房地产开发企业资质年检工作的困境
时间：2021-01-14 12:08:57 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
自1989年建设部发布《城市综合开发公司资质等级标准》以来，我国对房地产开发企业一直都实行年检制度。1993年11月16日，建设部颁布了《房地产开发企业资质管理规定》（28号令）通过部门规章明确规定房地产开发企业的资质每年核定一次。2000年3月29日，建设部发布了新修订的《房地产开发企业资质管理规定》（77号令），规定房地产开发企业的资质仍然实行年检制度。自实施年检制度以来，对规范房地产市场准入及加强房地产开发企业经营管理取得了良好成效，但随着房地产市场的发展，年检工作在实践中也遇到了一些新问题，面临理论与实践的双重冲击。
一、开发企业资质年检的实践困境
开发企业资质年检在性质上是房地产开发主管部门对房地产开发企业进行监督管理的行政手段，其作用在于通过年检核查房地产开发企业是否仍然具备从事房地产开发活动的资格，规范房地产开发企业的经营行为，维护房地产市场经济秩序。
从监督的方式来看，资质年检属于事后监督。事后监督的缺陷在于不能及时发现和解决开发企业违规情况，造成主管部门在年检工作中略显被动。据了解，目前全国各地基本上都还在按照住建部的规定要求开发企业进行年检。通过对年检活动的深入了解，笔者发现年检存在以下现象。
一是年检通知基本不变。从各地每年的年检的通知来看，年检通知的内容、要求及申报的材料等基本不变，只是格式顺序有些调整。
二是年检审查流于形式。由于每年需要年检的企业很多，管理部门不可能对每一个企业的真实状况进行一一核实，最终这种检验也就成了走过场。不仅增加了企业负担，而且也增加了行政成本。
三是年检资料频繁造假。企业每年都要申报年度生产经营、开发项目情况及财务状况等事项。企业为了通过年检，自然会填写有利于自己的情况。有的企业甚至做假，比如审计报告，有的企业就是找会计师事务所做一份虚假的报告，在年检的时候将资金划入，年检通过后，资金又被划走。
四是滋长权力寻租。房地产开发企业资质年检虽然不用交费，但有的主管部门则会变换方式收取费用。比如：有的主管部门成立行业协会，要求开发企业加入协会，然后利用每年一次年检机会向开发企业收取会费。
二、开发企业资质年检的法律困境
《行政许可法》第62条规定：“行政机关可以对被许可人生产经营的产品依法进行抽样检查、检验、检测，对其生产经营场所依法进行实地检查。检查时，行政机关可以依法查阅或者要求被许可人报送有关材料；被许可人应当如实提供有关情况和材料。行政机关根据法律、行政法规的规定，对直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施进行定期检验。对检验合格的，行政机关应当发给相应的证明文件。” 建设部于2004年曾向国务院法制办请示关于企业资质年检的问题，国务院法制办回复称：年检是行政机关对被许可人是否依法从事有关行政许可事项活动的监督检查手段，不是行政许可。2004年7月1日行政许可法正式施行后，行政机关实施年检必须有法律、行政法规的规定，年检对象限于直接关系公共安全、人事健康、生命财产安全的重要设备、设施。
目前，只有住建部《房地产开发企业资质管理规定》对年检有规定，其他法律法规都没有。《行政许可法》是法律，属于上位法，《房地产开发企业资质管理规定》是部门规章，属于下位法，《行政许可法》对年检有特别的限制规定。从法律位阶上来讲，《房地产开发企业资质管理规定》对房地产开发企业实行年检制度实际上违反了《行政许可法》的规定，而且国务院法制办给建设部的回复也明确了年检的特别规定，因此，对房地产开发企业实行年检是没有法律依据的。
三、关于开发企业资质管理的建议
基于年检存在的问题，笔者对开发企业资质监督管理提出以下建议。
一是取消年检制度。年检完全不能满足市场经济的发展，也不符合《行政许可法》的要求。因此，建议取消。目前，在其他同样采取资质许可准入管理的行业已取消了年检制度。比如：金融企业，在2003年就已经取消了金融许可证年检制度。
二是加强对开发企业的动态管理。《行政诉讼法》第61条规定：“行政机关应当建立健全监督制度，通过核查反映被许可人从事行政许可事项活动情况的有关材料，履行监督责任。”取消年检并不意味着政府放弃了对企业的监管，而是要采用更有效的手段进行管理。《行政诉讼法》第62条规定：“行政机关可以对被许可人生产经营的产品依法进行抽样检查、检验、检测，对其生产经营场所依法进行实地检查。检查时，行政机关可以依法查阅或者要求被许可人报送有关材料；被许可人应当如实提供有关情况和材料。”因此，主管部门可以定期、不定期进行抽样检查或到项目实地进行检查，加大对企业违法行为的查处处罚力度。
三是加强对开发企业的信用管理。应该将信用管理作为对开发企业管理的常态手段，将工程质量、群众投诉、拖欠工程款处理、虚假宣传、违规销售等作为考评指标，来决定对开发企业资质的核定、升级、降级、注销、吊销。
四是重视资质期限延续。告知开发企业重视资质期限的延续工作，有效期届满需要延续的要在届满前及时提出申请，有效期届满未申请延续的，资质自动失效。若需要开展房地产开发经营，必须重新申请资质登记。
五是加强暂定资质的清理工作。自领取《暂定资质证书》1年以内无开发项目的，严格清理予以注销。
六是妥善解决历史遗留项目。对于项目尚未开发完毕或尚未交付业主的开发企业，其资质不再符合许可条件的，可以暂时保留其资质，直至该项目开发完毕交付业主办理产权登记为止。
马志刚/责任编辑
