武汉市房地产中介行业特征的SWOT分析
时间：2021-01-12 12:04:32 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：近来，一系列房地产调控政策的出台开始从房地产业波及到房地产中介行业，整个中介行业面临着新的挑战。运用SWOT模型系统地分析了武汉市房地产中介行业所面临的机遇与威胁，自身的优势与劣势，并从长期与短期两个层面分析了其应该选择的发展战略。
关键词：房地产中介;SWOT模型;战略定位
中图分类号：F27
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2011）15-0079-02
1 基于武汉市房地产中介行业发展现状的SWOT分析
1.1 外部分析-机会与威胁同在
1.1.1 机会（Opportunities）
（1）市场潜力庞大，前景广阔。
近期密集的房地产调控政策使市场得到一定的抑制，房屋交易量和价格均出现一定程度的下滑，但刚性需求仍然非常之大。
①从数量上分析，住房需求量有增无减。一方面，武汉市正处在城市化进程不断加速的阶段，随着旧城改造与“武汉1+8城市圈”的获批，武汉市人口进一步增加，新增住房需求随之增加。另一方面，随着武汉市市民收入的增加，人们对于住房的改善性需求也逐步上升。
②从价格上分析，过高的房价让不少中低收入阶层市民转向二手房市场。2009年，武汉市商品住房销售均价为5265.91元/平方米，存量住房成交均价为3965.47元/平方米，相应二手房的销售价格相比商品住房也低得多。考虑到数量庞大的中低收入阶层与如今不合理的住房供应结构，二手房市场的需求潜力是巨大的。
③从一手房市场和二手房市场的比例分析，发达国家的比例通常为1.58.5到28左右，而目前我国远高于1:1，武汉主城区住宅中，新房与二手房的比例达到31，市场空间很可观。
综合以上几点来看，武汉市房地产中介行业无疑拥有庞大的市场潜力和广阔的发展前景。
（2）品牌集中度提高。
全球金融激荡加上近期不断出台的房地产调控政策，使房地产市场陷入僵持之中，这种局势将加速房地产中介行业的优胜劣汰。一批业务单一、规模不大的中小房地产中介因实力不济可能撑不过观望期。一批诚信度高、实力强、有远见的大型品牌企业逆势而动，采取引资、并购、加盟、直营等手段大举扩张，从而加快了市场品牌的集中。
（3）法律法规逐渐健全。
2011年4月1日起正式实施的《房地产经纪管理办法》规定，对房地产经纪机构和人员的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，将采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施。随着房地产市场秩序的整顿和规范，各地中介信用档案制度的建立，行业管理的加强和完善，市场将得以净化，行业形象将得到好转。
（4）网络信息技术的普及。
随着网络信息技术普及，房地产中介行业进入了一个全新的信息化、网络化时代，互联网成为了房地产中介机构的重要营销手段，使房地产中介的营销得以低成本大范围地全方位推广，很多大型连锁房地产中介机构建立了专属于自己的网站，如百居易网、全房网。网络信息技术的普及一定程度上解决了传统组织结构机构臃肿、纵向沟通困难、对外界变化反应缓慢等问题，便于信息交换与交流、机构的统一管理、机构的宣传与介绍等。然而，网络信息技术的普及也会给房地产中介行业带来一些不利的影响。例如，进一步降低了行业门槛，一些不法份子利用网络进行诈骗等。
1.1.2 威胁（Threats）
（1）市场空间暂时收缩。
自2010年1月以来，各项房地产调控政策陆续袭来，从开发环节到购房环节的信贷收紧，从交易环节税费优惠取消到购房销售首付成数的不断提高，再到销售监管的严格与完善，再加上房产税的试点、保障房建设的大干快上，住房投资和投机性需求得到遏制。另一方面，受到购房者买涨不买跌的情绪影响，卖房者在价格上“硬撑”，不愿轻易降价；购房者在限购、限贷等严厉的调控政策下要求降价的意愿更加强烈，于是楼市陷入了买卖僵持的局面。武汉二手房市场成交量呈现出下滑趋势，上半年武汉市二手住宅成交12748套，比去年同期下降近四成，不少小型房地产中介机构纷纷关门。
（2）国外品牌大举扩张。
自我国加入WTO以后，不少国外房地产中介企业开始进驻中国，以抢占我国国内市场。不论是品牌、资金、技术、实力，相比仅仅发展10来年的本土企业，他们都具有很大优势。反观我国本土企业，由于业务单一、资金短缺等问题，不少面临关门歇业的风险。
1.2 内部分析——优势与劣势并存
1.2.1 优势（Strengths）
（1）高成长性与连锁经营方式。
自2000年以来，武汉市房地产中介机构在短短十年间飞速发展到2000多家，这说明房地产中介行业具有极高的成长性。与此同时，房地产中介连锁经营的方式为其快速发展创造了条件。大型房地产中介多采用加盟连锁或直营连锁的经营方式，这无疑有利于房地产经纪企业的规模化。统一店面形象、统一服务标准的连锁化经营方式扩大了服务范围，提高了信息收集量、流通速度及流通范围，从而明显提高成交效率，提高信息服务质量，能有效建立起品牌形象，并有利于房地产中介行业更好地抵御房地产市场中的各种风险。因此，连锁化经营亦成为许多房地产中介企业由小做大的首选方式。
（2）行业专业性、技术性强。
房地产中介主要包括房地产咨询、房地产经纪、房地产估价，然而，无论哪项业务，都需要极强的专业知识，不具备相关专业知识和技术技能者，根本无法从事相关业务。正是因为房地产中介在房地产业的不可替代的重要作用以及其极强的专业性与技术性，使社会分工进一步细化，房地产中介行业成为独立的、具有广阔发展前景的行业。
（3）市场占有率较高，发展空间大。
据有关部门不完全统计，2003年武汉市通过房地产中介交易的二手房占总二手房交易量的不到30%，2004年超过50%，之后几年基本维持50%的比例。而在房地产市场较为发达的深圳市，发展商越来越依赖地产中介，2003年发展商自销项目全年仅有77个，较2002年下降了46%，而由代理商代销项目占整体推售项目的77%。三级市场上，消费者愿意选择中介提供居间服务的高达93%。由此看来，目前武汉市房地产中介行业的市场占有率比较高，对比房地产中介发展相对成熟的深圳市，仍有不小发展空间。
（4）已形成一批区域性品牌。
以武汉市百居易房屋超市和华明达房地产中介两家本土甲级资质企业为例，百居易房屋超市成立于2002年8月，至今已有100余家连锁店和自己的网站，多次荣获武汉市“诚信房地产中介企业”、“诚信示范房地中介连锁机构”等称号。华明达房地产中介成立于2000年10月，现拥有20多家连锁店和自己的网站，荣获过武汉市“达标房地产中介连锁企业”、“守合同重信用企业”等称号。这些区域性品牌在行业中起到领头羊的作用，势必将带领行业走向更加成熟、规范的未来。
1.2.2 劣势（Weaknesses）
（1）武汉市房地产中介行业起步晚。
以21世纪不动产为例，1971年在美国加州创办，2000年3月进入中国，2004年入驻武汉市，从这几个时间我们可以看出中国房地产中介行业较美国晚了近30年时间。武汉市本土企业多为2000年以后成立，这相比房地产市场发展较早的北京、上海、深圳等一线城市起步又晚了一些。正是因为起步晚，武汉市房地产中介行业的发展才极不成熟。
（2）房地产中介行业准入门槛低。
