快些松绑９０／７０政策|人口政策
时间：2020-02-12 18:53:21 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
如果这个政策得到松绑，改善性住宅需求将大幅释放，对楼市长远是一个非常大的利好。 1月23日，北京市9部门联合发布了《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，规定商品住房项目在全市总量平衡前提下，可以根据市场需求确定套型面积和比例，这预示着北京或将成为第一个为90/70政策松绑的一线城市。
“90/70政策”的初衷是为了控制日益高涨的房价，2006年5月，建设部等9部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中提出，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上。对一个在一线从事房地产行业的任何一个从业人士，都知道政府之前出台的“90/70”政策对一个项目设计定位形成了多大的制约。我们承认，在楼市泡沫过大的时候出台限制套型建筑面积的政策确实对抑制房价起到了一定的作用，然而，并不是所有特效药都是良药。
对于房地产行业而言，每一个地块都有它的特殊性，有些地块适合建高档公寓，有些地块适合建经济适用房，而有些地块就是应该建设别墅；不考虑这些特殊性，政府来一个行政命令，实际上使那些本来应该修建大户型、高档项目的地块完全失去了自己的优势，于是，造成供应量增加的同时，产品的严重同质化也让房地产市场活力受到极大的限制。小项目还好，一个稍微大一点的项目，本来就应该供应多种户型以满足不同人群的需要，受政策限制之后可能绝大部分房子都是小两居，不但产品品质受到极大的限制，客户的需求也被严重压抑。
同样，不同城市发展阶段不同，需求结构也大不一样，这样一刀切的政策，也没有考虑到城市之间的差异。对于绝大部分的一线城市楼市而言，郊区或者城市边缘的项目，受到交通和配套的限制，开发商通常将项目定位成为高档项目，将客户锁定有车阶层以避开交通不利的影响。这些区域的项目客户群体基本上属于改善型居住需求。对套型的限制则使这些本不应该修建中小套型住宅的区域不得不建设大量的小户型，从而造成了楼市供应结构的畸形发展。
实际上，政策的盲点还在于，需要三居室的人不一定比需要两居室的人有钱。中国已经进入老龄化社会，70年代末开始的计划生育政策让中国目前大部分的家庭结构纷纷变成两个老人一对夫妇一个孩子这样的结构。这种家庭结构中，如果老人同孩子关系好，一家人住在一起，这是最理想的事情，也是和谐社会最理想的状态。可是，按90/70政策，两居室的房子明显无法满足这种家庭结构的需要，大量的购房者被迫购置两套房屋或者放弃购房，少数则不得不以超出自己所能承受的代价购买更大面积的房子。从这个角度，90/70政策在制定的时候完全没有考虑到民生的需求，忽视了老龄化中国社会人口结构的特性。正如2007年1月汪光焘在全国建设工作会议上强调“90/70”政策的执行不能有“丝毫折扣”的同一天，广州市市长张广宁就在该市人代会上称：“有统计数据显示，去年七成市民想购买的是90平方米以上的房子，只有三成想买小户型房子。”
外行人也许会说，那可以做出90平方米以内的三居啊？可是目前城市核心的项目大部分都是高层，公摊都比较大，加上对采光的要求，高层建筑中90平方米设计出三居是非常困难的，房地产行业对此非常头疼。
房地产是一个区域性很强的行业，政策也应该因地制宜，让城市根据自己的实际情况做调整。在有足够中小户型供应、市场总量平衡的前提下，笔者认为90/70政策应该放松,由各地方政府的规划部门来把控，这才是比较符合市场的一种做法。
由于受到户型的限制，大量的改善型住宅的需求在该政策出台之后也受到极大的打击，这也是楼市需求萎靡的一个重要原因。如果这个政策得到松绑，改善性住宅需求将大幅释放，对楼市长远是一个非常大的利好。
我们并不否认中国在当前阶段应当以中小户型供应为主导，我们也不否认90/70政策曾经对抑制楼市泡沫起了很好的作用，然而，至少这个阶段，这个政策的阶段性历史使命已经完成。松绑90/70政策吧，既为经济也为民生。（作者为联达四方房地产经纪公司董事总经理）■
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