房地产开发企业土地增值税的税收筹划研究
时间：2021-01-16 20:08:08 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】土地增值税作为房地产开发企业所负担的最主要税种，对其进行税收筹划意义重大。本文主要围绕房地产开发企业土地增值稅的筹划展开研究和论述，采取理论分析和案例结合的方法，通过对设立销售公司、利息及公共配套设施扣除、合理的营销策略这三种税收筹划方法的分析和比较，得出每种方法的利弊之后给出选择税收筹划方法的建议，凝练出我国目前房地产开发企业土地增值税筹划存在的问题及对策建议。
【关键词】房地产开发企业 土地增值税 税收筹划
一、房地产开发企业的税收情况
房地产开发企业是指从事房地产开发和经营的企业，其主要涉及的税种有土地增值税、房产税、企业所得税、耕地占用税等。其中，土地增值税是企业负担的最主要税种，贯穿在企业经营的全过程中。
二、房地产开发企业土地增值税筹划的相关概述
（一）土地增值税筹划的概念
土地增值税税收筹划是房地产开发企业在项目经营的全过程中采取一定的措施和手段对土地增值税进行安排和计划，保证在法律允许的范围内，合理适度的降低土地增值税的税收负担，从而实现利润最大化、涉税零风险、纳税成本最小化等目标。
（二）土地增值税筹划的空间
费用扣除、税收临界点、税收优惠政策、税收法律法规的不健全等因素为房地产开发企业土地增值税的税收筹划提供了一定的空间。比如，依照税法规定，企业建造用于出售的普通标准住宅，增值率小于20%可以免征土地增值税，就可以利用20%这一临界点进行税收筹划。
（三）房地产开发企业土地增值税筹划的必要性
较高的土地增值税负担是房地产开发企业所面临的巨大挑战，企业本身又存在着土地取得费和前期工程投入费等费用高、投资风险巨大等问题。由此，对房地产开发企业土地增值税进行筹划可以增强企业的综合竞争力、增强企业纳税意识、实现利润最大化目标等。
（四）土地增值税筹划原则
1.合法性原则。在税法允许的范围内，对企业经营中涉及的税收项目进行计划和安排，保证税收筹划方案在操作过程中符合税收法律法规。
2.成本效益原则。税收筹划方案要满足成本低、减少税额、增加企业收益、不产生额外支出和税收风险等条件，达到成本低效益高的原则。
3.及时性原则。税收筹划方案的设计要紧跟税收政策和税收法规的变化更新，不断进行更新和调整，使筹划方案满足时效性的原则。
4.可操作性和计划性原则。税收筹划方案必须根据企业项目的具体情况进行计划安排，找到可以进行实际操作的方案，不能盲目的照搬其他企业的方案。税收筹划发生在企业房产项目的全过程中，企业应该全面的计划、组织和实施税收筹划。
（五）房地产开发企业土地增值税筹划方法
1.设立销售公司的公司组织形式。我国目前采取四级超率累进计算土地增值税税额，又规定普通住宅项目增值税率不超过20%时免征土地增值税，房地产开发企业在进行项目销售时，就可以把项目的开发和销售两个环节分开来核算，单独成立一个销售公司，使销售环节数量增加，首先可以降低增值率进而适用低税率计算缴纳土地增值税。其次，项目在经过几次销售后增值率小于20%，可以免征土地增值税。再次，销售公司设立以后可以理解为增加了纳税人的数量，也增加了销售环节，这样就可以增加业务招待费和广告费用，也就大大增加了扣除项目金额，土地增值税的纳税额也相应的大幅降低。
2.利息扣除、公共配套设施投入增加费用扣除。在利息扣除方面：房地产开发企业的房产项目在开发过程中产生的财务费用中的利息支出是可以按照规定进行扣除的，企业在进行税收筹划时应尽可能争取最大的利息扣除，实现降低税率并最终降低税负的目的；在公共配套设施方面：房地产开发企在项目建设过程中产生的公共配套设施建设费用可以作为成本费用扣除，在项目设计和建设过程中就要考虑适当增加公共配套设施的建设。
3.采用合理的营销策略。对房地产项目的合理定价，合理控制项目销售价格，把增值率控制在20%这一临界点以下，就可以免征土地增值税，实现利润增值。
三、房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析（案例中涉及到的金额均用万元作单位）
（一）具体案例及案例的税收情况分析
房地产开发企业A企业位于我国二线城市东城区，土地是采用挂拍方式取得，属于商住楼性质。企业总体占地面积10000平方米，总体建筑规划面积80000平方米，预计计算容积率的建筑面积约是70000平方米，具有地下停车场和公共配套设施。A公司此项目发生的成本支出情况如下：获取土地环节支付价款15000万元，前期工程费用2800万元，建筑安装工程费45000万元，基础设施费用1500万元，公共配套设施费用1200万元，开发产生的间接费用为1700万元，开发成本合计为67200万元。商业用房和住宅用房的可销售面积为70000平方米，每平方米按照2万元计算，车位共280个，每个按10万元计算。销售收入总计为142800万元。
A企业的该房产项目未进行税收筹划前的土地增值税税收情况分析
1.应税收入的确定。
销售收入=70000*2+280*10=142800
2.扣除项目金额的确定。
（1）房产开发成本=15000+2800+45000+1500+1200+1700=67200
（2）房地产开发费用，此项目不能按照房地产项目计算分摊利息，因此根据房地产开发企业实施细则的规定按照开发成本总和的10%计算扣除。
房地产项目开发费用=67200*10%=6720
（3）房地产转让产生的税金合计=142800*5.5%=7854
（4）A企业该项目产生的房产开发成本加计扣除百分之二十。所以加计扣除金额=67200*20%=13440
