高房价背后的利益集团因素探索
时间：2021-01-14 08:00:49 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要:对房价攀高的经济因素和非经济因素进行整理和分析,重点以新制度经济学的分析方法从利益集团的角度对房价的居高不下进行探讨,最后对中央政府的宏观调控提出些许建议。
关键词:高房价原因;利益集团;集体行动理论;寻租活动
中图分类号:F22
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)12-0170-02
1 引言
2003年国务院颁布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》首次提出:“以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业”。房地产业以其对上下游产业的强大的带动效应及对维持经济安全和政治安全的重要作用,已成为支撑中国经济大厦的一根擎天大柱。自1998年房地产改革以来,我国房地产市场的发展历经“泡沫”与“寒冬”,2009年下半年起又面临新一轮房价的居高不下,被美国《福布斯》杂志2009年底评为七大近在眼前的金融泡沫中的第二位。进入2010年,2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%,海口、三亚的房价更是分别上涨了58.4%和56.1%。3月29日国土资源部公布的《2009年全国主要城市地价分析报告》中首次提到“租价比”概念,并明确表示北京、上海、深圳等一线城市的住宅市场已出现严重泡沫。从两会时的热点话题到当前国家一步步政策调控的对象,高房价问题自2010年伊始从未淡出人们的视野。探索高房价形成的原因并讨论针对性的措施具有重要意义。
2 高房价原因评述
2.1 经济因素
2.1.1 供给不足
牛凤瑞(2009)等学者认为,房地产市场的有效供给不足是房价居高的根本原因。土地资源的稀缺性以及人口总数的增多必然会造成住房供给不足,另外我国房地产市场中的供给结构存在失衡现象。从住宅与非住宅比例来看,吴德进、李国柱(2007)研究证明我国非住宅投资增幅明显高于住宅投资增幅。而缩小到住宅市场,陈准、赵路兴(2005)指出中低价位商品住房供应量下降,高档商品房供应增加使得我国房地产市场存在供求总量的阶段性失衡,由此导致商品房平均价格上扬。
2.1.2 特殊需求过度
房地产市场本身存在刚性需求。作为一个具有保值增值功能的消费品,房地产市场的信息不充分、开放的有限性以及高风险高收益也使得房地产富有很强的投资性。据冯燮刚研究推测,都市中投机性持房不低于同期一手房总数量的1/3-1/2。孙维晨(2010)提出,投资、投机需求(“双投”)看中的是庞大的刚性需求群体,已超越刚性需求和改善性自住需求,成为房价拉动战中重要的一环。针对投机性需求旺盛的不良影响,王三兴(2008)通过构建房产市场均衡模型得出高收入群体的投机需求对中低收入群体的消费需求有明显的挤出效应。同时,房地产市场上由过度预期所带来的炒房、购房的羊群行为将需求进一步扩大,推动房价的攀升。
2.1.3 卖方垄断性市场
由于房地产位置的不可移动性、产品的异质性以及流通方式的多样性,导致房地产市场信息不完全,不能形成完全竞争。易晓文(2008)指出房价持续上涨时由于我国房地产市场是垄断竞争的卖方市场条件下的产物。平新乔、陈敏彦(2004)通过分析认为中国住宅市场垄断程度与房价呈现出极为显著的正相关关系。因此,垄断市场中处于强势地位的房地产销售者为谋取更高的利润必然选择以“价格合谋”的方式成为价格的决定者,并偏好于抬高房地产价格。
2.1.4 成本上扬
住房价格由土地开发费用和建筑成本两部分构成。虽然徐滇庆(2006)等学者认为目前中国房地产市场是房价决定地价,但仍不可否认地价上升对房价的影响作用。据潘石屹估算,以每平米2.75万元拿地的“地王”即使房地产售价为4.5万元/平方米,其利润也仅为10%。房地产上下游产业原材料价格的上升以及各种税费的繁杂增多都使得房地产成本上扬,推动房地产价格的升高。
2.2 非经济因素
2.2.1 城市土地国有制度有缺陷
我国土地采取城市土地国家所有、农村土地集体所有制度,国家拥有城市土地的占有、使用、收益和处分权利。钱忠好(2004)提出,这种土地市场垄断政策在征地和供地之间制造了一个利益空间,必然不利于房地产市场化发展。杨继瑞(2008)指出由于国家垄断土地,市场化改革实际上为地方政府操纵土地价格提供了合法手段和途径。
2.2.2 土地转让制度待完善
我国目前实行通过招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的制度,而土地出让程序的不完善使得这种制度受到很多学者的质疑。曾永昌(2005)认为这种制度的实行易形成经济泡沫,难于平抑房价,将受到非市场政治激励机制的排斥。吴德进、李国柱(2007)认为垄断性市场需要的是价格管制,而“非饱和供地”“价高者得”的土地“招拍挂”反其道而行之,如果没有其他相应的配套政策措施予以化解,最终的结果必然是形成“垄断”的富含“泡沫”的土地价格。
2.3 原因评析
虽然诸多学者青睐于将高房价问题归结于房地产的供需失衡,但实践证明,各级政府计划中提高土地供应量及调整市场结构的措施都没有对缓解房地产市场的紧张气氛起到明显的成效。易宪容(2008)指出,仅调整住房产品结构、增加供给,无法触及房地产市场的核心。而真正能触动房地产市场核心的无疑是制度上的变革。
新制度经济学派的代表人物诺思曾提出制度分析有三种方法:
(1)科斯、诺思等的交易成本方法;
(2)布坎南、托利森等提出的寻租方法;
(3)奥尔森的分利集团方法。
在社会转型期,利益日趋多元化是市场经济发展的必然趋势。我国土地使用制度和住房制度的渐进式改革背景造成了大量的灰色制度空间并滋生出特殊的利益群体,而高房价实际与利益集团操纵下出现的市场失灵有莫大的关系。目前从利益集团的角度探讨房地产市场失灵的文献并不多,且对各利益集团的性质及集团间的相互作用没有深入的探讨,不能很好的解释现存利益集团对高房价的推动作用。笔者认为,奥尔森模型通过分析利益集团的相互作用得出制度降低了体系的效率和生产力,这一结论也适用于房地产市场。因此,深入探析房地产市场各个利益集团的集体行动方式并研究其间的相互作用对于分析房地产市场失灵引致的高房价问题十分必要。
3 房地产市场中的利益集团分析
3.1 利益集团个体分析
在房地产市场的利益集团中,地方政府、房地产开发商、银行及房地产投机者都是高房价的获益者,普通购房者是高房价的受损者。其中,地方政府和房地产开发商是房价定价中最为重要的角色,普通购房者是与其他利益集团有相反目标的集团,将作为下文重点分析的对象。
3.1.1 地方政府
卢现祥、熊红芳(2003)指出在我国向市场经济过渡的转型期,地方政府有填补计划与市场之间的体制空白的特殊作用。在此期间,地方政府逐渐具备凭借其掌控的资源去推动现有制度框架可容纳的地方经济增长以获得最大化垄断租金的能力,以其对土地转让流程的绝对掌控形成一个纯粹垄断集团。在我国特殊的农村土地集体所有和城市土地国有的二元产权制度下,地方政府对城市土地产权的“实际剩余控制权”的掌控使土地资源成为地方政府财政收入的重要部分。据统计,来源于房地产业的土地出让金、税费等收入占地方财政总收入的30%,在热点城市所占比例甚至超过50%。由于地方政府纯粹垄断集团的集体行动不需任何组织协调,交易成本几乎为零,而高地价、高房价的循环影响无疑会给集团成员带来更多的土地转让及再转让利益,所以地方政府在社会福利最大化和垄断租金最大化的双重目标中易出现机会主义倾向,通过政策制定的偏向性使房价的不断攀升以获取集团利益,反而成了高房价的助推者。
