价格值。若实际价格高于票面价格这显示出实际的项目收益发生了溢价情况，可以看出公租房收益权资产的实际价值被高估，需要进行重新定价并依照实际标准确定其价值。
（二）构建当前金融产品价格模型
以金融市场的实际利率为基础，在对公租房收益权资产证券化定价的过程中相关人士还需要合理构建出当前金融产品价格模型，其工作内容包括以下几方面：
