郑州市地铁建设与房地产开发的互动协调机制研究
时间：2021-01-14 16:01:35 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘 要】为准公益性的交通工具，地铁的发展是城市基础设施建设的重要组成部分，关系到城市社会经济的稳定发展，而地铁建设和沿线土地资源开发利用的协调发展将成为轨道交通行业可持续发展的源动力。将地铁建设与房地产开发联系起来考虑，都具有很强的逻辑性和必然性，深刻认识两者的互动关系，有利于地铁规划、建设和房地产开发的顺利进行。
【关键词】地铁；房地产；互动机制
一、引言
在经济飞速发展的情况下，地铁逐渐进入千家万户的生活。城市的形成和发展，有赖于良好的交通和地理条件；一个城市的兴衰，往往与交通条件以及交通发展程度密切相关。轨通交通的建设和运营，会带动城市向郊外地区扩展，从而使城市原有的规模得到扩大；而且，在地铁的作用下，城市的各种设施会向线路两侧集中，导致城市沿轨道交通线路轴向发展，进而导致城市中心的变迁和原有格局的改变。所以，地铁与城市的发展是紧密相关的，轨道交通的建设带动的房地产业的发展，房地产业的发展对城市发展具有巨大的促进作用，城市结构也会随着轨道交通的发展而不断发展变化。
二、郑州市地铁建设概况对房地产市场的影响
（一）地铁建设对地铁沿线房地产价格的影响
地铁可以说是一个大城市的命脉。地铁一旦建成，必将给所在城市和人们的生活带来根本性的改变。也将给地铁沿线开发的各区域板块带来无限生机。规划中的郑州地铁一号线，是城市东西向最大的客运交通走廊，它连接城市东西两大高新技术开发区和新兴的郑东新区，串连起郑东CBD、二七广场、王府井三大商业中心及郑州站铁路交通枢纽等各个板块。目前，郑州近百家新盘、大盘都在它的覆盖下，升值空间潜力无限，以谦祥万和城为例，开盘时均价5000元每平方米，现在销售均价7500元每平方米，一号线延长线开通后必定掀起新一轮的涨幅。
（二）地铁建设对城市周边房地产的影响
地铁的建设可能引发资本、人口向郊区的转移。扩大了房地产商圈半径，可以预见的是，地铁对所在城市楼市的刺激是明显的。涨价是必然的， 地铁的开通对城郊的房地产有较大的带动作用。但是由于地铁的建设需要一定的建设周期，所以，地铁沿线房价在近一年至二年内不会有什么大的涨幅。
（三）地铁建设对城市居民购房标准的影响
郑州地铁即将开工建设的消息一经公布，郑州部分消费者购房标准也随之迅速改变。一旦地铁一号线竣工后，从城西到城东只需几十分钟就可到达。交通问题将不再是主要考虑的因素。居民的购房范围将逐步扩大，会考虑选择地铁沿线的楼盘。主要的考虑有二点：一是生活交通方便。二是认为地铁楼盘可以升值。事实上，地铁在房地产开发中确实有“点金棒”的作用，可以令无人问津的区域变为楼市的热点。但这也不是绝对的。因为理性的购房者则更关注楼盘物业本身的品质，只有综合品质的提升，才能赢得更多买家的认可。
三、房地产开发对地铁建设的反作用
（一）房地产开发在地铁外部效应内部化过程中具有重要作用
地铁是一种正外部性非常显著的“准公共品”，地铁的外部性主要体现在两个方面：一是对整个城市发展的支持，其受益者是全体城市居民，当地政府和企业；二是带来沿线房地产增值，其受益者主要是沿线房地产的拥有者。当正外部性存在时，社会边际收益大于私人边际收益，其结果是企业的产出水平低于社会最优水平。
地铁外部性的内部化，就是将其带来的外部效益通过不同方式转化成为地铁公司的收益，以解决因激励缺乏所导致的社会最优供给不足问题。正外部性的内在化，主要有两种办法①政府解决——财政补贴。世界上大部分城市都对当地的地铁公司进行财政补贴。②市场解决——通過给予地铁公司沿线房地产开发权，将外部性内部化。由于地铁建设使沿线房地产大幅度增值。给予地铁公司沿线房地产开发权，这部分增值就能够转化为地铁公司的收入，从而将两个利益相关的主体一体化，以达到地铁运营外部性内部化的目的。国内城市为保障地铁的正常运营，多数采取的是政府补贴的模式，但也有其他模式存在。全部模式可以归纳为以下三种：①政府补贴模式。北京是我国开通地铁运行最早的城市之一，目前，为了保障低票价的同时维持地铁的运行北京市财政每年补贴地铁公司10亿元以上。②自我运营模式。南京1号线地铁运行以来，除了正常的票价收入以外，通过广告收益、地铁银行、通讯收费以及移动电视收费等途径，不仅维持地铁的正常运营，年盈利达到2000万元以上。③授予地产开发权模式。南昌地铁于2009年才开始动工参考全球城市地铁运营大多数亏损的事实，南昌市政府采取的措施是在地铁建设期和运营初期适当补贴，长期来看。政府会允许地铁公司对地铁沿线进行地产开发和房产经营，并授予地铁经济的特许经营权，由此培育轨道公司的核心竞争力，使南昌的地铁建设、运营可持续发展。
郑州市轨道交通在建设一号线时采用政府补贴+自我运营模式，运营将近一年，除了正常的票价收入，加上一些广告收益、通讯费以及移动电视收费等途径，仍然处是入不敷出，处在亏损的边缘，以后在开发接下来的线路中，应当采用地产开发权模式，给予郑州轨道交通有限公司更大的权限，增加其经济能力盈利。
（二）房地产开发对居民出行特征以及地铁客流量具有明显影响
城市居民出行空间分布主要取决于城市土地利用状况与人口密度，澳大利亚学者对世界上32座主要城市进行调查后发现，城市土地开发密度低于每公顷40人或40个就业岗位时则倾向于依赖小汽车交通；土地开发密度在每公顷60～100人或60～100个就业岗位时.就会大大增加人们利用公共交通的机会。由此可以得出这样的结论：城市土地利用的高紧凑型开发模式有利于发展以地铁为主导的公共交通系统。另外，在高强度开发地区，人流、车流量大，更容易发生交通拥堵的情况，因此城市居民在选择出行方式时更加看重”出行耗时”这项衡量指标，一条交通走廊的运行时间在原有基础上降低20%，在短期内就能诱增10%的出行量。地铁在快速，准时方面的优势，提高了城市居民选择其出行的机率。
四、小结
通过地铁优化城市土地利用的空间布局，改”平铺式”发展为沿地铁走廊各个主要交通枢纽为中心的”珠链状”发展格局”，这样才能让地铁的价值最大化，使地铁投资建设与周边房地产开发相得益彰，让地铁价值通过土地价格的上涨而达到最大化。
地铁与周边房地产联合开发，政府将地铁站点地面以上部分土地或附近部分土地的使用权出让给地铁企业，地铁企业可以结合地铁线路和站点一并规划设计，地铁属于风险比较小，但投资大，效益差，见效慢的项目；而房地产属于风险大，效益好，见效快的项目，联合开发就是将两者结合起来，把来自房地产开发的收益用于补偿地铁的建设和营运成本。联合开发还能保证地铁充足而稳定的客流，提高地铁企业的票务收入。因此联合开发可以改善地铁企业总体的财务收支状况，减少地铁前期投资的压力。从而吸引民间资本和外资参与地铁建设和运营。促进地铁投资主体多元化和经营管理商业化。推动城市基础设施业的投融资体制改革。
【参考文献】
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[2]李文翎，阎小培. 城市轨道交通与土地复合利用研究--以广州为例[J].地理科学，2002（05）.
