对房地产业不宜轻言“救市”
时间：2021-01-15 00:03:16 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
受国内紧缩政策和美国次贷危机一再扩散的影响，我国房地产业在2007年10月份以后，呈现逐波走低、由繁荣进入调整的变化走势，许多地区商品房交易呈现“价量齐跌”的局面，由于商品房大量滞销、资金周转不灵导致房地产开放商感觉面临前所未有的艰难。始于2003年的本轮经济增长周期，与房地产投资和销售的快速增长密切相关，房地产业是拉动经济高速增长的支柱产业之一，它的衰落对整体经济的不良影响不容忽视。正是基于此种考虑，许多人提出中国政府应对房地产业予以“救市”扶助，更有人提出，美国政府面对金融和房地产业危机连续几次、多方位出台救市政策，“救市”资金多达一万多亿美元，中国政府不能对国内房地产业的低潮无动于衷。对此，认为中国政府目前对房地产业不宜轻言“救市”。本文作者认为，中国政府目前对房地产业不宜轻言“救市”。
房地产业调整实属必然
随着我国福利分房制度的取消，1999年以来，在公有住房商品化、成本价买房、商品房买卖规范化、二手房交易放宽等政策的引导下，我国居民住房商品化、私有化以前所未有的进程快速推进。2000-2007年我国商品房销售额年均增速高达35.3%，商品房销售面积年均增长26.7%，商品房销售增速远远快于其它商品的销售增速。我国城镇居民人均住房面积由改革开放初期的不足10平米，提高为2007年的人均27.1平米。我国住房自有化程度也快速提高，据统计，世界发达国家的住房自有率大约为50%-70%，而2005年我国居民住房自有率目前已达到81.6%，2006-2007年进一步有所提高。2006年以来我国各地区的商品房价格也快速上涨，“价量齐涨”成为商品房销售的主要特征。
面对“过度繁荣”的商品房市场，2007年9月27日，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。此外，对于当时普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也重拳出击，从信贷的角度加以规范。一年后，监管部门的“9•27房贷新政”显示出威力，各地房价疯涨的势头被遏制，投机炒楼行为大幅减少，商品房价格和销售回归理性。紧缩性政策也带来了楼市成交量萎缩、房地产开发商资金周转出现问题，银行房贷业务量下降等等问题，这是实现政策调整目的的附属产品，不足为奇，如果由于开发商的艰难，取消政策限制，甚至出台“救市”新政，前期政策效果将前功尽弃。
“救市”意味着保护房地产开发商的暴利
从2007年10月份以来，我国房地产市场逐渐呈现除了“萧条”的态势，表现为交易量不断下降，连续几年房子不愁卖的局势成为往事。在萧条上加上引号，是因为这种“萧条”不是真正意义上的萧条，严格来说，萧条是指在市场价格不断下跌即使跌破成本价的情况下，需求依然难以有效提高的经济现象。反观我国房地产市场，房地产市场需求不旺的原因不在于出现了真正的萧条，而是由于房地产价格过高，大大超过广大消费者的购买能力，因而压制了需求。个别地区楼盘大幅度降价，结果购房者踊跃购买，说明了这一问题。
从经济学的角度来分析我国目前房地产市场的供求状况，其本质在于市场需求和供给不能形成均衡，只要价格回落到均衡价格，需求和供给就会达到均衡。正是由于产品的供应者即房地产开发商坚持价格不回落，个别开发商甚至还要将价格抬高一下，最终人为地造成了供需缺口。
目前房地产开发商在等待市场积攒反弹的力量，希望重现前几年房地产价格扶摇直上的局面。房地产是个暴利行业，前几年的积累足够能让他们挺住。他们能在市场“萧条”的情况下还能维持强姿态，恰恰说明他们的日子还能过下去，只是没前几年那么舒服而已，如果挺不住了，房价自然要降。房地产开发商担心一旦房地产市场价格下跌的趋势控制不住，那么很可能就会一路降低到其应有的价格即均衡价格，而这一价格水平很可能比现在的市场价格要低很多，房地产开放商的赢利就要大幅降低。房地产开发商力图通过坚挺、熬过困难期，达到操控房地产市场走势的目的。一些开发商采取变相的方法降低房地产价格，意图无非是要掩盖房地产价格应该下跌的趋势，希望通过这种间接的降价方式达到既能增加部分需求，又能最大限度维持房地产名义价格不下降的目的。
房地产开发商敢于操控市场的原因在于其垄断，在于开发商在市场上的话语权。虽然房地产业具备了“充分竞争”的形式，但是从具体运营上看，无论从拿地，还是经营上，都多多少少有“社会资本”的影子。不够透明的要素市场、不完全遵循市场规则的运营方式，注定了房地产市场是不充分竞争的。更为重要的是，在房地产市场上，开发商垄断了定价权力这一最重要的话语权，导致广大购房者只能是被动的接受者。即使在目前房市不景气的情况下，房地产开发商也能坚持住，关键就是其垄断了定价权。上述的分析可以看出，我国房地产市场步入的是一个人为的“萧条”期，是房地产商自己造就的困境，根本不存在本质上的市场转折期。这是政府是否要“救市”的重要判断条件。
我国房地产调整和美国房地产危机性质截然不同
许多国人要求政府出台“救市”政策，其重要参照依据是美国出台了多项对房地产、对金融危机的“救市”计划，其实美国房地产危机和中国房地产市场萧条性质和阶段截然不同，美国的政策在中国并不适用。美国出台“救市”政策是在房地产泡沫破裂后，为维持经济正常运转采取注入大量资金的补救措施，无可厚非。而中国房地产不景气其实质是在房地产泡沫的制造过程中受阻，此时如果政府在金融、信贷等方面施以援手，进行“救助”，那就意味着支持房地产业可以继续吹大泡沫，表面看，中国经济保住了增速、房地产开放商度过了艰难，但实际受损失的是普通购房者和国民经济持续健康增长的前景。老百姓购买了远远高于自己支付能力的住房，背上一生难以解脱的债务，国民经济由于房地产的过度泡沫早晚要破裂，经济运行不仅会重蹈日本80年代房地产泡沫破裂带来的实体经济危机，也会重现美国本次房地产泡沫破裂带来的一系列金融和信用危机。
美国之所以要“救市”，在很大程度上，政府要救的是金融系统。房利美和房地美两家公司为了业务上的需要，采取了按揭贷款证券化的措施，这就等于把按揭贷款推向了金融市场，进而由于房地产市场而产生的相关金融风险在金融市场得到扩张。据统计，从1995至2001年间，房利美和房地美从银行买入了2.25万亿美元的按揭贷款，而同期商业贷款额仅仅为1.29万亿美元，同时房利美和房地美等公司自1995年以来所提供的房屋按揭贷款占房屋按揭总贷款的3/4左右。而随着近几年美国房地产泡沫的逐渐破灭，加之银行利息不断上调，最终导致房屋空置率提高，因业主不能偿还贷款而导致的银行收房率不断提高，在2005年6月就达到1.16%。而这一危机最终通过对房利美、房地美两家极其敏感、在市场中处于十分重要位置的两家抵押贷款公司的影响进而传导到整个金融市场，或者说就是因为房地产的问题导致这两家公司出现经营了困难进而濒临倒闭，而这一后果直接导致了金融市场出现了系统性危机，自由放任可能导致美国整个金融系统出现重大问题，所以美国政府才接管了这两家公司。
但是，适应美国的政策未必适应我国。首先，我国的房地产相关贷款所占比例与美国相比，比重依然比较低。相关的统计数据表明，我国目前各项贷款余额的占比中，房地产开发贷款大约占7%，个人住房贷款大约占11%，二者合计达到18%。跟美国相比，这一比例并不大。其次，我国还没有实施按揭贷款证券化等措施，即使万一发生一些危险，也不会在整个金融系统大规模传播，因为房地产问题而发生大规模金融风险的可能性不大。再次，我国断供这一说法最近很短时间才出现，而且大多数被证明为骗局，由某些利益团体推动的骗局，而另一部分可能会出现断供的团体是投机者。因此，大规模的断供出现的可能性并不大。同时，即使出现小规模断供，银行由于规模大，受到的影响也不会很大。
出台“救市”政策有悖公平
“救市”的忠实拥护者大概包括：房地产开发商、房地产投资者、地方政府和一部分学者，这些利益团体背后的动机不言而喻，都是能够从房地产价格上涨中获利的阶层。现在房地产的情况让很多开发商如坐针毡，降价不是，不降价也不是。他们在等待的就是房地产价格上涨，政府“救市”的行为无疑会推动房地产价格的上涨，但客观上对广大购房者不利。
客观而言，目前的房地产价格已经使社会各阶层的利益格局发生了很大的、不利于中低收入阶层的变化，这一改变已经通过压缩消费而影响到了宏观经济长期发展的前景，如果继续做出有利于房地产价格上涨的行为，无疑会激化社会矛盾，代价高昂。我们记得，在几年前，为了控制房地产价格过快上涨，政府曾陆续出台过一系列措施政策，而这些却被房地产商和地方政府联合“抵销”了，没有达到预期目的。目前，在国内外双重压力的情况下，房地产开发商遭受惩罚的时候，政府就伸出援手，让房地产开发商度过危难，房地产开发商有什么理由永远处于被保护的地位？即使说房地产行业是一个支柱性行业，但是如果任由房地产开发商操纵市场，受到损毁的是绝大多数人的未来利益和长期经济增长的趋势，而从其中得利的只会是少数人，这显然是不公平的。
