上市公司投资性房地产公允价值计量的现状分析
时间：2021-01-10 12:03:16 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】上市公司实施企业会计准则已有四个年度。本文概括了我国投资性房地产公允价值计量的特点，分析了上市公司应用现状及存在问题，并提出规范应用的措施建议，以期公允价值计量有效推行。
【关键词】上市公司；投资性房地产；公允价值
一、我国投资性房地产公允价值计量的特点
随着我国房地产市场的发展，涉足房地产投资的企业越来越多。2006年我国在借鉴国际会计准则、全面修订企业会计准则之际，新增《企业会计准则第3号——投资性房地产》，首次要求对以投资为目的而持有的房地产单独确认。该准则充分考虑我国社会主义市场经济不完善的实际情况，很多地方体现中国特色，特别在投资性房地产公允价值计量方面表现得十分谨慎。
首先是有条件地采用公允价值模式对投资性房地产后续计量。与国际会计准则优先采用公允价值计量不同，我国准则侧重于采用成本模式。准则规定采用公允价值模式计量投资性房地产，应当具备两个条件：a.有活跃的房地产交易市场；b.同类或类似房地产的市场价格及其相关信息能够从房地产交易市场上取得。企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值模式确定后，不能再变更为成本模式。
其次涉及公允价值模式下对相关资产转换为投资性房地产时转换差额的处理。与国际会计准则相比，我国准则的特点是对同一资产价值发生增减不同方向变化产生的差额区别对待。规定如果转换当日公允价值小于账面价值，差额计入当期损益；如果大于账面价值，应当将差额在己计提的减值准备或跌价准备的范围内计入当期损益，剩余部分计入资本公积。在国际会计准则中规定自用房地产转换为投资性房地产时按照此方法处理，而存货及自建投资性房地产则无论价值增加或减少其差额都计入当期损益。
最后在披露方面，国际会计准则要求在成本模式下仍应披露投资性房地产公允价值，我国准则规定公允价值计量模式的企业要披露公允价值确定依据与方法，而采用成本模式的企业并不要求披露公允价值。
二、上市公司投资性房地产公允价值计量的现状
我国对投资性房地产公允价值计量的所具有的谨慎特点不仅在准则制定时表露无遗，而且还能得到上市公司准则应用时统计数据的充分证明。总体上看，07、08、09三年间，存在投资性房地产的上市公司分别为630家、690家和772家，分别约占上市公司总数的40%、42%、45%。其中绝大部分采用成本模式计量，采用公允价值模式计量的极少，笔者结合有关统计数据并通过互联网公开资料查阅相关上市公司报表，确认三年分别为17家、20家和25家（见附表），分别约占2.70%、2.90%、3.24%，可见企业对公允价值模式的运用普遍相当谨慎，远低于此前市场普遍预期。2010年由于房价继续高涨，物业税呼之欲出，很多企业由此担心增加投资性房地产的税收负担，没有新增采用公允价值计量的上市公司。因此2010年仍然保持为25家。下面就其具体应用情况作些描述：
（一）从涉及行业来看，以房地产类公司居多
25家中，房地产公司9家，占36%，它们分别是：津滨发展、卧龙地产、正和股份、金融街、金宇车城、中航地产、泛海建设、世茂股份、武汉控股（该公司2010年房地产行业收入超过60%，实现向房地产行业转型）。另外银行业4家，占16%，分别是：中国银行、交通银行、深发展及宁波银行。其他12家分别涉及商业零售业、纺织业、化工业、酿酒业、航空业等等。这主要是因为房地产类公司资产中投资性房地产相对其他行业来说较多，特别是一些拥有商业地产的公司，采用公允价值计量更能发挥其反映资产真实价值的优势，对公司和投资者而言更有意义。这种现象在2007年刚开始实施新会计准则时并不明显，在近两年，特别是2009年随着房地产市场日益火爆，公允价值计量受到更多房地产公司青睐。
（二）从投资性房地产业务对公司影响看，多数公司影响不大
这可从两个比重进行分析。一是投资性房地产占总资产比例。25家公司中12家的占比只有1%左右，应该说投资性房地产少的公司，无论采用成本模式还是公允价值模式对公司影响都不大。与之相对的是10家比重接近或超过10%，有1家投资性房地产占总资产比重甚至快达到90%。但总的来看，并没有象通常所料想的那样，表现出投资性房地产较多的公司偏好公允价值计量的现象。二是房地产租金收入占营业收入比重。根据2010年财务报表分析，有14家公司在营业收入中没有单独列出房地产租金收入，可见比例相当低，有单独列出的9家超过1%，1家不足1%，另外1家房地产公司没有单列租金收入，全部包括在房地产行业收入中披露。
（三）投资性房地产公允价值确定依据与方法各异，大多数公司有披露
根据2010年年报，有10家根据独立评估机构评估报告确定，但有2家并未列出具体评估公司名称，10家参考同市场同类房地产价格由公司自行确定，有3家根据第三方调查报告确定，另外有2家没有说明确定依据。无论是评估给出还是自行确定，大多数只是较笼统地说明按市场法确定公允价值，具体方法不明。
（四）投资性房地产公允价值内部控制制度建设刚刚起步，大多数公司还是空白
投资性房地产公允价值计量内部控制是为保证投资性房地产公允价值合法有效取得及其相关信息真实准确完整披露而制定和实施的一整套操作程序、管理方法与控制措施。25家公司中，只有昆百大、金融街、中航地产、世茂股份4家公布投资性房地产公允价值计量的内部控制制度或管理办法，其他21家公司虽然按照证监会要求建立公司内部控制制度并对其运行效果由会计师事务所予以鉴证，在内部控制制度的很多方面与投资性房地产有一定关联，但对投资性房地产公允价值的确定依据、方法、原则等方面并没有建立起有效内部管理制度。
三、投资性房地产公允价值计量存在的问题
从以上应用现状的描述中我们可以发现，很多公司选用公允价值是以反映公司资产真实价值，向报表使用者提供与其决策更为相关的会计信息为目的的，他们为公允价值计量作了十分有益的尝试。但由此也可发现很多问题，主要表现在以下几个方面：
（一）利用公允价值计量进行盈余管理
与成本模式相比，采用公允价值计量时不用计提投资性房地产折旧摊销，可以降低当期费用，提高公司利润，同时在近两年房地产价格节节攀升的背景下，还可以提高资产总额，降低资产负债率，产生公允价值变动收益进一步提高公司利润。采用公允价值计量即使存在使公司业绩不稳定、降低折旧税盾作用、增加资产评估成本等因素，但两相比较，公允价值计量的种种优势为避免上市公司“披星戴帽”或做到账面扭亏为盈或粉饰财务状况以满足融资要求等等还是具有显而易见的良好效果，因而为一些公司所利用。以ST华侨（600759）为例，其2007年年报显示，2007年度新增13.181亿元投资性房地产，当年因公允价值上升增加资产580万元，与投资性房地产公允价值收益580万元相比，因无需计提折旧而增加的利润5270万元（按取得成本13.181亿元和折旧年限25年估计）更为可观。再如，深方大（000055）2007年度非经常性收益总额是利润总额的2倍多，其中投资性房地产公允价值变动收益金额为4232万元，占非经常性收益5701万元的74.23%，扣除非经常性收益后的归属于上市公司股东的净利润为-3262万元。可知，投资性房地产公允价值变动收益是该公司当年实现账面盈利的主要因素。
