为了明天的居住
时间：2021-01-14 08:01:03 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：住房质量是现代房地产开发的核心，它是一个综合的问题，它的内容随着时代的变迁而变化，随着人类需求的增加而提高。本文从住房质量的角度来探讨房地产开发与发展。
关键词：房地产：住房：质量
中图分类号：TU712+.3
文献标识码：B
文章编号：1008-0422(2010)06-0142-02
1.前言
任何问题都有一个中心点，只有掌握了这个中心点，才可能妥善地解决问题。房地产开发的中心点就是住房质量。本文尝试从住房质量这个论题出发来阐述房地产开发的一些观点。
2.何为住房质量?
2.1何为住房质量?
提起住房质量，有人认为就是建筑工程质量。其实这是不确切的，住房质量体现为居住质量，它反映居住的安全性、方便性、舒适性等等。一句话。是围绕着居住的人而体现的服务。它包括地域、设计、工程、环境、管理、配套等内容，显然，建筑工程质量只是住房质量中的一个环节。正确理解住房质量这个概念，才能使房地产开发有一个好的起步。房地产开发已经走过了仅仅满足于盖几栋楼的时期，楼盖得再坚固，也不能说明它的居住质量优越，优越的居住质量，应该赋予它时代的内涵。
2.2住房质量的内容
住房质量随着社会阶段的变化而有着不同的内容。在现阶段，住房质量主要有以下几方面的内容：
2.2.1地域质量
所谓地域质量，是指住宅所处的地理位置。房地产开发要考虑周边的地理环境、周边的建筑类型以及交通情况。地理环境在很大程度上决定于人们心理的接受程度。南方的开发商往往喜欢请“风水先生”来提供地理环境的意见。剥去其神秘的色彩，其实就是考虑对居住人的适应性。在某种特定的地理环境下，对什么人最适应，对什么人不适应。如果对此不理解，一律斥之为“迷信”，这是不恰当的。有些明白的人又故弄玄虚，有意将其神秘化。其实许多东西都有它的科学根据，作为专业的房地产开发商，应该对这方面问题有较深的认识，多观察，勤思考，广涉猎，就会有所收获。
地理环境没有一个固定的模式。一个四面环山的地域，青山绿水，应该是个不错的环境，但如果空气流通不畅(比如山口的方向不合适)。普通住宅的人口密度大，浊气不易散开，居民会觉得气闷：如果改作别墅。人口密度小，就不会有通风不畅的感觉。总之。具体情况要具体分析。
2.2.2设计质量
设计质量包括规划质量、观感质量和使用质量。
规划质量是讲总的布局，居住区布局要合理，对通风、采光、人流疏导、热岛效应等等问题要认真考虑。在不同的地域，规划的重点也有所不同，例如，北方寒冷，一般日照不足，因此规划的重点是注意采光；南方比较潮湿，温度较高，因此规划的重点在通风。人流疏导问题在人流高峰时间尤为突出，一是通畅性，二是安全性。通畅性就是考虑开口的合理、通道的顺畅，安全性主要是解决人与车的矛盾，尽量采取人车分流。
观感是从美学的角度来考虑问题，棋盘式的小区布局也许合理，但欠美观；火柴盒形状的建筑也许实用，但太呆板；单调的色彩也许省事，但太枯燥。生活水平提高之后，人们自然而然地进行美的追求，目前的装修热很能说明这一点。有人认为建筑物的美观一定要增加许多成本，其实这并非必要条件。在大多数情况下。只要求建筑师多费点脑筋而已，昂贵的建筑材料并不一定能提高建筑物的感观质量。
使用质量是建筑物的基本功能要求，不能为了建筑物的美观而牺牲使用质量，不能本末倒置。使用质量反映对人需求的理解。曾经有一个别墅区，别墅区的环境是一流的，建筑物的外部造型及小区布局也有特色，但内部的房间布局却让人无所适从，销售人员也解释不清楚设计师的意图。不管什么商品房，都不是摆看的花瓶，它是供人使用的，很难使用的商品房是一个失败的开发，浪费了土地资源，浪费了环境，浪费了投资。
2.2.3工程质量
对于工程质量，现在大家都有共识，都意识到工程质量的重要性，前段时期陆续揭露了不少建筑工程质量问题，足以引起开发商的重视。
虽然开发商对商品房的工程质量都有所重视，但遗憾地是，许多人仅仅是将工程质量与安全挂钩，殊不知，安全固然很重要，但它只是工程质量中的一个部分，决不能替代其它方面的工程质量。防水问题、墙体的平整度、批荡的粘接、门窗的密封等等，每一项都不可忽视，曾有一位企业家发出感慨：100-1＝0。既使是一件小事。也可能使全部努力白费。在深圳有一个楼盘，位置、外观、色调、房间布局都不错，但所用的部分建筑材料，如铝合金、上下水管、电线套管等，质量不能令人满意，虽然客户可能一时看不出来，但这些隐患迟早有一天会暴露，到时不知开发商如何面对客户。
2.2.4环境质量
外部环境质量是由地域质量所决定，内部环境质量是由设计质量来营造。一个好的环境，使居民心旷神怡，可以增加不少户外活动，从而还可以增进邻里之间的交流，在某种程度上可以改善现代建筑布局造成的老死不相往来的弊病。虽然住宅小区的环境质量达不到回归自然的梦想，但至少可以体验到大自然的气息。内部环境质量并不仅仅是种些花草树木就万事大吉，在不同的地域，对于不同的建筑风格，应该有所不同，一切都要自然和谐。
2.2.5配套质量
配套质量是一种功能性的质量，它体现对住宅小区所能提供的社会服务程度，如教育、商业、医疗、文化、交通、娱乐等设施。如果一个住宅区周围的配套设施齐全，一般来说，这个小区的住宅比较好卖，既使客户对住宅并不十分满意，但考虑到配套设施问题，可能会忍受其它方面的一些不便，这种事例不胜枚举。
2.2.6管理质量
管理质量是指物业管理，物业管理是属于服务业的范畴，它是以琢磨人为特征，事无巨细，越琢磨得透，管理就能做得越好。
目前我们的这种物业管理可能是中国这种人口众多、结构复杂社会的特殊产物。现在的物业管理还不可能社会化，都是各自为营，这样虽然管理可以细化，但对人力资源是个浪费，好在中国的人力资源太丰富了。
中央政府强调增加内需，其实服务业的潜力很大，各位物业管理同仁，应该在这方面好好下工夫。
3.提高住房质量的途径
提高住房质量要从二方面人手：一方面是政府，另一方面是开发商。
3.1政府方面的因素
政府对于住房质量有积极的作用吗?回答是肯定的。
从大的方面来说，政府在法律、法规、条例等方面的不断完善和加大执行的力度，是从根本上对提高住房质量产生积极影响。从前常常听到“政府扶持”之类的呼吁，我认为，政府的扶持不是好事，它造成不平等竞争，扰乱正常的市场经济，也给一些善于钻营的人制造了投机的机会。政府现在开始公开拍卖土地，这是一个很大的转变，虽然还有些事情不够完
