浅析海南自贸区(港)房地产信托投资基金(REITs)实施路径
时间：2021-02-18 08:01:25 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】房地产信托投资基金（以下简称“REITs（Real Estate Invest-ment Trusts）”作为海南自贸区（港）建设投资基金的重要组成内容和产品工具，对于建设投资基金发起设立等工作有重要参考意义。同时，海南REITs的发展运营能够有针对性的缓解“限售、限购”等政策引发的海南省房地产市场发展面临的突出问题，有利于海南省房地产市场的健康发展，本文梳理国内外REITs发展现状及经验，针对海南省房地产发展现状及需求，提出海南省自贸区（港）REITs设立方案及政策建议。
【关键词】海南自贸区 REITs 实施路径
2018年是海南建省办经济特区30周年，习近平总书记为核心的党中央和国务院的高度重视海南的发展。习总书记4月13日在“庆祝海南建省办经济特区30周年大会”上作出重要讲话（以下简称“4.13”讲话）。新华社4月14日授权发布《中共中央国务院关于海南全面深化改革开放的指导意见》（中发（2018312号）（以下简称“中央12号文”）。国务院10月16日发布《中国（海南）自由贸易试验区总体方案》（以下简称《方案》）。上述三大文件对海南省提出了全新的战略定位，即建设“全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心和国家重大战略服务保障区，把海南岛打造成为我国面向太平洋和印度洋的重要对外开放门户”。
一、海南自贸区（港）房地产信托投资基金（REITs）设立原则
根据海南房地产行业发展实际及政府财力状况，我们建议海南自贸区（港）建立REITs的设立原则如下：
政府引导，市场化运作。基金严格遵守财政部关于“政府投资基金不得投资房地产”的政策规定，紧跟省委、省政府调控方向，不参与投机行为。
政府出资不承诺兜底、不增加政府债务。政府仅以出资额为限对基金运营成果承担有限责任，不给予其他投资人任何保本保收益承诺，不承担基金出资以外的任何债务。
盘活存量资产、提高资产使用效率。通过向机构或公众发行REITs产品，将不动产进行租赁经营，产生的经营收益与资产增值收益由社会资本持有，让购买REITs的投资人获得合理回报。通过市场化手段盘活并运营优质存量不动产，提高资产使用效率，促使房地产回归居住、运营等属性。
规范基金投资运作，严守风险底线。基金建立健全风险防控、投资决策、存续期管理与信息披露的制度体系，规范投資风险评估与投后管理。财政部门对基金开展绩效评价;财政与审计部门对基金运行开展审计、监督，坚决守住不发生房地产风险向金融风险转变的底线。
二、海南自贸区（港）房地产信托投资基金（REITs）运作模式
一是通过设立不动产投资收购基金，对省内出现流动性困难的不动产项目进行收购;二是对资产加以改造运营提升，使其成为符合资产证券化条件的资产;三是通过在证券交易所发行REITs的方式实现退出，形成“不动产收购
资产培育
证券化退出”的良性运营模式，培育合理租售比市场，促进房地产市场健康发展。
基金主要投向：符合海南省调控房地产指导方向且能产生稳定经营收益的项目，主要包括能以REITs方式实现退出的长租公寓、总部经济办公、综合商业设施、酒店度假村、医疗养老经营性资产以及新型城镇化项目。
先期可以设立人才租赁住房REITs，打通不动产资产证券化退出渠道，形成基金投资运作良性循环。结合海南自贸区（港）建设百万人才引进需要和资本市场大力发展租赁住房、基础设施资产证券化的政策契机，不动产投资收购基金可以海南人才租赁住房作为前期重点投资领域，尽快探索形成“基金收购资产+持有经营REITs证券化退出”的投资运作良性循环，建基金运营长效机制。
三、海南自贸区（港）房地产信托投资基金（REITs）实施步骤
在中国证监会的监管要求下，不动产投资信托基金采用“项目公司+私募基金+资产支持专项计划”的架构模式。
发起人层面，可以联合海南省发展控股有限公司（简称“海发控”），发挥其核心作用，包括：收购项目，成为原始权益人;设立项目公司;整租并运营管理房屋，使房屋租金满足交易所的现金流要求;认购产品次级份额;提供增信支持等。
基金层面，私募基金管理人可以由多家企业合资设立。合资公司完成设立及管理人资格登记前，可由多家企业共同管理。公司董事长由可由海发控委派，总经理由股东推荐行业资深专家或第二大股东选派页内资深专家、董事会聘任，总经理需常驻海南（一半以上时间在海南）开展具体工作。
专项计划层面，确定专项计划管理人;确定银行作为基石投资人、托管行和监管行。
四、海南自贸区（港）房地产信托投资基金（REITs）实施的政策发展
（一）加强顶层设计，合理设计要素
立足实际、考虑长远、科学推动，形成REITs运营的科学方案。一是推动制定专门、统一的REITs标准，及时出台相应的规范性文件，尽快解决阻碍REITs发展的问题，确立统一的发行、上市和交易规则，为REITs的发展提供合理、规范的制度框架;二是设立防止利益冲突条款，避免基础资产上市交易中可能产生的道德风险，严格约束发行方对投资者所承担的长期责任，防止利用挂牌变相的圈钱套现;三是在REITs的整个运作环节中，要明确发行人等的勤勉尽责义务，建立对各类主体的诚信档案，做好持续性的信用管理，严厉处理失信违规行为，努力推动市场的健康发展。
以规避行业风险、保护中小投资者为核心目标，设立严格要素条件，约束REITs运行。从美国、新加坡和我国香港REITs的成功经验来看，各个国家和地区都对REITs的股权结构、投资范围、投资主体、债务结构和投资主体等都做了严格的法律规定，以规范REITs的运行。
（二）深化协同合作，明晰治理结构
