资金监管制度建立包含在建工程抵押贷款的
时间：2021-01-14 20:06:48 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
近年来，各地房地产管理部门根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》等有关文件的规定，先后建立起商品房預售资金监管制度，通过加强商品房预售资金收存、支出、使用的监督管理，防范商品房交易风险，维护住房消费者合法权益，对规范房地产市场交易秩序发挥了积极的作用。
然而，商品房预售资金监管制度忽略了在建工程抵押这一交易类型，房企在建设资金不足的情况下，往往通过在建工程抵押融资的方式筹措建设资金，以期利用后续销售回笼资金偿还贷款。当市场出现下行压力或房企将抵押融资挪作他用时，开发项目资金链断裂就难以避免。开发项目资金链一旦断裂，就会引发施工单位半停工以致停工，项目进度停滞，房企声誉难免受到损害，进一步影响商品房销售和资金回笼。最终形成逾期交房、“烂尾楼”等一系列不良后果，使农民工、购房群众的合法权益受到侵害。
一、在建工程抵押属于房地产交易行为
抵押虽未发生权属转移，也未发生所有权（占用）的让与，但抵押是以处分权利暂时受限并以权属为债务担保换取资金的行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。显然，房地产抵押属于房地产交易行为，而在建工程抵押作为房地产抵押的一种特殊形式，因在解决房地产企业资金困难的同时，也满足了银行拓展业务的需求，在房地产开发项目中广泛出现。既然在建工程抵押属于房地产交易行为，房地产管理部门对贷款资金进行监管，以保证贷款资金用于项目继续建造，就是履行房地产市场监督管理职能和对房地产开发经营活动的监督管理。
二、在建工程抵押取得的贷款资金与商品房预售资金用途一致
《城市商品房预售管理办法》第十一条规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。建立商品房预售资金监管制度，将商品房预购人交纳的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款）全部存入商品房预售资金专用账户，在监管项目竣工备案、办理房地产初始登记前，商品房预售款可以支付本项目的工程、建筑材料、配套设施、设备等款项，以及法定税费、本项目到期的银行贷款和有关的工程建设费用。如此，就保证了商品房预购人交纳的预购房款用于项目的继续建造和不被挪做他用，保证项目如期竣工和按时交房。
《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。因此，预售商品房在建工程抵押取得的贷款资金，也只能在该建设项目上使用，不能挪作他用。保证商品房预售资金和预售商品房在建工程抵押取得的贷款资金不被挪用，仅仅依靠房地产企业自律自觉显然无法完全做到。近年来，一些商品房项目资金链断裂，形成“烂尾楼”的原因就是房企利用制度缺陷，将在建工程抵押取得的贷款资金挪作他用造成的。因此，将在建工程抵押取得的贷款资金纳入房地产行政主管部门的监管，建立完整的交易资金监管制度就显得极为迫切。
三、对预售商品房在建工程抵押取得的贷款资金进行监管能够最大限度地保障交易各方合法权益
将预售商品房在建工程抵押贷款资金与商品房预售资金实行同步监管，能保证开发项目建设资金的充足供给，防止出现资金短缺和开发商挪用建设资金的现象，保证项目的施工进度，杜绝“烂尾楼”的出现，减少不良贷款风险。即使商品房滞销，不能通过预售回笼资金，项目建成后也能通过实现抵押权的方式保障借款银行的利益不受或少受损害。预售商品房在建工程抵押贷款资金与商品房预售资金都按工程进度实行监管，开发商自然无法挪用项目建造资金而形成“烂尾楼”，也最大限度地保障商品房预购人的合法权益。
综上所述，预售商品房在建工程抵押应属《城市房地产开发经营管理条例》调整的开发经营行为之一。建立包含预售商品房在建工程抵押取得的贷款资金在内的商品房交易资金监管制度，将预售商品房在建工程抵押取得的贷款资金与商品房预售资金一并纳入监管，建立监管专户，做到专款专户、专款专用、全程监管，能够确保预售商品房在建工程抵押取得的贷款资金与商品房预售资金均用于商品房项目建设，保证项目的正常施工与按期交房，保障商品房预购人和在建工程抵押权人合法权益，防范房地产开发项目因间断性停工延期交房或烂尾无法交房现象，减少直至杜绝因商品房预购人拿不到房和农民工拿不到工资等涉及民生、影响稳定的信访维权事件。
陈品禄/责任编辑
