【宏观调控下房地产市场主要参与者行为模式分析及其对房价影响探讨】1040宏观调控三大目的
时间：2019-04-30 03:14:33 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：近年来，在城市化进程加速、流动性过剩的背景下，中国房地产市场出现了房价增长过快、市场结构失衡等诸多问题。国家为稳定房价、引导房地产市场健康发展，2010年以来陆续出台大量宏观调控政策。通过研究房地产市场中各主要参与者的利益需求与心理预期，分析他们在此轮宏观调控下的行为模式；并通过梳理这些参与主体的行为模式及相互作用关系，探讨在当前环境下房地产价格的决定模型与未来房价的走势。
关键词：房地产市场；宏观调控；利息相关者；行为模式；房价影响
中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）09-0129-02
从重要性角度看，房地产市场的主要参与主体是中央政府、地方政府、商业银行、开发商与购房者。
一、中央政府
中央政府负责制定国家金融政策与房地产政策，是此轮房地产调控的主导角色。中央政府作为调控的最高层级，代表的是全局的利益，决策时的考虑因素是多重的，主要包括两个方面：（1）调控经济，保障房地产与宏观经济健康发展。房地产行业拉动的产业较多，对宏观经济的影响较大。因而，当经济增长过快时，中央政府将压制房地产市场，避免出现房地产泡沫或经济过热；当宏观经济增长较慢时，中央政府会扶持房地产市场，以拉动经济增长。（2）服务民生，力争实现“居者有其屋”。中央政府需要考虑的另一个重要方面是改善普通民众生活水平，提高社会福利。住房作为生活必需品，需求弹性很低，如中低阶层人民的居住需求得不到满足，不利于社会稳定。因而，房地产问题既是经济问题，又是社会问题。中央政府对房地产的立场是既要拉动经济、又要服务民生。一般来说，哪方面矛盾更尖锐，宏观调控政策便偏向哪个方面。
目前，国内部分城市房价开始松动，且国内外经济发展形势也不容乐观，有舆论指出中央应放松房地产调控。但中国房价水平相对居民收入仍然偏高，经济增速放缓有利于调整经济结构。估计中央政府在未来一段时期内依然会坚持执行房地产调控政策。
二、地方政府
地方政府主要负责中央政府宏观调控政策的具体落实与执行。与中央政府不同的是，地方政府代表的是局部利益，对房地产行业的依赖更为明显，主要表现为：（1）房地产相关收入是地方财政的重要支柱。房地产业能创造大量的税收，也能带来可观的土地出让收益，各地方政府将房地产行业作为城市建设资金的主要财源。不少城市来自房地产相关的收入一般可占城市可用财力的30%~50%，有的甚至高达60%。（2）房地产行业能有效拉动地方经济发展。房地产行业不仅本身可创造大量的经济增加值与就业机会，还能有效带动建材、建筑等其他产业的发展，可以较快促进地方经济发展，并对地方GDP、就业增长等政绩考核指标的贡献较大。
可知，地方政府是房地产业快速发展的受益者，一般不会主动调控房地产市场。在此轮调控中，由于中央政府的态度非常坚决，将控制房价上升为一个政治问题，并纳入地方官员的考核体系。因此，地方政府在此轮调控中贯彻执行情况较好。未来在中央政府的严格监督与惩治下，地方政府预计会将继续贯彻与落实房地产调控。
三、开发商
作为房地产市场的商品供给者，开发商是中央政府和地方政府的主要调控对象。从理性的经纪人角度来看，一般情况下开发商的目标是获得最大利益。
目前在持续宏观调控下，房地产成交量大幅下滑，导致开发商资金回笼较慢，加上国内货币紧缩，致使开发商融资难度加大，融资成本上升。因此，开发商资金链紧张的问题越来越普遍。同时，调查显示房地产开发商对于后市缺乏信心，预期较为悲观。据国家统计局公布的数字，房地产业企业家信心指数已连续六个季度位于行业最低，2011年第三季度指数为99.9，环比回落7.6点。于是，不少开发商对房价的态度从利润导向转向现金导向，主动调降了销售价格加快资金回收；同时减少或停止拿地，放缓开工项目，以缩减资金支出。由于短期内房地产调控政策出现松动的可能性不大，开发商资金压力较大，并对后市悲观的情况在短期内难以改观。预计开发商将继续降价促销，并暂缓新项目投资。
四、商业银行
银行是中国房地产市场发展中最主要的资金供给者。从本质上讲，银行希望房地产价格较为稳定，如房地产价格下跌过多，必然降低借款人的还款意愿，影响信贷资产的安全；反之，如房地产价格涨幅过快，会导致房地产泡沫的产生，进而引发贷款风险。此次房地产信贷调控中影响较大的政策是限制银行对多套房发放贷款，这在一定程度上会抑制商业银行的信贷增长，同时影响其盈利能力。但是，中国银行业具有较严厉的监管体系，从目前情况看，商业银行均较严格执行了国家房地产信贷政策。
除限贷政策外，国家货币紧缩政策也间接加大了对房地产行业的金融调控。存款准备金率的高企使商业银行的信贷规模紧张，提高了房地产行业的融资难度。贷款基准利率的提升和银行利率上浮比例的增加，使房地产行业的融资成本提升。未来房地产信贷政策与国家货币政策的基调如不发生改变，预计商业银行对房地产的金融支持依然有限。
五、消费者
房地产消费者分为公共住房消费者和商品房消费者。商品房消费者是房地产商品的最终使用者（后文中提到的消费者如未特别指明，均指商品房消费者），决定了房地产市场的购买能力。为了对这部分人群进行需求及行为分析，我们随机选取了部分客户开展问卷调查，①主要调查结果如下：（1）在城市化相对较低、人口红利较高、投资渠道缺乏的大背景下，住房需求是客观存在且较为旺盛的。问卷调查结果显示，在完成调查的受访者当中，约42%的人在未来三年有购房计划，并有14%的人处于暂时观望的状态，尚未确定是否会购房。（2）改善型消费者与基本自主型需求是房地产市场潜在需求的最主要部分。问卷调查结果显示，在未来有购房计划的受访者中，51%的人购房原因是改善住房条件；21%的人是首次置业；9%的人是拆迁换房。（3）房价较高，已超过近半数受访者的消费能力。问卷调查结果显示，约93%的受访者认为房地产价格高，其中，44%的受访者表示已到了无法承受的程度。（4）对于房价走势，消费者预期较为悲观，但只有极少数的受访者认为房价会出现大幅下跌。问卷调查结果显示，38%的受访者认为房价会小幅回落（10%以下）；20%的受访者认为会房价明显回落（10%~30%）；仅不到1%的受访者认为房价会大幅回落（30%以上）。
从理性人角度分析，对未来房价走势的预期是影响消费者购买决策的最主要因素。但是，由于房地产价格受众多复杂因素的影响，房地产市场又是一个信息不对称的市场，而大多购房者都是非专业的、分散的，他们通常只能明确自身需求和购买能力，难以对房价走势作出判断。因此，购房者在作出购买决策前，多半根据周围人的行动来判断，表现出典型的羊群效应。在目前形势下，预计消费者仍会继续保持观望的态度，未来消费者何时入场取决于房价的下跌幅度或调控政策的变化。如房价下跌一定程度后，有望引发部分刚性需求者的购买需求。如调控政策发生变化，将会释放被抑制或遏止的购房需求，更重要的是让消费者对房价的预期将由下跌转为上涨，从而引发更全面的市场需求。
六、参与主体间的作用关系及对房地产市场的影响
如前所述，房地产市场中主要参与主体的利益需求是有一定冲突的，行为模式是相互影响的。下文将通过梳理参与主体的行为模式及作用关系，探求在当前环境下房价的决定模型与未来走势：
开发商是调整房价的直接主体，但其行为是受消费者、中央政府、地方政府与商业银行的影响。因此，房地产市场各参与主体均对房价具有重要的影响，房价的决定模型可以简单表述为P=F（CG，LG，B，D，C），其中，CG为中央政府行为，LG为地方政府行为，B为商业银行行为，D为开发商行为，C为消费者行为。
开发商行为的影响因素主要是资金链压力、后市预期、利润最大化。目前影响较大的因素是资金链压力和后市预期。其中，资金链压力主要取决于商业银行（B）和消费者（C）；而对后市预期影响最大的应该是房地产调控力度（同CG与LG）。开发商行为的模型可简化为D≈F（B、C、CG、LG）。
地方政府行为的影响因素主要是地方经济增长、中央政府压力（等同CG）、地方财政压力。中央政府压力是当前影响地方政府行为的首要因素。地方政府行为的决策模型可简化为LG≈F（CG）。
商业银行行为的影响因素主要是利润、房地产市场风险、房地产信贷调控和货币政策（等同CG）。目前对商业银行影响较大的因素是房地产信贷调控和货币政策。商业银行行为的决策模型可简化为B≈F（CG）。
消费者行为的影响因素主要是住房消费能力（CA）、后市预期、居住需求。其中，对后市预期影响较大的因素是房地产调控力度（同CG与LG）与羊群效应（SE）；而消费者需求影响较大的因素是国家的保障房政策与房地产投资限制政策（等同CG）。消费者行为的决策模型可简化为C≈F（CA、SE、CG）。
综上所述，在当前环境下房地产价格的决定模型可进一步简化为P≈（CG，CA，SE），即主要影响因素是中央政府行为、消费者住房消费能力、羊群效应。考虑到目前国家的房地产调控态度坚决，房地产价格相对居民收入依然偏高，且处在下降趋势当中，预计未来房地产价格可能会继续调整。
参考文献：
[1] 曹振良.房地产经济学通论[M].北京:北京大学出版社，2003.
[2] 徐滇庆.房价与泡沫经济[M].北京:机械工业出版社，2006.
[3] 刘旦.中国高房价成因:一个基于心理学视角的解释[J].统计研究，2008，(2).[责任编辑 陈凤雪]
