保障房物业管理的财政扶持政策选择
时间：2021-01-14 00:01:37 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：保障房能否真正起到住房保障的作用，不仅取决于建设，更取决于后期物业管理能否良好地运转。当前我国保障房物业管理的问题日益突出，其中最大的问题是资金来源不足。保障房物业管理具有公共物品属性和外部性特征，实证案例比较表明，公共财政的扶持是提升保障房物业管理水平的必然选择。将补贴资金纳入财政预算、按比例计提土地出让金和公积金纯收益、对物业公司税收扶持、推动物业管理专业化等方式可以使保障房物业服务的市场供给量接近或达到社会最优量。
关键词：保障性住房；物业管理；外部性；公共财政
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1006-0448（2016）04-0050-09
一问题的提出保障性住房是政府为城市中低收入家庭提供的住房保障，采取了经济适用房、廉租房、限价商品房、公共租赁房等保障形式，兼具社会保障性质。“十二五”期间3 600万套保障性住房的建设与投入使用，使保障性住房的物业管理事关千家万户，涉及社会管理的各个方面，成为和谐社会建设的重要领域。但我国保障性住房在具体的建设和管理过程中，往往因为政策的先天不足或执行偏差等原因，使得近些年来因物业管理引发的各种纠纷和矛盾层出不穷，不仅影响了广大住户房屋质量的维护和居住环境的改善，而且已经严重影响到了住区生活秩序与社会稳定。在出现纠纷的各种原因中，最大的问题就是资金来源不足的问题。针对资金不足的问题很多学者进行了相关的研究，一致認为政府的扶持不可或缺。但这些研究并不深入，没有从理论上和实证上真正明确扶持保障房物业管理的必要性。所以本文将在公共物品和外部性理论分析的基础上，结合实证来论述公共财政扶持保障房物业管理的必要性及路径选择。
二理论分析：公共物品和外部性
（一）公共物品属性分析
萨缪尔森把物品分为纯公共物品和纯私人物品，他认为公共物品相对于私人物品具有显著的非排他性和非竞争性特征[1]。巴泽尔提出了准公共物品的概念，认为它是纯公共物品和纯私人物品的混合[2]。随着布坎南等人研究的深入，准公共物品被分为两类：一类是具有非排他和竞争性的物品，即公共池塘资源；另一类是具有排他性和非竞争性的物品，即俱乐部物品[3]。综合来讲，公共物品有三类：第一类是具有非排他性和非竞争性的纯公共物品；第二类是具有非排他性但有竞争性公共池塘资源；第三类是具有非竞争性但有排他性的俱乐部物品。此外，不同的经济物品具有不同的公共性，对应不同的产权配置，所以物品的产权性质也是界定物品公共性的重要标准。
1.保障房及其物业服务具有不完全排他性和非竞争性
首先，虽然保障房针对的是城镇中低收入人群，但在我国城镇人口中低收入者占了很大一部分，所以从这个角度看，保障房不具有完全排他性。其次，从短期来看保障房虽然只能解决部分低收入人群的住房问题，但从长期建设状况来看保障房可以基本满足城镇低收入者的住房需求，所以不完全排他。最后，在保障房分配过程中，只要审查通过并取得保障房入住资格的低收入人群都可以分配到保障房，所以保障房不具有竞争性。保障房的性质决定了其后期物业管理公共或准公共产品的性质。保障房物业服务针对的是保障房小区的业主，所以它具有排他性特征，但对保障房小区业主来说，他们只需通过低于市场价的付费就都可以享受到物业服务，而且在一定范围内，额外增加一个业主的物业消费并不会给物业公司带来成本的增加，保障房物业服务的边际成本为零，具有非竞争性的特征。南昌大学学报（人文社会科学版）2016年第4期刘湖北等：保障房物业管理的财政扶持政策选择——基于公共物品和外部性理论的分析与实证
2.保障房具有公共或准公共产品的产权性质
保障房是政府为城镇低收入人群提供的公共或准公共产品，就保障房的产权性质而言，现有的限价商品房是完全私人产权，经适房一部分是完全私人产权，一部分则是私人和政府共有产权，其建设的初衷是政府为解决城市中等偏低收入者的住房问题，并以远低于市场的价格向私人出让部分或全部产权。而公租房和廉租房的产权完全属于政府，具有很强的公共性，虽然政府也会收取一定的租金，但这更多是象征性的收取（廉租房）或远低于市场价格（公租房），并不以盈利为目的。保障房的物业管理也具有公共或准公共服务的性质，因为一方面保障房物业管理服务的是政府拥有部分或全部产权的房屋；另一方面它服务的是城镇最需要关怀的底层人群，他们没有足够的支付能力来购买市场上的物业服务。
3.公共物品市场提供的效率损失
保障房物业服务是准公共物品，完全通过市场机制来提供将会导致资源配置的低效率，这是由于保障房物业服务具有消费上的非排他性，多数人都存在“搭便车”的心理，希望由他人来承担成本。
如图1，AB表示社会生产可能性边界，它是指社会在现有技术水平和资源条件下生产的私人产品和公共产品的组合，Ⅰ和Ⅱ是两条表示不同社会福利水平的无差异曲线，E点是Ⅱ与AB的切点，它代表的是社会福利最大化的产品组合。但由于存在“搭便车”问题，消费者倾向于私人产品而非公共产品的消费，所以市场机制无法使产品的组合达到或接近E点，公共或准公共产品的供给量很有限，从而造成效率损失，损失的量就是Ⅰ和Ⅱ之间的差额。因此，市场在提供保障房物业服务这类准公共产品过程中失灵了，完全依靠市场机制的调节必然使得保障房物业服务的供给量远低于产业最优生产量。如图1点C公共物品的供给量远小于点E，这极大地降低了保障房物业管理产业的运行效率，限制了保障房物业服务的供给。这就要求政府利用包括公共财政投入为主的财政政策手段来解决公共物品引发的保障房物业服务的问题。
（二）行业的正外部性和政府行为的负外部性
1.行业正外部性分析
外部性理论是指经济主体（生产者或消费者）在经济活动中给其他主体带来的收益或损失，它源于经济活动中私人边际成本（收益）与社会边际成本（收益）的不一致[4]。庇古认为，社会边际收益（成本）与私人边际收益（成本）的差异构成了外部性，且外部性可正可负。对负外部性来说，行动方并没有完全承担其成本，因而其私人边际成本小于社会边际成本，两者的差额就是边际外部成本。对正外部性来说，行动方并没有完全获得其收益，因而私人边际收益小于社会边际收益，两者的差额就是边际外部收益[5]。正外部性导致的私人边际收益和社会边际收益的不一致，是阻碍保障房物业管理发展的重要因素，为了使保障房物业管理的供给量达到或接近社会最优生产量，有必要通过公共财政政策等手段扶持保障房物业管理。
