转型时期我国城市住房问题思考

时间：2021-01-12 08:03:03　来源：雅意学习网本文已影响人

　　摘要：我国正面临经济社会双重转型，城市住房消费两极分化现象严重、中低收入群体住房问题突出、流动人口住房问题值得重视。我国城市住房困境无论从认识偏差、机制缺失和结构不当哪方面分析，都与住房租赁市场滞后有密切关系。文章基于发展住房租赁市场的视角，提出完善住房租赁市场供应体系，建立住房市场租买选择机制；做好相关配套工作，促进住房梯级消费；建立城乡统一的土地市场、住房市场与住房保障制度，促进新型城镇化。
　　关键词：转型时期；住房问题；住房租赁
　　一、引言
　　住房是人类重要的生活必需品，住房消费关系到人类的生存和发展。拥有自己的住房是中国人长期以来的梦想。但是，近年来，由于我国诸多城市的高房价现实，使得人们的住房消费理念有了一些变化，“住有所居”也成为我国政府和理论界倡导的住房消费选择。然而，现阶段我国正经历着由乡村社会为主向城市社会为主、由计划经济向市场经济过度的转型时期。在经济快社会快速发展的同时，伴随着利益分配的变化和社会制度的变迁，已经或有可能涌现相应的社会矛盾。探索有效途径、建立长效机制、进而从根本上解决居民的住房问题，特别是中低收入群体、城市流动人口的住房问题，仍将是我国当前面临的重要理论问题和现实问题。住房租赁市场在完善住房市场体系、解决城市中低收入群体和流动人口住房问题方面具有特殊作用和重大意义。本文认为，我国城市住房困境无论从认识偏差、机制缺失和结构不当哪方面分析，都与住房租赁市场滞后有密切关系，并基于发展住房租赁市场的视角，提出一些对策建议。
　　二、国内外研究现状
　　住房问题的认识和思考涉及到住房属性、住房消费和住房市场等多个方面。国内外学者的有关认识，有利于当前我国城市住房问题的分析和解决。从住房属性看，住房兼具消费品和投资品属性。但是，住房首先是消费品，不能过分夸大其投资品属性。如果过分强调住房的投资品属性，把住房作为投资和投机的工具，就会扭曲住房和住房市场的性质，并推高住房的价格，进而把广大住房消费者排挤出住房市场领域，在缺乏相应住房保障的情况下必然造成居民的住房困难（张跃庆，2011）。从住房消费方式看，租赁和买卖是住房消费的两种基本方式。并且，在住房租赁市场发育较为充分的住房市场体系中，“房地产租买选择机制”作为重要的关联因素能发挥到调节住房买卖市场价格的重要作用（崔裴等，2014）。从住房消费阶段看，城市居民的住房消费具有明鲜的梯度结构特征。住房市场的产品供给、社会成员的收入以及居民住房需求均在一定程度上呈现出梯度结构的特征，并促成了城市住房消费明鲜的梯度结构特征（浩春杏，2007）。若住房消费结构的阶层体系较为和谐，“安其屋”将是低收入阶层的选择，“有其屋”将是中等收入阶层的选择，“优其屋”将是高收入阶层的选择（浩春杏，2007）。
　　从住房市场发展看，由于种种原因我国住房租赁市场发展滞后。我国城市住房租赁市场的需求主体主要是两类人群：一是尚没有能力购买住房的低收入群体；二是城市化过程带来的流动人口。我国流动人口住房的最主要来源是租住私房，新生代流动人口租住私房的比例更高。更多新生代流动人口选择租住在租金较低的城市郊区。另外，流动人口的家庭化迁移趋势越来越明显（王宗萍等，2013）。在英国，私人租赁住房是一个过渡性的住房选择，处于住房选择梯度结构的较低阶层，向上可以过渡至通过买卖拥有产权住房，向下可以过渡至社会租赁住房。同时，产权住房和社会租赁住房的住户也可能过渡至私人租赁住房。Peter A. Kemp 和Margaret Keoghan（2001）通过1996年～1997年英国住房调查数据的分析，发现了消费者由私人租赁住房转向产权住房和社会租赁住房以及反向过渡的特征。并且，Peter A. Kemp（2011）通过2007年英国住房状况调查数据的分析，发现私人租赁住房市场在解决低收入群体住房问题方面起着异常重要的作用。
　　总之，国内学者外在住房属性、住房消费和住房市场等方面已取得丰硕成果，并重视住房租赁市场在住房问题解决方面的重大意义。但是，却多侧重于其中某一方面的研究，缺少系统研究和统筹考虑。本文将综合考虑住房属性、住房消费和住房市场，将住房租赁作为解决中低收入群体和流动人口住房问题的突破口，进行转型时期我国城市住房问题的思考。
　　三、转型时期我国城市住房问题的理论分析
　　1. 转型时期我国城市住房问题的主要表现。转型时期我国城市住房问题集中表现在住房消费两极分化现象严重、中低收入群体住房问题突出和流动人口住房问题值得重视等方面。
　　（1）住房消费两极分化现象严重。近年来，陆续出现的温州购房团、山西煤老板、“房叔”、“房姐”等现象是我国住房消费领域的特殊现象。我国一些城市和地区住房价格偏高的现实，仍然抵挡不住部分人群旺盛的住房投资需求。一些地方出现的“鬼城”现象则是高收入群体住房过剩而导致的空置现象。与此形成鲜明对比的是工薪阶层为了拥有一套住房而倾其毕生所有，不幸成为“房奴”。我国政府十分重视中低收入群体的住房问题，适时推出了一系列住房市场调控政策，并积极构建和完善住房保障制度。目前，我国政府已经陆续推出经济适用房、公共租赁房和廉租房等保障房，并不断探索新的住房保障产品和措施。
　　（2）中低收入群体住房问题突出。我国政府在住房制度改革之初就十分重视住房产品的分层供给，针对不同收入群体提供不同类型的住房产品，逐渐形成了高收入群体通过市场机制获得住房、中低收入群体借助政府住房保障解决其住房问题的住房供应体系。然而，随着住房市场化、货币化改革的推进，住房的投资品属性被不断扩大，住房市场的投资投机行为一定程度上致使住房价格日益攀升。在这种情况下，中低收入群体住房困难问题日益凸显。
　　（3）流动人口住房问题值得重视。近年来，随着我国城市化的加速发展，城市流动人口的退伍愈发庞大，加之不断上涨和高位运行的房价，引发了流动人口的住房问题。城市流动人口往往面临着择业和住房的双重压力，长期居住于城中村出租房、职工宿舍等非正规住房之中，居住条件差、居住面积小。另外，城市流动人口往往无法享受与城市居民同等的教育、医疗、就业、培训等公共服务，无法融入当地城市社会（郑思齐等，2009），存在着一定程度的住房隔离和社会隔离。

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