保利房地产筹资风险与防范研究
时间：2021-01-15 12:04:55 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：近几年来，我国经济处于加速发展阶段，土地有偿使用、城乡建设、房屋制度改革等相关政策不断完善，将我国房地产推向了高峰。近年来，由于受全球经济环境和国内房地产政策的影响，房屋成交量下降，导致许多房地产企业筹集资金出现困难，企业筹资风险呈严重化趋势。因此，需求有利于房地产业发展，降低筹资风险的举措迫在眉睫。文章详细阐述分析了保利地产存在的筹资风险及出现此风险的原因，结合当前国情、房地产开发经营等实际情况，提出了具有针对性的防范对策，希望能够为未来保利房地产寻求一个更好的发展。
关键词：保利房地产；筹资风险；防范对策
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）05-0116-02
1 企业筹资的方式与渠道
1.1 筹资的方式
房地产业筹资活动主要倾向于几种：利用商业信用、发行公司债券、向银行借款、发行股票等方式。在选择筹资方式的同时我们必须考虑：筹资方式的规范和限制；筹资方式成本的高低；可利用筹资方式的类型。
1.2 筹资的渠道
房地产业的筹资主要来源于自有资金、银行贷款、发行股票等渠道。这些渠道是房地产企业的主要资金来源，对于这些筹资渠道我们应该考虑的是：该筹资渠道和筹资方式是否适合企业未来的发展方向；筹资渠道和筹资方式是否与企业现在的发展相匹配或者相适应。
2 保利房地产的筹资风险及风险产生的原因分析
2.1 保利房地产概况
保利房地产是中国保利集团旗下控股的国有大型上市公司，属于国家一级房地产开发企业，连续5年登上国有房地产企业综合实力榜首，连续2年荣获中国房地产行业领导品牌。2006年7月，保利房地产在上交所上市，2009年获得房地产上市公司综合价值评估第一名。截止2011年，公司总资产已突破2 000亿元。保利集团资金实力雄厚，财务管理体系较为完善，有很好的抵抗风险的能力。
2.2 保利房地产筹资产生的风险
2.2.1 偿债风险
房地产行业在国民经济发展中具有耗资多，见效慢，存货时间长，供应周期长，发展范围广，资金变现能力低等特点，完全靠其自身现有资金维持正常的长期发展是不可能的，因此，对外借债，进行筹资活动是维持长远正常发展的必要选择。从21世纪初至今，我国的房地产的资产负债率平均额已经达到了75%，高于了最高警戒标准60%。
房地产行业虽然是一个资金密集型产业，但房地产企业投入的自有资金却不多，大部分的开发资金都来源于银行贷款，银行贷款势必增加企业负债。此种情况下，一旦房地产企业进行的开发建设不能按时取得预期收益，那么企业很可能不能准时偿还债务，自然增加偿债压力。作为龙头企业，保利集团也不例外，也会对外举债导致负债规模增加，从而使利息支出增加。与风险收益一样，财务风险与负债规模成正比。在企业整个筹集资金的过程中，负债结构的合理安排也是一个必须引起重视的问题。
2.2.2 房地产政策调控风险
近年来，部分城市房价上涨过快，各种炒房和投机性购房现象严重，为了遏制房价过快上涨和投机现象并调整住房供应结构，国家为加大对房地产市场的监测控制力度相继出台了许多有针对性的政策，调控房地产市场，使房地产在筹资、筹资的道路上受到了阻碍。
在银行贷款方面，央行多次上调存款准备金率，导致银行资金供不应求，房地产企业贷款融资也受到阻碍，一些中小企业出现融资困难，资金链断裂。在债券方面，由于对发债主体的要求严格和债券市场的发展不佳，债券融资这条道路也走得比较艰难。在股票筹资方面，房地产稳定性不强，受市场影响大，周期性长等不利因素，加之，政府对房地产的严格调控和干预，通过发行股票的方式筹资受到了自身和外界限制的因素很多。
在相应筹资途径受到限制的情况下，加大了企业筹资的难度，一旦企业所需资金得不到及时的供给保障，企业将无法正常开发建设，甚至面临更严重的危机。
2.2.3 利率和汇率风险
由于房地产市场中商品房按揭贷款、首套房贷款现象较多，直接导致房地产开发价格的变动和利率、汇率的变化相关，使得利率和汇率对房地产行业产生着重要影响。从房地产开发的惯例来看，企业很少完全以自有资金投入，多以银行贷款为主，使得房地产行业的开发、建设、销售都和银行贷款息息相关。
2.2.4 市场风险
在特有制度环境下，中国房地产业借助于按揭贷款、首套房贷款、预售制度，造就了中国房地产市场在短期内迅速蓬勃发展的繁荣景象，也形成了中国房地产行业的暴利。行业暴利的产生势必会导致各种资源盲目涌入市场，造成市场一片火热，房价飚升以及形成房地产泡沫。房地产企业的不断涌入，导致房地产市场住房的供给量迅速增加，房价也迅速上升，不仅会形成房地产泡沫，更会使得房地产市场的购买者减少，观望情绪增加，因为购买者的经济实力已经不能承担过高的房价，导致市场购房率降低，房子出现滞销现象，从而影响企业的资金回收。
2.3 风险产生的原因
2.3.1 筹集资金时效性慢
由于房地产的开发建设需要占用大量的土地资源、人力资源以及其他各种资源，而社会经济的发展、土地资源的稀缺性以及市场需求又导致房地产开发的成本上升，从而影响房地产的销售。如果房地产企业仅依靠自有资金来实现开发，不仅易发生财务风险，也不太现实。如果在某一环节上出现了资金的短缺，就会使得资金的流动受到阻碍，影响开发建设的进行，使得筹措资金力度加大，风险也就相应增加。房地产从开发到建设完工所用时间较长，一般是一年以上，甚至更长时间。从建设完工、收尾工作处理完毕到出售又需要很多时间，完工后马上出售，如果一次性回笼资金，则现金回收和周转速度较快，前提是必须提前了解市场需求。如果采用出租的方式，由于是以租金方式分期收回资金，资金占用量虽可以越来越少，但全部收回资金却要很长时间。
