窗外好风景什么歌【产业地产这边风景独好?】
时间：2019-04-11 03:13:23 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
目前，我国已经进入了第十二个五年规划的时期，房地产的创新升级和转型成为开发企业生存的空间，近两年来我国的房地产行业发展迅速，逐步成为国民经济的支柱产业，同时房地产又是一个政策敏感性相当高的行业，房地产市场上投机炒作现象严重、价格非理性上涨、产品房供给结构不均衡、房地产市场运作不规范等现象严重，为此中央出台了一系列的房地产调控政策，使得房地产市场正在发生着深刻的变化和转型，传统的房地产模式已经遇到了挑战，产业和地产相结合成为众多房企探索的新方向。
那么，产业地产是否能够成为房地产企业发展的新出路？产业地产是否能够为我们的房地产行业带来下一个黄金十年？
房企热衷“新”概念 产业地产开发骤然升温
产业地产是2003年由联东集团率先提出的，作为工业地产的前身，是工业地产的升级与换代。在政府方面，追求高效增长的经济与自己减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台，既能实现经济发展又能高效利用土地资源；在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越；伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。
产业地产作为工业地产的前身，是工业地产的升级与换代。它的发展主要经历三个阶段，一，企业自建园区，该阶段政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。二，工业地产，该阶段以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的热烈欢迎。但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。因而发展到了现在的产业地产阶段。所谓产业地产就是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。
随着越来越多民营企业进入产业地产领域，这片蓝海如何有效耕耘，避免成为另一个商业地产泡沫，也成为了业内关注的话题。宝龙地产黄永华副总裁表示，由于产业地产运营商需要有高超的资源整合能力，要能够驾驭更大范围的企业招商，并衔接好政府、企业资源，因此产业地产远比商业地产更为复杂。
产业地产——房地产业发展新方向
2012年5月26日上午，2012第二届中国产业地产高峰论坛在京举行，本次论坛的主题是“行业转型与模式突围”。全国房地产经理人联合会常务副主席、秘书长杨乐渝在会上指出，产业地产是行业转型的重要模式。
上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成发表的《产业地产发展现状与开发模式分析》中说，随着政府和企业对产业地产重视程度的加深，产业地产呈飞速增长态势。从发展现状来看，目前我国产业地产融资渠道不断拓宽，开发专业度较以前有了很大的提高，产品也在不断地升级换代中。随着政府调控的日渐规范和其自身的快速发展壮大，产业地产开始由传统的粗放型经营模式向专业化、规范化的经营模式过渡。特别是近年来，外资产业基金在国内的快速扩张，客观上要求产业地产在专业化、规范化方面尽快提升以适应同外资的激烈竞争，产业地产开发专业度提高。随着产业地产由粗放型向专业化、规范化发展升级，产业地产的开发理念和模式开始发生变化：产业地产不再是单一的工业厂房和物流基地的开发，而是顺应产业主导的方向，向研发、办公、展示用房等产品类型升级。如目前的上海总部湾、BDA国际企业大道、万庄国际生态总部基地等项目，都是产品升级的成功案例。随着资本市场的日益成熟，产业地产融资渠道不断拓宽。目前，以私募方式募集的，针对房地产和商用物业收购为目的指向的人民币基金或准基金，在中国内地规模已经超过300亿元。基金类的产业地产投资公司、产业地产私募基金等也应运而生，工业地产、园区开发项目的融资方式越来越多。
产业地产的发展模式，既是顺势而为，即顺应经济和社会发展的大势，顺应国家的政策导向，其发展模式又能够调动参与各方的积极性，实现共赢。
从旅游到文创 五大产业地产模式看产业地产前景
南方日报记者报道了五大产业地产模式——旅游地产、教育地产、养老地产、园区地产、文创地产，这五种不同的地产模式被统称为产业地产。
其中旅游地产，即以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络推广等各个环节，推出旅游业与房地产业相结合起来的产业模式。如今，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的发展态势。如北京、上海、广州、深圳等一级城市的旅游地产基本走“地产”路线，即以人造景区、景点来配套住宅、酒店式公寓、社区等开发。而二、三级城市的旅游地产则依托区域的自然旅游资源进行项目配置。说到教育地产，90%的相关资料都引用了古时候“孟母三迁，择邻而居”的故事。教育地产的红火，正是我国人民传统思想的一种现代化延续。人民网发起的购房者意向网络调查显示，影响购房者是否下单的最重要因素依次为价格、地段、学区/地铁等配套。当代父母对子女的关爱与孟母相比，有过之而无不及，不少开发商正是利用教育和地产的结合点，推出教育地产的概念，吸引了大众的关注。根据中国第六次人口普查结果显示，2010年60岁及以上人口占13.26%，且未来老龄化程度不断提升，而且到2050年老龄人口绝对量将超过4亿。中国老龄化的加速推进，使养老地产成为开发商们关注的又一热点。谈到园区地产，其实并不新鲜。最早的园区地产可以追溯到改革开放初期，成立于1979年，由交通部属下香港招商局开发的深圳蛇口工业区，可以说是国内此类地产的鼻祖。这种工业园区的成功随后被普遍复制到大江南北，成为地方政府拉动本地经济的重要手段。在多数地产项目仍倾向于强化功能和扩大规模时，时髦又有个性的文创地产模式正在展现着它的巨大商机。但在文创地产项目里，究竟有多少文化创意的内容，值得深思。
在艰难的时刻，插上产业之翼的地产模式受到了越来越多开发商青睐。“产业地产，下一座地产金矿”、“投资住宅不如投资产业地产”等呼声越来越高，相对应的，“未挖掘到位的金矿”、“产业地产，下一个地产泡沫”等质疑声也随之而起。综合专家观点对以上五大热门产业地产模式进行剖析可得：想要分得产业地产的大蛋糕，并非易事。产业地产对于开发商的经济实力、运营能力、资源整合能力都有着较高的要求，加之投资回报率的不确定以及回报周期长等特点，盲目投资产业地产，开发商有可能深陷泥潭，无法脱身。
对于政府来说，产业地产是城市化的重要抓手，可以实现区域价值的提升，并推动城市化。但同时对于产业地产开发商来说，如何从房地产开发商转变为产业园区运营商，如何快速完成招商引资，如何搭建有效的盈利模式等，都是需要认真考虑的问题。无论产业地产将遵循哪一派观点发展下去，我们都必须意识到，房地产市场正在发生深刻的转型和变化，传统规则正在解体，新的游戏规则正在建立。
