商业银行个人住房贷款业务风险控制的相关问题分析
时间：2021-06-15 20:00:43 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：个人住房贷款业务量占银行信贷资产结构的比重日益加大，在业务快速发展的同时一些潜在的风险逐步暴露。文章通过对商业银行个人住房贷款业务的市场风险、信用风险、经营风险进行分析，并从风险预测、风险防范、风险转移及风险化解等角度提出解决措施。
关键词：商业银行；个人住房贷款；风险；控制
一、个人住房贷款业务风险分析
（一）市场风险
1、利率及汇率风险
个人住房贷款的期限比较长，因此，利率变动造成的风险也是个人住房贷款不可忽视的风险之一，贷款利率一般都是根据目前的经济形势和对未来经济前景的判断来确定的，但是对经济的长期预期从来不可能达到完美程度，所以也就意味着长期贷款利率总是偏离未来的市场利率，利率风险是不可避免的。当商业银行的存款利率上升时，压缩了商业银行的存贷利差，就可能导致商业银行出现亏损。而当贷款利率下降时，借款人能以更低的资金成本进行融资，必然会提前偿还贷款，从而使商业银行不能获得原先约定的利息收入，并使个人住房贷款的现金流量产生不确定性，增大了商业银行再投资的风险。汇率风险，如果市场对人民币进一步升值的预期强化，国外热钱可能会进一步流入国内房地产市场，短期内房地产市场价格可能保持相对稳定，但是潜在风险以及个人住房信贷风险都会进一步积聚一旦人民币升值到一定的幅度，国外热钱出逃，可能会引起较大的市场震动和风险。
2、市场经济的周期性波动风险
由于个人住房贷款还款期限长，使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非常密切，随着宏观经济呈现出周期性特性，房地产市场也呈现一定的周期性。当经济处于繁荣期，人们收入多，购买力强，个人改善住房的消费需求增加，房地产市场的需求大于供给，房屋价格上涨。当经济出现衰退，当经济步入萧条期时，大量企业倒闭，失业人口增加，人们收入减少，社会购买力下降，房地产市场的需求小于供给，房屋价格快速下跌。如果借款人在房地产泡沫最严重时购房，而社会经济快速衰退，房屋价格下跌过猛，借款人贷款余额大于其房屋出售变现后的价格时，贷款购入的住房就会成为借款人的“负资产”。
（二）信用风险
1、被迫违约
被迫违约是指借款人由于客观的外部条件造成的，使借款人丧失还款能力而给银行带来经济损失的一种风险。产生被迫违约的原因大致可以分为两类：一是由自然因素引起的，如借款人的生老病死或是自然灾害等原因致使合约的终止或无法履行给商业银行造成经济损失；二是由社会因素引起的，其中最常见的便是借款人收入的变动，由于借款人借款之时对收入的未来预期与还款之时出现的收入现状出现了偏差，而导致借款人还款能力下降，最终给银行造成的损失。
2、理性违约
理性违约是借款人的主观因素造成的，借款人认为提前还款或者放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。一种是提前还款，由于个人住房贷款实行的是浮动利率，当市场利率下降并且低于合同的利率时，借款人为了降低借款成本，以更低的资金成本进行融资，必然会提前偿还贷款，从而使商业银行不能获得原先约定的利息收入，给银行带来经济利益的损失；另外一种是放弃还款，如当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，理性的借款人也会产生违约行为。
3、恶意欺骗
恶意欺骗又称谓欺诈风险，是指借款人采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手短骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力的贷款致使银行经济利益遭受严重损失的行为。许多借款人事实上并不具备还款的能力，但为了取得银行的贷款，于是通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收入还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。还有的借款人由于种种原因，为了隐瞒自己的真实身份，灰色收入或者购房行为而开具的虚假收入证明，这种人一般具有一定还款能力，但由于身份无法确定，收入来源不明朗，一旦涉及经济案件必然对银行贷款造成损失。
（三）经营风险
1、流动性风险
流动性风险，是指由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险。具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。由于个人住房贷款期限较长，通常在10-20年，最长可达30年，客观上要求银行有长期稳定的资金来源与之相匹配，而目前银行的资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，储蓄存款最高也只有5年，资金来源与运用的时间差异明显。银行缺乏行之有效的渠道筹集长期资金，以短期的资金来源发放长期的个人住房贷款，这就不可避免会出现“短存长贷”现象，银行势必要承担一定的期限性风险，这在一定程度上违背了商业银行资金使用的期限性原则。
2、操作风险
违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，由于个人住房贷款业务流程长、环节多，稍有不慎，造成操作失误，就可能给银行带来风险。尤其是国有商业银行，网点众多，人员也是良莠不齐，无法保证所有操作的准确性，因此容易产生操作风险。主要表现为：一是工作人员自身业务素质或思想素质不高造成的风险，有些工作人员对工作不负责任，违反工作规章及业务流程，有的甚至为了获取利益不顾后果地与借款人串通，逃避法律制度的束缚，最终给不良借款人提供了机会；二是由于商业银行普遍监督制约机制不足，以及责任认定和处罚的力度不够，使得客户经理在具体业务办理过程中，没能尽职尽责，从而产生道德风险的现象时有发生。
3、管理风险
商业银行发放贷款工作是通过内部分工协作进行运作和管理的，其中任何一个环节管理疏漏都可能潜在着风险。由于商业银行都十分重视个人住房贷款业务的发展，把其当成提高经济利益的有效手段，市场竞争呈白热化的竞争状态，不少商业银行没有完全树立科学发展观和正确的经营理念，在外部市场和内部考核的双重压力下片面追求指标、抢占市场，放宽贷款条件降低客户准入门槛，从而给以后的经营过程中带来风险隐患。管理者在决策的制定过程中，不对客户的资质进行细分，造成执行决策的人，对所有的借款人都使用同样的标准，这必然加大了经营的风险。
二、个人住房贷款业务风险控制策略分析
（一）风险预测策略
风险预测策略主要在于加强市场分析及政策研究，要建立和完善房地产行业分析、预测和监测指标体系，建立和扩大房地产市场信息渠道，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产行业发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注经济周期波动和房地产市场周期波动的风险，关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险。
（二）风险防范策略
1、完善个人信用制度和资信评价系统
信用风险是商业银行发展个人住房业务面临的主要风险，因此完善的个人信用制度是商业银行发展个人住房贷款的关键。银行可以根据借款人的收入状况、职业、个人经营状况、历史信用记录等相关的个人资料建立起个人信用评估的程序和制度，利用现代电子网络技术，商业银行应适时对个人消费贷款进行管理。而且，各商业银行还应通过网络实现资源共享，这样既能够避免对同一借款人信用的重复调查，又能够防止同一借款人超越还款能力进行多头借款，对个人住房贷款实施有效的风险防范。
