自由贸易试验区房地产开发企业监管浅议
时间：2021-01-14 20:06:38 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
[提要] 自由贸易试验区的构建为发展中国市场经济提供了一种新的视角，从而也让中国市场经济发生着探索性的变革。本文在分析中国自由贸易试验区对房地产市场影响的基础上，对自由贸易试验区内房地产开发企业监管进行探讨。
关键词：自由贸易试验区；房地产开发企业；监管
中图分类号：F713.56 文献标识码：A
收录日期：2016年12月1日
中国自由贸易试验区创建和资本市场的开放，对房地产市场发展产生了重要的影响，而房地产开发企业监管主体则应当对这些影响做出审慎分析、迎接挑战、优化监管策略，从而推动自贸区内房地产市场健康稳定的发展。
一、中国自由贸易试验区及对房地产市场的影响
（一）中国自由贸易试验区概述。中国自由贸易试验区就是我们通常所说的上海自贸区，2013年9月国务院在上海市浦东新区设立的一个区域性自由贸易园区，施行特殊的监管措施。近几年来，在经济全球化发展的影响下，自贸区逐渐由上海扩展到广东、福建、天津以及前段时间国务院刚公布的河南、陕西、辽宁等新区域。这不仅显示了党和政府全面深化改革的决心与魄力，更意味着我国对外开放水平在此后将迈向新的高度，是升级我国经济发展方式的重要表现。在监管方面，地方政府为促进自由贸易区的良好、快速发展，制定了包括减税、扩大外商投资、实行负面清单等多项监管措施，自贸区内企业拥有更大的发展空间。在近几年来的监管实践中，地方政府更是将自贸区行政审批改革作为主要抓手，使得自贸区的行政审批流程更加透明、公开、高效，强化事中事后监管，很好地体现自贸区的高效、便利、法治的营商环境。
（二）中国自由贸易试验区对房地产市场的影响。中国自由贸易试验区的设立，对区内的房地产市场产生了多方面的影响，主要体现在以下几个方面：一是土地热度上升。土地热度可以从土地成交情况反映，由于土地资源具有的有限性与不可再生性，自由贸易试验区的土地一级市场呈现出了较高的溢价率；二是房地产需求上升。由于地方政府对注册在自贸区内的企业提供各种法治便利监管措施，自由贸易区吸引了许多优秀企业来此注册投资，而企业数量增多，必然抬高各型商业、办公用楼盘的需求量，经商、就业人员的增多也必然提升对商品住宅的需求量；三是金融的市场化发展则在相当程度上降低房地产开发企业融资成本。国内、外资本的大量涌入是自由贸易试验区的亮点，自贸区内的人民币跨境使用、资本项目可兑换等金融制度改革，更是促进金融资本的低成本和高效率配置。对于自贸区内房地产市场而言，充裕的资金能够让金融企业之间展开充分的竞争，从而降低房地产开发企业的融资成本，对于提高房地产开发企业的融资效率日益突显。
二、自由贸易试验区内房地产开发企业监管建议
（一）目前行业主管部门对区内房地产开发企业的监管现状。自从20世纪90年代，上海浦东开放开发以来，浦东新区的房地产开发如火如荼地发展起来，城市面貌日新月异。经过近30年的发展，对房地产开发监管分工也相对成熟，发改委负责项目投资管理，规土局负责项目土地出让、工程规划审批，环保局负责项目的环境评估，建委负责项目工程施工许可等等诸如此类，业务分工明确，各管一线。而对区内房地产开发企业的监管主体则是建设和交通委员会。区建交委对注册在本区的房地产开发企业实行资质备案核准制度，主要的法规依据是《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，具体实施按照2000年建设部77号令《房地产开发企业资质管理规定》执行，对符合条件的开发企业分别颁发二级、三级、暂定资质证书，具有资质的企业才能从事相应的房地产开发业务，其实质是行政许可管理，这个制度已实行了近20年。笔者觉得，应根据监管实践的发展，与时俱进地充实完善对区内房地产开发企业的监管措施。
（二）构建房地产开发企业诚信系统。在对自由贸易试验区内房地产开发企业监管工作中，构建起完善的房地产开发企业诚信系统，应是强化房地产开发企业自律自控的有效措施，同时也是推动区内房地产市场规范有序发展的有效举措，只有如此才能推动自由贸易试验区房地产开发企业诚信经营，提升自由贸易试验区房地产开发企业项目建设水准和管理质量。事实上，自由贸易试验区内房地产开发企业诚信系统的构建，也是发展市场契约经济的重要基础，并能为建设法治的营商环境做出重要参考，为上海的“先行先试”改革提供经验。
首先，监管主体需要建立房地产开发企业诚信管理机构及完善相关配套政策。当前房地产行业具有政出多门的现象，应当在明确不同监管主体业务职能基础上，确定统一领导、协调各方的监管体系，形成合力，建立权威的信用信息收集与评价机构，完善自由贸易试验区内房地产开发企业诚信管理制度。
其次，监管主体需要拓展房地产开发企业信息获取范围和渠道。为确保开发企业信用信息的全面性和时效性，监管主体应当重视从工商行政、投资管理、规划、土地、建设、税务等多个部门的监管系统中完善开发企业相关信息的收集、归纳、分析、总结。在此基础上，监管主体可最大限度地调动房地产行业组织以及社会公众积极参与建设房地产开发企业诚信系统，通过引导社会组织和公众积极提供房地产开发企业相关信息，确保完整收集开发企业的相关正面和负面信息，为对开发企业做出客观、公正、及时、准确的信用评价奠定基础。
最后，监管主体需要做好房地产开发企业信用信息的公开。房地产开发企业诚信系统的构建，能够成为监管主体对开发企业开展监管和评价的常用手段，房地产开发企业信用信息就必须加以充分利用，只有如此，才能充分发挥监管主体的公共服务和经济监管职能，也才能够保护房地产市场各相关方的合法权益。监管主体需要做好房地产开发企业信息公开，让房地产开发企业的信用信息、综合实力、开发业绩等得以全面、及时、准确的公开，从而推动房地产行业中的信息对称以及房地产开发企业市场行为的透明，为监管主体、房地产消费者和相关方在监管、消费、经营等行为决策方面进行技术支撑。
（三）建设房地产开发企业监管预警体系。虽然监管主体在监管工作中具有準确的指导思想，即“促进房地产市场平稳健康发展”，但是如何定位监管主体在自由贸易试验区内房地产开发企业监管中的范围与内容，仍需要继续探索和不断完善。而在这个探索过程中，自由贸易试验区还有必要构建起房地产全面监管预警体系，从而避免因政策法规不完善或者监管不到位而导致房地产市场产生的不确定性。在此过程中，监管主体需要从以下两个方面做出努力：
首先，监管主体需要强化房地产开发企业信息共享，构建完善的联合监管体系。在自由贸易试验区内房地产开发企业监管工作中，监管主体有必要构建全面的信息监测预警机制，通过对房地产开发企业投资行为、开发建设行为、经营行为做出记录并共享，完成对房地产开发企业信息通报，从而为各个相关行政部门对开发企业的系统联动监管奠定基础。投资管理、规划、土地、环保、建设、工商、税务等部门之间需要强化彼此之间的联系与沟通，依托于信息共享机制全面掌控自贸区内房地产开发企业开发经营行为和房地产市场变化趋势，从而提高监管主体对开发企业预警反应能力与协调处置突发事件能力。
其次，各监管主体需要对房地产开发企业监管的政策法规做出跟踪评价。房地产开发企业的监管政策法规在自由贸易试验区中的施行，要求监管主体实时对政策法规执行成效做出持续的评估与优化。为此，在监管实践中，监管主体不仅需要对宏观的房地产市场做出观察、分析、判断，同时应有针对性地加强对开发企业投资者、房地产开发企业以及其他房地产市场参与者的调研，对相关政策法规和监管措施的效果及时作评价，从而为相关政策法规的完善、调整、修订提供事实和技术依据。
主要参考文献：
[1]郑玮.自贸区设立给房地产带来的影响分析——以厦门为例[J].中国集体经济，2015.15.
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