新建卖场全球第一，成都有多大的胃？
时间：2021-01-10 20:04:21 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
在空置率高企的情况下，成都还在建的购物中心面积高达320万平方米，其开发速度是否远远超出了消费承载力？“潮水退后”会不会面临更激烈的业态竞争与调整？
本刊记者 李宇
7月，成都潮湿而闷热。在车流湍急的城南天府大道两旁，扎堆而建的商业项目让人感觉比成都的天气更热。伴随这些体量巨大的商业项目而来的，是标配了“主题百货+大卖场+专卖店+餐饮店”的购物中心。
据全球知名综合性地产咨询服务公司世邦魏理仕的调查报告显示，去年全球新建完工购物中心面积排名前10的城市中，成都以106.6万平方米的面积排名榜首，而在建的购物中心面积也以320万平方米排名全球第二，仅次于上海的330万平方米。
在电商袭掠和百货转型的背景下，成都购物中心的开发速度是否超出了消费承载力？潮水退后，会不会面临局部过剩和过度竞争的问题？
“吃”出来的购物中心
即使到了打折季，天府大道以西，10多万平方米的苏宁生活广场还是显得有些冷清。时逢周末，偌大的购物中心内冷气十足，但消费者三三两两，人气并不旺。
在成都，大部分购物中心无论开业时有多高调，通常在短短几个月后便门庭冷落。“这里也就是2011年刚开业和今年4月引入‘城市奥特莱斯’时火了一阵子，但好景都不长。”一位入驻苏宁生活广场的商户坦言，眼下的日子已经很不好过了，自己也不知道还能坚持多久。
苏宁生活广场的商户已经叫苦不迭，而不远处凯丹广场的商户还在抱怨苏宁生活广场抢了自己的生意。“今年的销售额远远不及去年，房租还涨了，生意的确不好做。”已经在凯丹广场一家服装店做了两年店长的李小姐说，火车南站周围的购物中心越来越密集，消费者的选择也越来越多。
而更让人瞩目的是，在天府大道与绕城高速交汇处，凭借亚洲面积最大的单体建筑攒了大把人气之后的环球中心，经营情况会不会好一些？
7月11日上午，本刊记者在环球中心内的乐天百货看到，消费者的人数还不及售货员多，很多无事可做的销售人员干脆拿出了手机玩耍。“这里平时人少得数都数得过来。”一位销售人员告诉记者。在她身旁的另一位销售人员补充道：“尽管周末来的人很多，但大多是看热闹的，真正买东西的很少。”
申欣就是一位来“看热闹”的大学生。“我们来看看室内沙滩，顺便来逛逛这个韩国百货有什么新鲜的东西。”申欣坦言，她就读的四川大学附近就有不少购物中心，仅仅是购物的话没必要跑这么远。
与乐天百货的冷清不同，环球中心4楼的餐饮却很火爆。还没有到中午饭点，很多餐馆已经人满为患，慕名而来的好吃嘴们排起了队。“周末的队排得更长。”一家面积不大的中餐馆老板介绍，平时每天的营业额大约有5000元，周末比平时高出2000元左右。
在成都，以往购物、餐饮、娱乐按5：2：3布局，而这一购物中心业态经营黄金比例正在被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲1：1：1联袂主演的消费模式。“成都80%以上的商场主要靠餐饮增加人气，不仅新的商业体选择主攻餐饮、拉动人气，不少老的商场也借助餐饮突破发展瓶颈。”一位业内人士把变化归因于成都购物中心竞争过于激烈，并调侃道：“成都的购物中心不是卖出来的，而是吃出来的。”
“青春期”的烦恼
本刊记者走访分布于天府大道附近的购物中心时发现，人流量过小、消费力不足，是新建购物中心面对的共同困境。而英国莱芳房地产经纪公司调查统计显示，中国二线城市购物中心空置率从去年的10.2%增加到10.5%，成都空置率仅次于沈阳，高达16.2%，远超6%的警戒线。
与此形成对比的是，在空置率如此之高的情形下，成都在建的购物中心面积还高达320万平方米，排名全球第二，这样的规模是购物之都巴黎在建购物中心面积的20多倍。
面对商业泡沫的担心，不少业内人士则认为，这属于发展中的正常情况。RET睿意德高级经理孙强认为，成都市场目前空置率高，开工量高，是购物中心快速发展所不可避免的环节，并将其称之为“青春期表现”。
“好比一个年轻人，在青春期，难免会出现先长骨头后长肉、先长身高后长体重的情况，发育太快都会出现虚浮，需要用几年的时间来夯实。成都购物中心目前的发展阶段正是如此，只有随着时间的推移，开发量放缓，有足够的新品牌来填充购物中心，才能逐渐降低空置率。”孙强说。
实际上，2005年以前，成都的购物中心寥寥无几。在去年新增100多万平方米购物中心后，成都建成的城市综合体面积超过了1500万平方米，对于约1500万人口的成都而言，相当于每人拥有1平方米的城市综合体商业面积，仍低于1.2平方米的国际标准。“乍一看成都购物中心数量似乎过剩，但仔细审视会发现，这是在长期不足之后的追赶，与京沪和其他国际化大都市相比还有差距。”一位业内人士告诉本刊记者。
“成都之所以在这两年出现购物中心集中供应、密集面市的状况，与开发商拿地时间相近，政府规定必须在规定时间建成有关。”上述人士认为，成都人口基数大，加之正在打造西部商贸中心，成都已不仅仅属于当地人的“成都”，而成为整个西部的一个大都市，消费人群将不断扩大，购物需求也随之增加，购物中心的新增供应量将会被逐渐消化。
对于购物中心“青春期”的烦恼，四川大学经济学院教授、川大不动产市场研究所所长吴丰并不担忧，“这个现象应该是正常的，通过市场竞争，开发商会调整自己的开发取向。”在他看来，在建购物中心数量高企与高空置率的市场表现，正好给了市场一个调整信号。
十字路口的选择
进入2014年，成都零售业市场的表现并不出彩。
据权威房地产咨询服务公司发布的市场报告显示，2014年1-5月，成都实现社会消费品零售总额1703亿元，同比增长12.9%，增速仅仅高于去年同期0.7个百分点。
尽管大多数人看好成都的购物中心，还是有人开始担忧：缓慢增长的消费承载力，能不能支撑迅速扩张的购物中心？成都会不会重蹈北京、上海、广州等城市购物中心大量关闭的覆辙？
“未来，好的会更好，冷清的更冷清。”世邦魏理仕华西区研究部副董事彭芳琪认为，定位精准将是日后购物中心的生存策略。她表示，成都能否消化那么多购物中心，还要打一个问号，“这是个优劣选择的问题，购物中心能否存活，取决于它的品质。”
四川省连锁商业协会会长冉立春同意彭芳琪的观点。他认为，一个购物中心需具备选址的眼力、资金的实力、整合商家的能力和培育商圈的耐力，才能聚集人气。他以成都今年1月新开业的IFS国际金融中心为例说，这座购物中心引进了300多个国际品牌，弥补了成都奢侈品市场缺失的一部分国际一线品牌旗舰店，使得成都奢侈品市场更加完整，竞争力进一步增强，并且为成都奢侈品消费者提供了一个品种齐全、更加便捷的高端购物中心。
当下，购物中心除了应对同行的贴身肉搏，还要应付另一个强劲对手——电商。在网络购物的冲击下，我国传统零售业呈现明显的不景气状态。一些传统百货商店甚至成为人们只看不买的“体验地”、“试衣间”。
成都的购物中心该如何应对？冉立春认为 ，无论信息化时代如何发展，但消费者总要到咖啡店喝一杯咖啡，和朋友在餐馆小聚，这些都是电商无法实现的。“电商绝对不可能取代购物中心，但分流一部分消费者这是必然的。”他建议，购物中心要在自身的个性化服务上下功夫，做好购物中心的主题服务，吸引消费者。
他举了东京的例子。在电商发达的日本东京，实体商业依旧受到追捧。其原因就是东京商业强调“精致”。所谓“精致”，不是说商业项目体量不能大，而是指需要在经营特色、服务细节等“小处”胜人一筹。相比之下，中国的商业发展还是“摊大饼”式的，一味求大，却忽视了服务特色和消费体验。
日前，中国（西部）国际珠宝中心董事长助理田君怡透露，今年底将在成都开业的该中心是当地首个“前店后厂”模式的珠宝产业基地，业态构成将一改专业市场的操作模式，在二期项目上增加更多消费者体验式服务，希望能做到国内首个差异化的珠宝专业市场。
“这值得鼓励，但也同样需要警醒。”业内人士认为，吸引客流、增收增利哪个也不容忽视，如果一味追求差异，难以接到“地气”，落得个叫好不叫座的尴尬，最终陷入新一轮同质化，得不偿失。
进入仲夏，成都的购物中心似乎正站在十字路口，选择的方向正确了，留给其拓展的空间还是很大。
