对国内房地产业不宜轻言“救市”
时间：2021-01-14 16:04:11 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
受国内紧缩政策和美国次贷危机一再扩散的影响，我国房地产业在2007年10月份以后，呈现逐波走低、由繁荣进入调整的变化走势，许多地区商品房交易呈现“价量齐跌”的局面，由于商品房大量滞销、资金周转不灵导致房地产开发商感觉面临前所未有的艰难。始于2003年的本轮经济增长周期，与房地产投资和销售的快速增长密切相关，房地产业是拉动经济高速增长的支柱产业之一，它的衰落对整体经济的不良影响不容忽视。基于此种考虑，许多人提出中国政府应对房地产业予以“救市”扶助。我认为目前对房地产业不宜轻言“救市”。
一、房地产业在前期较快增长基础上进行调整实属必然
随着我国福利分房制度的取消，1999年以来，在公有住房商品化、成本价买房、商品房买卖规范化、二手房交易放宽等政策的引导下，我国居民住房商品化、私有化以前所未有的进程快速推进。2000-2007年我国商品房销售额年均增速高达35.3％，商品房销售面积年均增长26.7％，商品房销售增速远远快于其它商品的销售增速。我国城镇居民人均住房面积由改革开放初期的不足10平米，提高为2007年的人均27.1平米。我国住房自有化程度也快速提高，据统计，世界发达国家的住房自有率大约为50-70％，而2005年我国居民住房自有率目前已达到81.6％，2006-2007年进一步有所提高。2006年以来我国各地区的商品房价格也快速上涨，“价量齐涨”成为商品房销售的主要特征。
面对“过度繁荣”的商品房市场，2007年9月27日，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。此外，对于当时普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也重拳出击，从信贷的角度加以规范。一年后，监管部门的9·27房贷新政显示出威力，各地房价疯涨的势头被遏制，投机炒楼行为大幅减少，商品房价格和销售回归理性。紧缩性政策也带来了楼市成交量萎缩、房地产开发商资金周转出现问题，银行房贷业务量下降等等问题，这是实现政策调整目的的附属产品，不足为奇，如果由于开放商的艰难，取消政策限制，甚至出台“救市”新政，前期政策效果将前功尽弃。
二、“救市”意味着保护房地产开发商的暴利
从2007年10月份以来，我国房地产市场逐渐呈现除了“萧条”的态势，表现为交易量不断下降，连续几年房子不愁卖的局势成为往事。在萧条上加上引号，是因为这种“萧条”不是真正意义上的萧条，严格来说，萧条是指在市场价格不断下跌即使跌破成本价的情况下，需求依然难以有效提高的经济现象。反观我国房地产市场，房地产市场需求不旺的原因不在于出现了真正的萧条，而是由于房地产价格过高，大大超过广大消费者的购买能力，因而压制了需求。个别地区楼盘大幅度降价，结果购房者踊跃购买，说明了这一问题。
从经济学的角度来分析我国目前房地产市场的供求状况，其本质在于市场需求和供给不能形成均衡，只要价格回落到均衡价格，需求和供给就会达到均衡。正是由于产品的供应者即房地产开发商坚持价格不回落，个别开发商甚至还要将价格抬高一下，最终人为地造成了供需缺口。
目前，虽然房地产业具备了“充分竞争”的形式，但是从具体运营上看，无论从拿地，还是经营上，都多多少少有“社会资本”的影子。不够透明的要素市场、不完全遵循市场规则的运营方式，注定了房地产市场是不充分竞争的。更为重要的是，在房地产市场上，开发商垄断了定价权力这一最重要的话语权，导致广大购房者只能是被动的接受者。即使在目前房市不景气的情况下，房地产开发商也能坚持住，关键就是其垄断了定价权。上述的分析可以看出，我国房地产市场步入的是一个人为的“萧条”期，是房地产商自己造就的困境，根本不存在本质上的市场转折期。这是政府是否要“救市”的重要判断条件。
三、我国房地产调整和美国房地产危机性质截然不同
美国房地产危机和中国房地产市场萧条性质和阶段截然不同，美国的政策在中国并不适用。美国出台“救市”政策是在房地产泡沫破裂后，为维持经济正常运转采取注入大量资金的补救措施，无可厚非。而中国房地产不景气其实质是在房地产泡沫的制造过程中受阻，此时如果政府在金融、信贷等方面施以援手，进行“救助”，那就意味着支持房地产业可以继续吹大泡沫，表面看，中国经济保住了增速、房地产开发商度过了艰难，但实际受损失的是普通购房者和国民经济持续健康增长的前景。老百姓购买了远远高于自己支付能力的住房，背上一生难以解脱的债务。国民经济由于房地产的过度泡沫早晚要破裂，经济运行不仅会重蹈日本80年代房地产泡沫破裂带来的实体经济危机，也会重现美国本次房地产泡沫破裂带来的一系列金融和信用危机。
美国之所以要“救市”，一个重要的原因就是房地产市场和金融市场有着千丝万缕的联系，一旦房地产市场出了问题，金融机构会受到影响，直至发生金融危机。
但是，美国的政策未必适应我国。首先，我国的房地产相关贷款所占比例与美国相比，比重依然比较低。相关的统计数据表明，我国目前各项贷款余额的占比中，房地产开发贷款大约占7％，个人住房贷款大约占11％，二者合计达到18％。跟美国相比，这一比例并不大。其次，我国还没有实施按揭贷款证券化等措施，即使万一发生一些危险，也不会在整个金融系统大规模传播，因为房地产问题而发生大规模金融风险的可能性不大。再次，我国断供这一说法最近很短时间才出现，而且大多数被证明为骗局，由某些利益团体推动的骗局，而另一部分可能会出现断供的团体是投机者。因此。大规模的断供出现的可能性并不大。同时，即使出现小规模断供，银行由于规模大，受到的影响也不会很大。
四、出台“救市”政策有违公平
客观而言，目前的房地产价格已经使社会各阶层的利益格局发生了很大的、不利于中低收入阶层的变化，这一改变已经通过压缩消费而影响到了宏观经济长期发展的前景，如果继续做出有利于房地产价格上涨的行为，无疑会激化社会矛盾，代价高昂。我们记得，在几年前，为了控制房地产价格过快上涨，政府曾陆续出台过一系列措施政策，而这些却被房地产商和地方政府联合给“抵消”了，没有达到预期目的。目前，在国内外双重压力的情况下，房地产开发商遭受惩罚的时候，政府就伸出援手，让房地产开发商渡过危难，房地产开发商有什么理由永远处于被保护的地位?即使说房地产行业是一个支柱性行业，但是如果任由房地产开发商操纵市场，受到损毁的是绝大多数人的未来利益和长期经济增长的趋势，而从其中得利的只会是少数人，这显然是不公平的。
(执笔：祁京梅)
(本栏目策划、编辑：苏小梅)
