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    房地产信托投资基金的税收政策研究

    时间：2021-02-18 04:02:32　来源：雅意学习网 本文已影响 人 雅意学习网手机站

    http://img1.qikan.com.cn/qkimages/kjzy/kjzy201902/kjzy20190217-1-l.jpghttp://img1.qikan.com.cn/qkimages/kjzy/kjzy201902/kjzy20190217-2-l.jpghttp://img1.qikan.com.cn/qkimages/kjzy/kjzy201902/kjzy20190217-3-l.jpg
    　　【摘 要】 房地产信托投资基金（REITs）作为一种投资于优质不动产的信托基金，在我国正逐渐向标准化形式推进。税收优惠政策是REITs在发达国家成熟发展的重要驱动因素，然而我国目前的税收环境并不利于REITs的发展。通过对REITs在我国的发展现状及税务处理分析后发现，我国现行税收政策存在税收法律不明确、设立环节税收负担重及运营期间重复征税等问题。经过比较并参考国外针对REITs的税收优惠政策提出建议，认为应该提高税收透明度、降低组建REITs结构的税收负担及避免持有环节重复征税等，以为我国REITs创造良好的税收环境。
    　　【关键词】 房地产信托投资基金; 税收政策; 税务处理; 国际比较; 政策建议
    　　【中图分类号】 F812  【文献标识码】 A  【文章编号】 1004-5937（2019）02-0089-06
    　　房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）作为一种创新的投融资手段，采取信托的结构形式，募集投资者的资金投资于优质房地产。对于发行企业来说，发行REITs可以将资产剥离出资产负债表，实现发行企业的轻资产转型，增强企业流动性。当前，我国正在推进租售同权的房地产发展战略，在促进住房租赁市场发展等方面，REITs的推进无疑具有重要意义。目前，我国的REITs市场并不成熟，还没有真正的REITs落地项目，但房地产企业、金融机构等对REITs的探索热度持续高涨，出现了很多类REITs产品。关于REITs的大量研究结果显示，税收环境对于REITs的发展至关重要。从税收角度分析，REITs面临征税环节多、税务处理复杂等特殊问题，同时，由于我国现行的税法存在对REITs立场冲突、主体不明和重复征税等问题，因此未来REITs能否在我国顺利推进，很大程度上取决于我国税收环境的改善。
    　　一、文献回顾
    　　从国内外已有研究成果可以看出，几乎所有的学者都肯定了对REITs提供税收政策支持的结论。但由于国外政策法规环境比较成熟，因此，国外学者大多验证了税收政策的有效性，为理论研究提供了证据。我国学者的研究重点是REITs现行税制存在的问题，通过借鉴国际经验提出相应的政策建议。
    　　（一）国外文献综述
    　　国外很多学者认为，金融创新产品的推出，需要监管的转变和税法的更新来带动。国际经验表明，REITs发展成熟的国家都有专门针对REITs的税收优惠政策，基本都免除了REITs层面的所得税。Damodaran等[ 1 ]认为，从市场有效性的角度考虑，目前的金融产品大多类似，为了获得金融创新，一般都需要法规或者税收优惠的激励去促进。在实证方面，Gary等[ 2 ]利用市场数据，证实了税法与房地产资本市场之间的相关性。从发行人的角度，Ott等[ 3 ]提出税收优惠是企业转变组织形式，由有限公司转变为REITs的驱动力。也有学者对税收负担进行了具体测算，Gyourko和Joseph[ 4 ]的研究显示，相比其他金融产品，房地产信托投资基金可节省约4%的税费，不仅如此，由于REITs的税收优惠政策明确，企业无需再耗费时间和财力进行专门的避税策略研究，总体来看REITs可比同行业多获得5%～8%的收益。与他们不同，Jaffe[ 5 ]从投资者的角度进行研究，认为在1993年收入调节法案（简称RRA，Revenue Reconciliation Act）通过后，税法的变化会使更多风险偏好较低的机构投资者将如养老基金这样的资金投资于REITs。
    　　（二）国内文献综述
    　　我国学者也从不同角度对REITs的税收问题进行了分析。汪诚等[ 6 ]从博弈论的角度，建立了投资者和政府的静态模型，分析了税收负担水平对投资者投资REITs行为的影响，得出投资收益税收负担的降低，会提高投资者的投资期望;顾缵琪[ 7 ]根据税收中性原则指出，投资REITs所承担的税收负担不应该超过直接投资房地产所承担的税收负担，否则投资者就会改变其投资行为，即税收影响了投资者的选择。
    　　此外，我国学者还对REITs税收制度中存在的问题进行了研究。如顾缵琪等[ 7 ]提出现行税法存在信托财产的设立和终止环节的课税环节和课税主体不明及存续期间重复征税问题，使得投资REITs的税收负担高于直接投资于房地产，阻碍了REITs的发展。王庆德等[ 8 ]提出，我国法律中对REITs存在立场冲突、主体不明和重复征税等问题，可能导致交易中资产转移受到阻碍，委托者可能采取诱发不利于风险隔离的避税策略。
    　　由于国外REITs的发展较为成熟，因此，我国学者对REITs的国际经验比较也做了大量的研究。如康茜茜[ 9 ]测算了美国、澳大利亚和我国的REITs税收负担水平及税后投资回报率，计算出我国REITs的投资回报率为4.2%，显著低于其他国家9%的水平;何正荣[ 10 ]整理了美国、澳大利亚、加拿大和法国的不动产投资信托税收政策，研究发现REITs发展较好的国家都有专门针对REITs的税收优惠政策，这些国家基本都免除了REITs层面的所得税，REITs取得的投资收益只要作为股息分配给受益人，这部分收入可享受免税政策，而对于未分配的投资收益及其他应税收入，则需要按照规定缴纳所得税。
    　　针对REITs存在的问题，我国学者也提出了一些具体的政策建议。邓子基[ 11 ]提出，根据双重所有权和受益人纳税原则，我国应明确信托财产的课税环节及纳税义务人，避免双重征稅，受托人并未真实拥有所有权，应仅就提供信托服务取得的营业收入缴纳流转税和所得税;顾缵琪[ 7 ]参考了我国税法中针对信贷资产证券化的规定，认为REITs可比照资产证券化进行征税;冯珊珊[ 12 ]提出REITs需要加强政府参与力度，政府可以主导设立公益性REITs，帮助公益事业融资，税收应对公益性REITs给予特殊的优惠;王庆德等[ 8 ]提出消除经济性重复征税和针对投资者的税收优惠，应根据投资者持有期限的长短制定差别税率，以此提高机构投资者的参与程度。

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