多措并举发力房屋租赁
时间：2021-01-11 00:04:18 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
房地产行业在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场获得政策刺激。
6月3日晚间，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称为“意见”），提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。《意见》还明确提出，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》的记者采访时表示，培育住房租赁市场，打通购租并举市场，是我国住房体制改革的重要组成部分。此次国务院住房租赁政策，顺应住房市场改革的需求，为后续租赁市场的健康发展提供了原则性的指导。
“购租并举”搅动楼市
国务院办公厅对于此次意见的出台表示，改革开放以来，我国住房租赁市场不断发展，对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用，但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。
北京房地产协会副会长陈志认为，我国房地产总量已基本过剩，但住房问题还没有得到很好的解决，出现两极分化，甚至把房地产当成一种金融品，而不是居住品。要改变过去依靠增量解决住房问题的思路，要盘活存量，通过住房租赁市场来解决住房问题。
实际上，早在2003年出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》就提出住房租赁。但与发达国家租房占比达到40%到60%相比，我国仍以自有住房为主，自有率达到80%到90%。
“由于中国的房地产业发展还比较落后，目前只有一级土地市场、二级增量房市场以及三级存量房市场，而购租并举市场其实就是中国第四级房地产市场的另外一种说法。发展住房租赁市场对于改变居住模式以及房企投资模式，均有十分积极的作用。”严跃进表示，“从此次意见的指导思想可以看出，‘购租并举’四个字得到了强调，这是后续中国住房市场中的一个大创新，即在土地市场、一手房买卖市场、二手房买卖市场的基础上，租赁市场得到真正的政策支持，进而有力支撑了中国第四级市场的建立。而从发展目标来看，到2020年租赁市场的发展将比较成熟，所以2016-2020年基本上是目前全面发展租赁市场的五年。这五年既有市场机遇，也有创新的困惑。”
供给发力扩大房源
RET睿意德中国地产研究中心的数据显示，截至2015年年底，全国写字楼平均空置率18%，商业用房（即商铺）空置率高达30%。而按照国际同行惯例，商业地产的空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在20%以上为严重挤压区。足以看出商业地产空置率情况的严重。
“在我国住房租赁市场中，供应的主体主要是个人出租，大概占到90%以上。一些房地产市场成熟的国家，专业的租赁企业提供房源占的比例大概是30%左右，我们差得还是比较远。”5月6日，住建部副部长陆克华在新闻发布会上这样说。
此次《意见》也针对我国当前的发展形势，从供给端发力，明确提出，培育市场供应主体要发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。并且允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
严跃进告诉《中国经济信息》的记者，“在‘支持租赁住房建设’的政策内容中，最大的亮点在于允许商业用房改建为租赁住房，这是一个很大的创新。既是去库存的需要，同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。另外后续部分商业用房的土地转性等将面临一个较好的政策空间。”
管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。严跃进表示，PPP模式对此类领域的介入，表明后续既是一种融资模式的创新，也是一种新的管理模式的试点。后续对于务工人员、大学生等住房困难群体，也将因为此类政策而获得明显的利好，这和此类公租房整个科学运营能力提升等是密切关联的。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，“此次意见从‘供给侧’入手，合理利用资源解决供求矛盾，供求紧张矛盾，尤其是大城市，超大城市租房供求矛盾的一个非常好的途径和办法。”
多项政策红包助力
在5月6日的新闻发布会上，住建部副部长陆克华就曾直言租赁业务的发展困难，资金收益率比较低、回笼时间长以及租赁企业负担重。
对于我国的出租房屋供应主体个人来说，在北京拥有多余住房的王先生告诉《中国经济信息》记者，“用于出租的是一套旧房，新房不选择出租，因为新房的售价比旧房高，如果将新房出租，不仅需要装修、添置家具、维护，将来想转手出售，还卖不出好价。新房宁可空置也不出租。”
与个人出租相比，对于租赁企业来说，除去设计改造时的各种成本外，还面临企业所得税、房产税等。而新建住房用于出租可能更加困难。建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会主任柴强表示：“在我国‘银行融资—获得土地使用权—建房出售’的房地产开发模式中，开发商多是高举债周转，为了维持资金链运作，需要快速回笼资金，因此开发商难有意愿采用资金回笼周期长的租赁模式。”
为此，6月3日发布的《意见》明确提出，鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
对此，严跃进告诉《中国经济信息》记者，“企业不可能按照现有的高租金和资金回笼长的模式进行发展，后续会基于租金开发资产证券化，把租金进行贴现，由投资者来购买这种投资产品，投资者每月的收益就是房客缴纳的租金。后续以投资者进行介入基于租金为核心的现金流而开发的资产证券化会是一种未来的发展趋势”
此外，《意见》还提出对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
“由目前已经有的各类税费抵扣和免征等问题可以看出租赁市场方面的各类政策优惠已经比较充足。然而 从‘对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。’这个角度看，后续此类环节的扣税问题还需要继续讨论。”严跃进说。
针对商业用房改建的租赁住房，为降低租户的使用成本，《意见》还明确提出，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
在接受《中国经济信息》采访中，严跃进总结道：“目前租赁市场中，规范化的经营还不够，依然是作为一种过渡性的住房模式，整个租赁市场操纵不必太急。但租赁市场背后的需求很大，后续依然需要积极进行培育。而发展的过程中，则为后续租赁市场的商业模式构建、盈利模式构建等提供了新的方向。如果租赁市场发展好，那么就可以为住房市场甚至国民经济和消费经济带来新的动力和刺激因素。
