现有房地产体制改革必要性及关键问题浅析
时间：2021-01-10 16:02:48 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】 本文从我国房地产体制构成出发，论述了我国房地产体制改革的必要性，并对存在的问题进行分析。提出了我国房地产体制改革具体应处理好现有房地产体制下获取大量利益的群体对房地产体制改革的阻扰，社会其他配套改革的不完善与滞后对房地产体制改革的影响等问题。
【关键词】 房地产 体制改革 经济结构 利益群体
一、我国房地产体制的概念及构成
房地产体制是国家基本经济制度的重要体现形式。一般而言，房地产体制是指联系房地产社会有机体三大子系统——房地产生产力、生产关系和上层建筑之间的结合点，是三者之间发生联系作用的桥梁和纽带。房地产体制主要由房地产体制子系统有机构建而成，这些子系统相互关联相互影响，构成房地产体制的有机整体。
1、房地产宏观调控体制。目前我国经济体制已经由计划经济体制转为市场经济体制，市场经济体制的核心是各种要素与资源在市场中按供求关系完成配置。但是，市场配置中“看不见的手”也会出现失灵的情况。为保障社会经济持续、平稳、健康运行，在市场经济体制中也要进行以政府为主体的宏观调控，政府宏观调控的手段主要有法规政策、财政手段、金融手段等，由此，房地产宏观调控体制主要包括房地产政策法规体制、房地产财政税费体制、房地产金融保障体制、房地产政府监管体制等。
2、土地制度。土地是进行房地产开发生产必不可少的基本生产要素，没有土地就没有房地产，土地是房地产体制的基础与前提。
3、房地产市场体制。市场经济体制中商品的交换与配置是通过市场完成的，市场包括租赁市场和买卖市场。商品最终如何完成配置和交换是围绕着供求关系，由交易双方通过对资源与要素的控制与掌握进行市场博弈完成的。
4、住宅保障体制。房地产业尤其是其中的住宅业除了具有商品属性以外，更重要的是其具有产品的社会保障属性，住宅社会保障属性发挥得有没有效率，不仅对整个房地产业是否能够健康发展至关重要，更是社会和谐稳定发展的基础。没有科学合理的住宅保障体制就没有经济的健康高效发展。
5、房地产中介体制。房地产中介是市场经济体制中促成交易双方完成产品交换和配置必不可少的环节，尤其是房地产商品所具有固定性、差异性等特点，使房地产中介在房地产体制中具有其必要性。房地产中介是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。房地产中介体制科学与否会较大地影响房地产商品交换与配置的效率与效果，进而影响房地产体制的运行。
二、我国房地产体制改革的必要性
虽然房地产业目前在我国经济领域中是基础性、支柱性、先导性产业，但是，由于我国房地产业市场化改革时间较短，再加上房地产业在我国经济中的重要性，是公民的最基本生活需求之一，涉及面非常广。而且由于房地产具有价值大等特点，涉及到各种利益关系，导致我国房地产体制建设直到目前为止还处于初始构建阶段，漏洞、困难和相互矛盾之处很多。如果继续沿用现行的房地产体制指导房地产业的发展，会给我国经济和社会持续、健康、科学发展带来较大的阻碍和负面影响。改革现行房地产体制，尽快建立适合我国国情和经济社会发展规律的房地产体制具有非常重要的意义。
现行房地产体制给房地产业发展带来的弊病和困难主要体现在以下几方面。
1、房地产价格泡沫巨大，住宅价格上涨趋于失控状态。自2004年开始，我国大中型城市尤其是一线城市住宅价格一直处于超速上涨的阶段，至目前止，大中型城市商住房价格已经严重高于普通居民的购买力，按照国际标准，房地产价格一般在居民家庭收入的3－6倍比较合理。但是目前我国一线城市的房地产价格往往是居民家庭收入的10多倍甚至几十倍，另一个判断房地产泡沫化的指标是房地产的租售价格比，合理的租售价格比一般为200—300。但是目前我们租售价格比普遍超过400甚至更高，由此导致的房地产投资收益率往往只有2%～3%左右，低于银行的实际利率。这些都表明现阶段房地产价格严重偏离实际价值，房地产价格泡沫化严重。而且，在目前的房地产体制条件下，住宅价格的上涨实际上已经处于某种程度的失控状态，严重影响普通居民实现其基本的居住需求，不利于经济与社会发展的要求。
2、房地产市场投机行为严重。自2004年起，由于房地产价格一直处于超速上涨阶段，国内外的房地产投机炒房情况严重，导致许多调控政策失效。其证明就是目前在限房限贷限购等众多房地产调控政策陆续出台的情况下，在房地产租赁市场状况交易量基本不变的情况下，房地产买卖市场交易量快速萎缩，说明在此之前的房地产买卖交投活跃的情况中实际上大部分均是投机炒房。而真实的房地产居住需求实际上早在2007年左右由于房价的超速上涨已经无力购买了。按照投资理论，轻微的投机实际上对产业是有正面效应的，但是严重的投机行为会对经济产生严重的负面效应，控制得不好，极易引起经济的大起大落。
3、房地产企业暴利严重，导致其他产业资金大量流入房地产业，严重影响我国实体企业的发展和创新。由于现行房地产体制的不合理，导致房地产泡沫化严重，房地产企业可以获取相当的暴利。按照市场经济理论，一个行业如果其投资利润率远远高于其他行业的平均利润率时，大量的投资资金就会迅速流入该行业，由此导致大量热钱流入房地产业。尤其是在目前全球经济发展逐渐趋缓的情况下，全球的大量热钱通过各种渠道源源不断的流入我国房地产领域，严重推高房地产价格上涨预期；另外，从国内来看，目前由于我国的比较优势还是大量廉价的劳动力优势，大量实体企业的投资利润率均远远低于投资房地产，因此导致国内的许多资金也迅速流入房地产领域，严重影响了我国实体企业的发展和创新的动力。而且，由于热钱所具有的特性，巨量的热钱极易引起经济的大幅波动。
4、地方财政严重依赖房地产业，隐含潜在财政赤字和坏账风险。自房地产市场化及采用分税制以来，地方财政越来越严重依赖房地产业，土地及房地产业在地方财政中的重要性是其他行业所不能比拟的，由此也导致地方政府对于国家房地产调控政策的执行主动性严重不足，反而是对于土地及房地产价格的屡创新高乐观其成。但是，一旦房地产破灭，则会使地方财政将出现大量赤字和坏账。
5、住房保障制度的建立完善与执行情况不理想，导致政府调控职能错位。现行房地产体制对于住宅的社会保障属性认识严重不足，在住宅保障制度建设原则与规划上严重滞后，进而由于不科学的住宅保障体制又导致其执行情况不理想。这本应是政府份内之事反而由于原则、思路、规划的不科学致使执行效果极度不理想，甚至在国家三令五申、严格监督下其执行仍然出现许多困难。另外，在市场经济体制下本应由市场解决的问题由于对市场认识不足，反而频频出台许多治标不治本的政策，容易授人以柄。
6、现行土地制度存在较大漏洞，容易激化各种社会矛盾。现行房地产体制下我国土地所有制是国家所有制和集体所有制，而国有土地与集体土地同地不同权，尤其在集体土地的征收征用方面存在许多问题和弊端，导致农村老百姓的利益得不到合法保护，容易激化城市与农村的社会矛盾以及政府基层干部与普通老百姓之间的矛盾，不利于社会稳定。
7、房地产政策和财税政策的实施与监控存在较多问题和弊病。现行房地产制度容易导致各执行部门之间有利益时相互争夺没有利益时相互推诿，出现管不好、管不到等问题。在房地产财税政策方面，方方面面将房地产看着“唐僧肉”，在房地产开放建设中各种税负繁多。在应该收税的房地产保有环节，由于各种既得利益集团的阻扰，在保有环节基本上没有税收调控，其结果就是在房地产销售环节由于各种税负过重而导致房价居高不下；而保有环节由于没有税负调控，导致投机及腐败泛滥。
