调控背景下银行房地产开发贷款风险与防范
时间：2021-01-16 12:02:16 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：文章基于宏观调控背景下研究了我国商业银行房地产开发贷款的风险，同时利用商业银行压力测试方法实证分析了调控背景下房地产市场走向对银行房地产开发贷款的影响和存在风险，并对房地产开发贷款风险防范提出了建议。
关键词：房地产 压力测试 风险防范
中图分类号：F830.572 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2014）07-149-03
一、研究背景及意义
（一）研究背景
中国改革开发以来以较低的人力要素成本吸引了全球加工制造企业，各城市形成了以阿尔弗雷德·韦伯（1909）的工业区位论所描绘的具备大规模生产的显著优势的地方性集聚效应，工业化带来了人口聚落。而1998年的住房制度改革，透过“住房商品化”更是撬动了中国将近15年轰轰烈烈的造城活动。据统计年鉴数据显示，中国的城市化率从1990年的26.41%，增长到2011年的51.27%。市民群体的增多为中国房地产行业的兴起制造了繁荣。由此，房地产行业充当了“十五”、“十一五”拉动经济增长的支柱行业。房地产市场的波动与宏观经济周期紧密相关，并且房地产业的资金需求巨大，自有资金比例偏低，对银行贷款依赖程度大，实际上相当于将部分市场风险和信用风险转嫁给银行，使银行承担了房地产业的大部分风险。房地产行业的周期决定性及房地产信贷的同向循环性决定了银行房贷存在巨大的潜在风险。
因此，本文是基于宏观调控背景下研究我国商业银行房地产开发贷款的风险分析与防范。
（二）实际意义
房地产行业对中国GDP的拉动作用巨大，被形象地喻为中国经济发展的第四驾马车，房地产的高收益吸引了众多企业参与房地产行业竞争，房地产开发企业具有一定的特殊性，其自有资金比例较低，银行贷款一直是房地产开发投资资金的重要来源，房地产开发贷款因此得到飞速增长。在紧缩的货币政策和楼市调控背景下，加之来自监管方面的压力，银行对房地产开发贷款持审慎态度，投速降低，房地产开发企业资金压力、财务压力上升；与此同时，银行房地产信贷风险——政策性风险、流动性风险和系统性风险逐步显现。把握政策导向，积极应对房地产开发贷款风险，成为目前银行信贷管理人员关注的热点之一。
二、研究目标及研究内容
我国的房地产业经历十几年的发展，从规模到产业内涵都发生了巨大的变化，成为我国国民经济发展中一个起着举足轻重作用的产业。而我国房地产企业依然存在着融资方式单一、融资渠道狭窄等问题，融资资金来源主要依赖于银行贷款和预售房款，房地产企业发展迫切需要资金支持。而随着近年来宏观调控的不断深入，金融业门槛的提高，房地产融资将日益困难，成本逐步提升。将使一大批没有资本实力的房地产企业因资金短缺而被淘汰，而银行信贷资产也受到较大威胁，因此，在调控背景下研究房地产开发贷款信贷资产质量，是我国房地产企、金融行业、监管机构所需要面对的一个热点课题。在此宏观调控背景下，本文研究的主要目标和内容是总结了政府对房地产调控政策内容和特点，分析了国内房地产市场走向和受政策影响情况，并结合自身工作，利用商业银行压力测试方法实证分析了调控背景下房地产市场走向对银行房地产开发贷款的影响和存在风险，并对房地产开发贷款风险防范提出了建议。
三、房地产行业发展现状
自2010年房地产行业调控开始后，我国房地产市场运行总体上符合宏观调控预期方向，投资投机性需求得到有效抑制，自主需求有序释放。具体来看，我国房地产行业目前存在一线城市商品房供需矛盾突出，房价上涨压力大，部分中西部城市库存压力大等现状特点。
四、压力测试方法选择及过程
商业银行压力测试是一种以定量分析为主的风险分析方法，通过测算银行在各种不同发生概率的压力情境下可能产生的风险，并对这些风险进行评估，进而对压力测试对象的脆弱性做出判断，提出必要的解决方案。如將风险变动因子设定为利率或某一货币或股价等，通过将风险因子组合设定在各种压力情景下进行测试，看是否能经受得起风险因子的巨幅变动。压力测试中，应考虑不同风险之间的相互作用和共同影响。
（一）房地产压力测试方法
商业银行进行房地产开发贷款压力测试的通行方法包括自上而下法或者自下而上法两种。自上而下法通常利用历史数据，直接建立承压指标与风险因子之间关系的计量模型。这种方法大多是用于宏观压力测试或测试对象的内部结构不是非常清晰的情况。自下而上法是指根据现有理论、历史经验或专家判断，自下而上汇总或直接给出在各种事先设定的压力情景下，承压指标的最终取值。
“自上而下”压力测试方法往往要求整个金融机构宏观层面的历史数据。对于银行内部明细数据的历史长度要求较高，实际建模难度比较大，操作性不强。以J行为例，在一级分行、二级分支行中由于房地产开发项目数量不多，而且项目之间差异较大，不太适合“自上而下”压力测试方法建立的计量统计模型，且房地产开发贷款的房价对压力测试极其敏感，传导路径非常明确，所以在实践中常采用自下而上的财务模型压力测试法，即利用财务模型测算，相比计量统计模型，针对单个开发项目比较准确和实用。从贷款发放日到贷款到期日之间产生的现金流出和现金流入，判断其是否有足够的现金流量归还贷款。
（二）房地产压力测试数据、步骤及场景设置
1.测试数据。数据主要来自内部数据，主要的来源有项目的评估报告、客户财务报表等。数据内容主要包括三部分：
（1）基本情况信息。反映了客户名称、项目的名称、客户经理名字、联系电话、融资金额、贷款利率等信息。
（2）项目评估信息。数据主要包括项目的用地面积、建筑面积、土地成本、总成本，预测销售价格等。
（3）资金投入信息。反映项目的投入情况，主要包括项目通过自筹、贷款、预售融资的比例。
